Büroode tüübid: kabinet, avatud ruum, kombineeritud. Büroopindade klassifikatsioon Kategooria ärikeskused

Uus nimekiri koosneb 26 punktist.

Moskva teadusfoorum teatas mitmete büroohoonete klassifikatsioonipunktide uuendamisest. Aasta jooksul arutasid Foorumis osalenud ettevõtted büroohoonete hindamise kriteeriume ja nende vastavust kaasaegsetele turunõuetele. Selle tulemusena vaadati üle 70% liigituspunktidest objektide nõuete karmistamise suunas.

Meenutagem, et büroohoonete klassifikatsiooni töötas välja Moskva Teadusfoorum 2003. aastal ja see valmis 2006. aastal.

Uuendatud klassifikaator koosneb 26 punktist, mis jagavad nõuded põhikategooriatesse: insenerisüsteemid, disainifunktsioonid, asukoht, parkimine, omandiõigus, hoonehaldus ja üürniku teenused. Oluliseks uuenduseks oli punkt “Sertifitseerimine” – ärikeskuste vastavus rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele, nagu BREEAM ja LEED. See punkt on oma olemuselt endiselt nõuandev, kuid viitab turul toimuvatele muutustele ja hoonete keskkonnatõhususe kasvavale tähtsusele.

Olulised muudatused on mõjutanud üksust "Parkimine". Tõttu viimased muudatused parkimiskohtade korralduse kohta linnas jõudsid viie juhtiva rahvusvahelise ettevõtte analüütikud järeldusele, et parkimisnõudeid on vaja muuta. Garden Ringis asuvatele ärikeskustele on muutunud soovituseks parkimiskohtade pakkumine: 1 parkimiskoht 100 ruutmeetri kohta. m üüritavat pinda. Väljaspool Garden Ringi asuvate A- ja B+-klassi objektide puhul on varustussuhe muutunud kohustuslikuks parameetriks:

Aiarõnga ja kolmanda transpordirõnga vahel: mitte vähem kui 1/80;

Kolmanda transpordiringi ja Moskva ringtee vahel: mitte vähem kui 1/60;

Väljaspool Moskva ringteed: 1/30–1/40 või rohkem.

Üldiselt on klassifitseeritud hoonetele esitatavad nõuded muutunud karmimaks. Seega on 7 kriteeriumi muutunud kohustuslikuks:

Keskse hoonehaldussüsteemi olemasolu (klassile B+)

Kütte-, ventilatsiooni- ja kliimasüsteemi olemasolu (klassile B-)

Lifti ooteaeg ei ületa 30 sekundit (A-klassi puhul)

Minimaalne lae kõrgus "puhas" 2,7 m (klassile B+)

Põranda sügavus aknast "südamikuni" ei tohiks ületada 10 m (A-klassi puhul)

Kaokoefitsient mitte rohkem kui 12% (klassi B+ puhul)

Tõhusalt korraldatud vastuvõtuala olemasolu (A-klassi jaoks)

B-klassi hoonete klassifikatsioonisüsteem on läbi vaadatud. Ehitise hindamiskriteeriumid on nüüd kohustuslikud ja soovituslikud. Hoone liigitamiseks B-klassi objektiks peavad olema täidetud kõik 8 kohustuslikku kriteeriumi, et tagada kontoritöötajatele ohutu ja üsna mugav töö:

Kütte-, ventilatsiooni- ja kliimaseadmete olemasolu,

Kaasaegne tuleohutussüsteem,

Kaasaegsete liftide olemasolu 4-korruseliste või enamate hoonete jaoks,

Hoonele videovalvesüsteemi ja läbipääsukontrolli olemasolu,

Kvaliteetsete materjalide kasutamine üldkasutatavate ruumide ja fassaadide kaunistamisel,

Korraldatud valvega parkla olemasolu,

Korraldatud hoonehaldus,

Sisemise taristu olemasolu, arvestades olemasoleva infrastruktuuriga hoone vahetus läheduses.

Rahvusvahelises praktikas kasutatakse mitmeid klassifikatsioone büroo kinnisvara enimkasutatumaks peetakse aga BOMA (Building Owners and Managers Accociation) väljatöötatud süsteemi. Ärikeskused liigitatakse kategooriatesse “A”, “B” ja “C”.

A-klassi bürooruumid on kõige prestiižsemad ja kvaliteetsemad, C-klassi omadused on omakorda kaugel tänapäevastest nõuetest. Konkreetsesse klassi määramine on teatud määral subjektiivne ja seda tehakse, võttes arvesse vastavust teatud omadustele:

1. Asukoht.
2. Hoone tüüp.
3. Hoone uudsus.
4. Hoone hooldussüsteemid, valvesüsteem.
5. Lahendused hoone planeerimisel, kaunistamisel ja ehitamisel.
6. Insenerisüsteemid, kliima- ja ventilatsioonisüsteemid.
7. Telekommunikatsioonisüsteemid.
8. Parkimine.
9. Hoone on varustatud liftidega.
10. Infrastruktuur.

Ühtset klassifikatsiooni pole Venemaal veel heaks kiidetud kontoriruumid. Turul on kasutusel palju erinevaid süsteeme, kuid need kõik põhinevad sarnastel põhimõtetel.

Kõige kuulsamad klassifikatsioonid on:

1. Vene Vahendajate Gildi peaanalüütiku klassifikatsioon G.M. Kõnd.
2. 2003. aastal välja töötatud ja 2006. ja 2013. aastal uuendatud Moskva teadusfoorumi klassifikatsioonid.
3. Peterburi teadusfoorumi klassifikatsioon 2008

Palju hindamisettevõtted kasutage "ABC-ga" sarnast süsteemi. Venemaa tegelikkuses lisavad mõned ettevõtted erikategooria "D", mis on tingitud asjaolust, et paljud hooned kuuluvad nõukogude aeg, ei ole rekonstrueeritud ega vasta isegi “C” kategooria nõuetele.

2006. aastal Moskva teadusfoorumil toimunud karmistamisnõuete kohaselt muudeti 2003. aasta klassifikatsiooni. Uus struktuur jagab kaasaegsed büroohooned kolme tüüpi: “A”, “B+” ja “B-”. Hooned, mis ei vasta kindlaksmääratud kriteeriumidele, liigitatakse klassidesse “C” ja alla selle. 2013. aastal oli oluliseks uuenduseks punkt “Sertifitseerimine” ehk bürookeskuste vastavus rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele: LEED ja BREEAM.

Teine klassifitseerimissüsteem hõlmab A-klassi jagamist täiendavateks kategooriateks:"A1", "A2", "A3" ja on üksikasjalikum. Ettevõtted Noble Gibbons ja Colliers International kasutavad seda oma praktikas. Jaotus alamklassideks “A+”, “A” ja “A-” on sarnane.

Klass "A"

Büroopindade optimaalseks lahenduseks olevad A-klassi ärikeskused asuvad uutes kompetentse planeeringuga kompleksides, kõrge tase ehitus ja viimistlus, automatiseeritud elutagamissüsteemid, varustatud valve-, side- ja sidesüsteemidega. Selliseid büroosid ehitatakse peamiselt kesklinna või mainekatesse piirkondadesse, kus on palju transpordiühendusi.

Ärikeskuste ruumide üürnikud Kõrgklass esinevad suured ettevõtted ja välismaiste ettevõtete filiaalid. Klass “A” vastab täielikult kõigile kaasaegse hoone kriteeriumidele, mille hulka kuuluvad:

1. Keskse hoonehaldussüsteemi olemasolu.
2. Kättesaadavus kaasaegne süsteem tuleohutus.
3. Lae kõrgus on vähemalt 2,7 m.
4. Üldkasutatavate ruumide ja fassaadide kvaliteetsed viimistlusmaterjalid.
5. Lifti ooteaeg ei ületa 30 sekundit.
6. Põranda sügavus aknast “südamikuni” ei ületa 10 m.
7. Tõhusalt korraldatud vastuvõtuala, konverentsiruumid, avarad toidu- ja puhkealad.
8. Disainer renoveerimine.
9. Mitmetasandiline maapealne või maa-alune parkla sissepääsuga ärikeskusesse.

Klassi “A” puhul kasutatakse jaotust alamklassideks: “A1”, “A2”, “A3”, millel pole põhimõttelisi erinevusi ja mida kasutatakse hoone täpsemaks määratlemiseks.

Alamklass "A1"

Seda alamklassi iseloomustavad:

"A2"

Sellel on leebemad nõuded hoone asukohale ja see võib olla ka suhteliselt hiljuti ehitatud täielikult rekonstrueeritud hoone. Omadused on lähedased klassile A1, kuid lubavad väiksemaid kõrvalekaldeid sekundaarsete parameetrite järgi.

"A3"

Võib määrata täielikult rekonstrueeritud hoonele vanuses 20-30 aastat. Lubatud on planeerimise võrdlev ebaefektiivsus ja vähem kvaliteedisüsteemi keskkliimaseade.

“A2” alamklassi suhtes võib esineda mõningast halvenemist, näiteks ei asu bürookeskus mitte kesklinnas, vaid kaugemal, kuid prestiižsemas piirkonnas.

"IN"

Turistiklassi kontorid, nagu B-klassi büroopindu sageli nimetatakse., neil pole sageli põhimõttelisi erinevusi A-klassi kontorist. Erinevalt klassist “A”, mis tähistab esinduspindu, viitab “B”-klassi ärikinnisvara tööpindadele. Suured ettevõtted Sellistes kontorites asuvad tippjuhtkonnaga mitteseotud töötajad. Üürnikeks on väikesed organisatsioonid ja ettevõtted.

Selliseid ruume iseloomustavad:

"KOOS"

C-klassi kontorid asuvad valdavalt nõukogudeaegsetes büroovajadusteks ümberehitatud hoonetes: uurimisinstituutides, instituutides ja tehaste juhtkondades.

Seda tüüpi hoonet iseloomustab sageli täielik tsentraalse kliimaseadme puudumine, ebaprofessionaalne juhtimine ja varustatud parkimiskohtade puudumine.

Renoveerimisel kasutati odavaid materjale, kuid probleeme on elektripinge ja infrastruktuuriga. C-klassi büroopindade peamised omadused:

1. Asukoht äärelinnas, hoonele ebamugav ligipääs.
2. Kasutusaeg ületab 10 aastat.
3. Standardremont, koridorisüsteem.
4. Vananenud disain, ebaefektiivne paigutus.

"D"

"D" klassi klassifitseeritud kinnisvaraobjektid ei vasta kaasaegse rajatise nõuetele büroo kinnisvara. Selle klassi büroosid iseloomustavad aegunud insenertehnilised lahendused, puitpõrandad, elu toetavate teenuste puudumine. Need asuvad linnast väljas, ümberehitatud ladudes ja tootmishoonetes ning elamutes.

D-klassi iseloomustab:

1. Hoone seisukord vajab kapitaalremonti.
2. Koridorisüsteem, paiknemine keldrites ja poolkeldrites, kvaliteetse planeeringu puudumine.
3. Parkimine on spontaanne ja valveta.
4. Hoone hooldamise ja haldamise infrastruktuuri puudumine.

Kinnisvarahindade vahemik büroodele

Kontorikinnisvara hinnad sõltuvad paljudest teguritest, millest peamised on kaugus keskusest ja vastavus ühele või teisele kategooriale. A-klassi kontori keskmine rendihind 2018. aastal Moskvas on 25 500 RUB. ruutmeetri kohta. aastas saab “B+” klassi büroo üürida keskmiselt hinnaga 16 000 rubla/m2. aastas ja ruutmeetrit. B-klassi kontoris maksab see 14 500 rubla. aastal. Madalama kategooria kontori üür on keskmiselt 9000 rubla/m2. aastal.

Õige hinnangu vajadus määrab kõigi turuosaliste jaoks kõige mugavama ja täieliku klassifikatsiooni kasutamise ja pideva uuendamise olulisuse. Selged kriteeriumid annavad selge pildi sellest, mille eest üürnik on nõus raha maksma ning milliseid valikuid ja võimalusi on üürileandja valmis pakkuma.

Turg ärikinnisvara on mahukas ning hoone või ruumide põhiparameetrite, kvaliteedi ja seisukorra lihtsamaks ja kiiremaks saamiseks loodi ärikinnisvara klassifikaator. Selle klassifikatsiooni abil saavad üürnikud professionaalsemalt hinnata ruume ja neile esitatavaid nõudeid ning arendajad saavad kirjelduse vajalikke omadusi kaasaegne büroohoone mis tahes rajatise edasiarendamiseks.

Kahjuks on igasugune klassifikatsioon tingimuslik ega asenda vajadust arvestada objekti individuaalsete omaduste ja muude nüanssidega. Lisaks peavad turuosalised selgelt aru saama, mille alusel ja mis põhimõttel seda tehakse, et konkreetse kinnisvara liigitamine vastavasse klassi oleks mõttekas.

Loomulikult on klassifikaatori koostamisel võimatu pakkuda ühtset lähenemist ja seetõttu loovad kinnisvaramaaklerid, arendajad ja konsultandid sageli oma klassifikatsioonid turusegmentidele, kus nad tegutsevad, või kohandavad lääne standardisüsteeme Venemaa tingimustega.

Ärikinnisvara segmenteerimine

Kinnisvara saab liigitada erinevate kriteeriumide järgi: sihtotstarbe, omandiotstarbe, spetsialiseerumisastme, vara liigi, kasutusvalmiduse astme järgi.

Nii pakkusid eksperdid eelmise sajandi 90ndatel välja kinnisvara nn laiendatud klassifikatsiooni. Selle järgi võeti kasutusele termin tehisobjektid. Tehti ettepanek lisada siia erihooned ja -rajatised:

• meditsiinilised ja meelelahutuslikud (haiglad, kliinikud, hooldekodud ja lastekodud, sanatooriumid, spordikompleksid jne);
• haridus (lasteaiad ja lasteaiad, koolid, kolledžid, tehnikakõrgkoolid, instituudid, majad laste loovus jne.);
• kultuurilised ja hariduslikud (muuseumid, näitusekompleksid, kultuuri- ja puhkepargid, kultuurikeskused ja teatrid, tsirkused, planetaariumid, loomaaiad, botaanikaaiad jne);
• erihooned ja -rajatised - haldus (politsei, kohus, prokuratuur, ametiasutused), monumendid, memoriaalhooned, raudteejaamad, sadamad jne.

Üldtunnustatud ärikinnisvara klassifikatsioon, millest kinnisvaraturu osalised püüavad kinni pidada, jagab kõik hooned ja ruumid segmentideks – büroo-, kaubandus- ja laokinnisvara. Igas segmendis eristatakse klasse ja isegi alamklasse. Teeme siinkohal reservatsiooni: objektide klassilisusest pole kunagi olnud selget arusaama.

Bürookinnisvara domineerib ärikinnisvara turu struktuuris. Näiteks kui võtta periood 2007-2011, siis nelja aastaga vähenes see ligi 12 protsendipunkti võrra, põhjuseks jae- ja laopindade pakkumise dünaamilisem kasv. Ekspertide hinnangul 2012.-2013. Büroopindade pakkumise maht, mis veel nõudlust ei kata, kasvab kasvavas tempos, kuigi mitte nii dünaamiliselt kui ülejäänud kaks turusegmenti.

Ärikinnisvara turu struktuuris on teisel kohal laokinnisvara. Selle osakaal on püsinud nelja aasta jooksul praktiliselt muutumatuna.

Jaekaubanduskinnisvara segment on ärikinnisvaraturu struktuuris kõige dünaamilisem. Peamine trend 2007-2011 sai selle detsentraliseerimiseks. Tarnemahu suurenemise kõrge dünaamika kauplemisplatvormid tänu suurele nõudlusele pindade järele kaubanduskeskustes, samuti kõrgeima kapitalisatsioonimäära tõttu võrreldes teiste ärikinnisvara segmentidega.

Kontoriruumid

Kuni viimase ajani oli büroopindade põhiline klassifikatsioon jagada need kolmeks (A, B, C) või neljaks (pluss D).

A-klassi objektid on kaasaegsed ärikeskused, mis on ehitatud kuulsa arhitekti projekti järgi suurepärase maine ja selles valdkonnas teatud kogemustega arendaja poolt.

Sellistes hoonetes olevad ruumid eristuvad optimaalsete planeeringulahenduste ja kvaliteetse viimistlusega. Hoone ise on varustatud uusimate insenerisüsteemidega, kõik selle toimimisega seotud küsimused lahendab professionaalne haldusfirma.

Üürnike jaoks on loodud arenenud infrastruktuur, maa-aluses parklas on vaja vähemalt ühte parkimiskohta 60 ruutmeetri kohta. renditud alad.

B-klassi büroo puhul on oluline, et see oleks hästi renoveeritud, omaks ööpäevaringset valvet ja ruumidesse läbipääsukontrolli, samuti toimiks nõuetekohane hoonehaldusteenus.

Klass “C” ühendab endiste uurimisinstituutide hooneid, hotelle, õppeasutused ja muud haldusrajatised, elamute esimestel korrustel ja keldritel olevad ruumid. Üldjuhul otsustavad üürnikud kõik igapäevased, sealhulgas turvalisusega seotud küsimused ise.

Ärikeskusele klassi määramine, mida tähistatakse sümbolite kombinatsiooniga “ABC”, tähendab, et see objekt asukoha järgi kuulub klassi “A”, hoone tüübi ja tehnilise taseme järgi – klassi “C”, taseme järgi. fondivalitseja – klassi “B” , kuid samas on objekti integraalklass “C”.

Kui hoone ei vasta täielikult kindlaksmääratud omadustele teatud klassi iga kategooria piires, on lubatud kaaluda alternatiivi hoone eelistele ja võimaluse korral määrata see sellesse klassi, kui on kinnitust leidnud omaduste võimalik samaväärsus. .

Määratud klassid võivad muutuda. Kui ehitatakse uusi A-klassi bürookeskusi ja olemasolevad bürookeskused vananevad, võidakse neile määrata madalam klass, näiteks mitte B, vaid C, või vastupidi, hoone moderniseerimisel ärikeskuse klass võib tõusta kõrgemaks.

Kui koos C-ga eristatakse ka D-klassi, siis peamine erinevus nende vahel seisneb kontoriruumides kasutatavate ruumide kvaliteedis, vähemalt kosmeetilise remondi olemasolus. Klass “D” hõlmab mõnikord kõiki hoonete keldreid.

Uus standardite süsteem

2011. aastal juhtiv vene konsultatsioonifirmad teatas uus süsteem bürookinnisvara standardid. Samas võeti arvesse vaid kvaliteetseid büroopindu, mis jagunesid kolme klassi: “A”, “B”, “B+”.

Peamine erinevus uues klassifikatsioonis on struktureeritumates hindamiskriteeriumides. Kõik parameetrid on jagatud rühmadesse, millest igaühel on teatud komplekt kohustuslikke ja soovitavaid omadusi. Näiteks klassi A puhul peab objekt vastama järgmistele nõuetele:

• tsentraalse hoonehaldussüsteemi olemasolu;
• võimalus määrata iga kontoriploki jaoks individuaalsed kliimatingimused;
• kaasaegsed tuleohutussüsteemid;
• juhtivate ülemaailmsete tootjate kvaliteetsed kiirliftid;
• kaks sõltumatut toiteallikat automaatse ümberlülitusega või diiselgeneraatori olemasoluga;
• kaasaegsed turva- ja hoone läbipääsusüsteemid;
• lae kõrgus vähemalt 2,7–2,8 m;
• avatud põrandaplaan;
• veergude vahe on vähemalt kuus meetrit.

Siia saab lisada täieõigusliku tõstepõranda paigaldamise võimaluse, üldkasutatavate ruumide kvaliteetse ja esindusliku viimistluse, sissepääsu fuajee ja fassaadi, hea asukoha, selle mainet negatiivselt mõjutavate läheduses asuvate objektide puudumise, mugava juurdepääsu hoone ja selle transpordiga ligipääsetavus, maa-alune parkla või kaetud mitmetasandiline maapealne parkla sisemise läbipääsuga majani.

B+-klassi hooned peavad vastama vähemalt kümnele kohustuslikule ja kaheksale valikulisele ülaltoodud nõudele ning B-kategooria puhul piisab kuue kohustusliku ja kaheksa valikulise parameetri olemasolust.

Jaemüügi kinnisvara

Venemaa kaubanduskeskuste segmendis on kohandatud ühtne klassifikatsioon Venemaa olud. Seetõttu eelistavad Venemaa analüütikud kaubanduskeskuste klassifitseerimiseks kasutada Euroopa klassifikatsiooni. See klassifikatsioon põhineb:

• kaubanduspinna suurus;
• leviala ostukeskus;
• üürnike koosseis;
• müüdavate kaupade spetsiifilisus.

Kõikidel juhtudel määrab kaubanduskeskuse tüübi ja selle spetsialiseerumise üürnike koosseis ja kauplemispinna suurus. Arhitektuursete ja planeeringuliste lahenduste väljatöötamine, samuti kaubanduskeskuse pindade üürimine - vahendustegevus - toimub kaubanduskeskuse kontseptsiooni alusel. Kaubanduskeskuse kontseptsioon peaks kajastama:

• ostjate sihtrühmad (“ostja portree”);
• kaubanduskeskuse tüüp;
• üürnike koosseis ("ankrud", "mini-ankrud", kaasnevad).

Euroopa klassifikatsiooni järgi on 4 tüüpi kaubanduskeskusi:

• mikrorajooni kaubanduskeskus (Neighborhood Shopping Center);
• kogukonna kaubanduskeskus;
• piirkondlik keskus (Regionaalkeskus);
• Super piirkondlik keskus.

Naabruskonna Kaubanduskeskus müüb igapäevakaupu (toit, ravimid jne) ja annab koduteenused, mille järele on keskuse ostuala ostjate seas igapäevane vajadus.

Naabruses asuvas kaubanduskeskuses on “ankruks” supermarket, teiste oluliste üürnike hulgas on selles keskuses apteek ja kaubamaja. Tihti nimetatakse keskusi, mis ei sisalda supermarketit, kuid mis on kogu rendipinnalt sarnased mikrorajooni keskustega, mikrorajooni kaubanduskeskusteks. Tüüpiline mikrorajooni kaubanduskeskuse pindala, kus on välja toodud kõik temale omased funktsioonid, on umbes 5000 ruutmeetrit, kuid põhimõtteliselt võib see olla vahemikus 3000 kuni 10 000 ruutmeetrit.

Tüüpiline kaubanduspiirkond linnaosa kaubanduskeskus - ligikaudu 15 000 ruutmeetrit, kuid üldiselt võib see olla vahemikus 10 000 kuni 30 000 ruutmeetrit. Tavaliselt teenindab see kogukondi 10–20-minutilise autosõidu kaugusel.

Ruut piirkondlik keskus on 40 000 ruutmeetrit. m, samas kui see võib varieeruda vahemikus 30 000 kuni 100 000 ruutmeetrit. Tavaliselt sisaldab selline keskus: kaubanduskeskust, siseruumides asuvat tehiskliimaga ostugaleriid ja moekaupu. "Ankrute" arv on kaks või enam - 50-70% alast. Sellise kaubanduskeskuse leviala jääb vahemikku 9-27 km.

Superpiirkondliku kaubanduskeskuse tüüpiline pindala on 80 000 ruutmeetrit, kuid see võib ulatuda 50 000 kuni üle 200 000 ruutmeetri. Selline keskus on suuruselt sarnane piirkondlikuga, kuid sellel on mitmekesisem kaubavalik. Peamisteks rentnikeks on kolm või enam täisrea kaubamaja. Need võivad hõivata 50-70% kogu üüritavast pinnast. Regionaalsed ja superregionaalsed kaubanduskeskused meelitavad kliente, kuna pakuvad laia valikut kaupu ja teenuseid. Need ei erine oma funktsioonide poolest, erinevus on ainult klientide meelitamise võimes.

Kaubanduskeskuste alamliigid

On ka kaubanduskeskuste tüüpe. Neid on palju: spetsialiseerunud kaubanduskeskus (Spiciality Shopping Center), festivalikeskus (Festival Center), jõukeskus (Power Center), Outlet Center, moekaubanduskeskus (Fashion Center), allahindluskeskus (Off -hind Center), kaubandus- ja meelelahutuskeskus (Retail – meelelahutuskeskus) jne. See tähendab, et kaubanduskeskuse nimi sõltub selle eesmärgist või selles pakutavate kaupade ja teenuste liigist. Igal juhul, isegi kui võtta arvesse erinevaid variatsioone, määrab üürnike põhikoosseis kaubanduskeskuse tüübi. Hoone enda ja selle asukoha mõõtmed, kaubanduskeskuse paigutus määravad vaid osaliselt kaubanduskeskuse tüübi.

Tootmis- ja laoruumid

Laopindade klassifitseerimiseks kasutatakse tänapäeval peamiselt kahte standardsüsteemi.

Esimene teeb ettepaneku jagada laokinnisvaraobjektid nelja klassi “A”, “B”, “C”, “D” ning kategooriates “A” ja “B” on kaks alaklassi (A ja A+, B ja B+). ) . Vastavalt teisele eristatakse ka nelja klassi (A, B, C, D), kuid seal on hoolikas detailimine, mille tulemusel näevad kategooriad välja järgmised: “A1”, “A2”, “B1”, "B2", "C1" , "C2", "D". Mõlemad süsteemid põhinevad samadel põhimõtetel, erinedes vaid tunnuste kogumi poolest, mis on vajalikud objekti klassifitseerimiseks ühte või teise alamklassi.

Mõlemas klassifikatsioonis on kõrgeima taseme lao eristavaks tunnuseks hoone konstruktsiooni uudsus. Selliste rajatiste asukoht, kaunistamine ja varustus peavad vastama järgmistele nõuetele:

• peamiste transpordiarterite lähedus;
• võime kohaneda mis tahes tüüpi toodetega;
• kõrge käibemäär;
• veose ohutuse garantii.

Järgmisesse alamklassi kuuluvaid alasid saab kaasaegsete materjalide ja tehnoloogiate abil täielikult rekonstrueerida. Sellistele ruumidele lähenetakse peaaegu sama standardiga kui A+ ja A1 kategooria laokompleksidele, välja arvatud asukoht (need asuvad sageli linnas, tööstustsoonides ja neil on probleeme transpordi kättesaadavusega).

B-klassi kuuluvad objektid, mis on ehitatud perestroika-eelsel perioodil.

Klassi “C” kuuluvad endised tööstuspinnad, autobaasid ja muud objektid, mis algselt ei sobinud ladudeks.

Klass “D” on hooned, mis pole loodud millegi hoiustamiseks: garaažid, keldrid, pommivarjendid, angaarid, põllumajandushooned. Selliste ruumide eripära muudab nende kaasajastamise või rekonstrueerimise ebapraktiliseks.

Hotelli kinnisvara kaubanduslikuna eristub.

Hotellisegment muutub investoritele atraktiivsemaks nii teiste segmentide kasumlikkuse vähenemise kui ka linna poolt hotelliprojektide jaoks soodustuste tõttu. Eksperdid jagavad hotellihooned tähtede järgi. Tähtede jaotus sõltub otseselt hotellitubade klassist - luksus, juuniorsviit jne. Hotellivaldkonna ekspertide vaidlused selle üle, kas pidada konkreetset hotelli nelja- või viietärniliseks, aga ei vaibu. vene keel hotell on väga heterogeenne ja erinevalt teistest kommertskinnisvara segmentidest ei alanda hotellid (eriti rahvusvahelise keti hotellid) peaaegu kunagi avalikult tubade hindu. See on selle turu eripära võrreldes kontori- või kaubanduskompleksidega.

Büroopindade valimise protseduuri lihtsustamiseks on Moskva kinnisvaraspetsialistid välja töötanud paindlikuma klassifikatsiooni, mis eristab mitte nelja, vaid kuut tüüpi: A+, A, A-, B+, D ja C. Moskva tingimustes on see süsteem töötab paremini kui ülalkirjeldatud tüpoloogia, mis on aktsepteeritud enamikus Venemaa riikides.

Paljud kontorid asuvad hoonetes, mis on ehitatud või rekonstrueeritud 1990. aastatel ehk sisuliselt eelmisel sajandil. Sellel kümnendil töötanud arendajatel puudus kogemus kaasaegsete hoonete ehitamisel, neil polnud aimugi riigi edasise arengu suundumustest ja neil oli vähe aimu, mida tähendab rahvusvahelistele standarditele vastamine. Seetõttu on praegu turule tulemas palju hooneid, mille kvaliteet on oluliselt parem kui varem ehitatu. Järelikult mõjutab kontori hinnet selle kulumisaste ja ka selle ehitamise aeg.

Kategooria "A"

A-klassi bürood on ruumid uutes ärikeskustes, mida iseloomustab soodne asukoht, hea transpordi ligipääsetavus, optimaalsed planeeringulahendused, kvaliteetne viimistlus, kaasaegsel tasemel insenerikommunikatsioonid, automatiseeritud elu toetavate süsteemide olemasolu.

Ärikeskuses, kus kontor asub, on tavaliselt ulatuslik infrastruktuur üürnike tsentraalseks varustamiseks kontoritehnika, side- ja telekommunikatsiooniseadmetega ning uusima tehnoloogiaga varustatud konverentsiruumid. Ärikeskusel võib olla oma valve, rajada (valvega) parkla hinnaga üks koht 60 ruutmeetri kohta. m büroopinda.

Loomulikult selline ärikeskus peab olema laitmatus korras, see peab olema varustatud kõigi vajalike koduteeninduse ja vaba aja veetmise vahenditega.

Selliste hoonete büroode siseviimistlus tehakse tavaliselt üürnike nõudmisel.

Loomulikult ei vasta paljud 1990. aastatel ehitatud ja siiani A-kategooriasse liigitatud büroopinnad tegelikult juba pikemat aega ülaltoodud nõuetele. Samal ajal ilmuvad turule kaasaegsed intelligentsed hooned, iseloomulik tunnus mis on kõige optimeeritud ja automatiseeritud elu toetavate süsteemide olemasolu. Seetõttu liiguvad lääne üürnikud järk-järgult vanematest kontoritest uutesse, mis vastavad paremini nende ideedele, milline äripind välja peaks nägema. A-kategooria ärikeskustes rendivad kontorid ka Venemaa suured ettevõtted.

Samuti on nende eripäraks kõrge prestiiž, mida tugevdab veelgi asjaolu, et sellistes hoonetes vastavad tõeliselt rahvusvahelistele standarditele insenerkommunikatsioonid, viimistluses on kasutatud kvaliteetseid materjale ning arhitektuuris on rakendatud originaalseid autorilahendusi.

Selleks, et kontor kvalifitseeruks A+ kategooriasse, peab see vastama kõigile allpool loetletud nõuetele. Kategooria “A” tähendab, et ükski järgmistest nõuetest ei ole täidetud. "A-" klassi kontorid on reeglina mitmes väiksemas osas madalamad kui "A".

Niisiis, eristavad tunnused kontor "A+":

Asub Moskva metroo ringliini sees ja on mugav ligipääs maapealne transport; - asub uues majas; - sellel on olemas kogu vajalik juriidiline dokumentatsioon (see kehtib nii hoone omandiõiguse kui ka kasutusreeglite kohta); - hoone haldamist teostavad professionaalid ja see vastab rahvusvahelistele standarditele; - hoone on planeeritud avatud ratsionaalse planeeringu põhimõttel, veergude vahe on vähemalt 6 m; - kahjutegur (kasutatud ja üüritava pinna suhe) ei ületa 12%; - kaugus aknast aknani igal korrusel ei ületa 20 m; - aknad ise on kaasaegsed, kvaliteetsed, tagavad kõrge aste loomulik valgus; - korrustevaheline kõrgus – vähemalt 3,3 m; - võimaldatakse vahelagede ja vahelagede paigaldamise võimalus; - põranda ja ripplae vaheline kaugus – vähemalt 2,75 m; - põrandavahelagede lubatud koormus – vähemalt 400-450 kg ruutmeetri kohta; - siseviimistluses on kasutatud kvaliteetseid materjale; - olemas on turvaline maapealne ja maa-alune parkla hinnaga vähemalt üks koht 100 kohta ruutmeetrit kontoriruumid; - hooned on varustatud kaasaegsete insenerisüsteemidega; - hoones on kaasaegsed kliimasüsteemid, 4- või 2-toruline ventilatsioonisüsteem; - sellel on fiiberoptiline telekommunikatsioon; - hoone on ööpäevaringse valvega ja varustatud kaasaegsete valvesüsteemidega; - korrustevaheline liikumine toimub kaasaegsete kiirliftidega; - toide on tagatud kahe sõltumatu allika abil, olemas on katkematu toiteallikas; - olemas on hästi arenenud infrastruktuur, sh esimesel korrusel keskne vastuvõtt, kohvik, restoran, pangaautomaat, trükisalong jne.

Kategooria "B"

B-kategooria bürood sarnanevad paljuski A-klassi ruumidega, kuid tavaliselt ei ole need nii prestiižsed, mitte nii hea asukohaga ja pakutavate teenuste valik pole nii lai. Juhtub ka seda, et A-kategooria kontorid liiguvad sellesse kategooriasse pärast mitmeaastast intensiivset kasutamist, seda enam, et kvaliteedistandardid aina kasvavad ning seda, mis tundus ideaalne 5-10 aastat tagasi, tänapäeval enam sellisena ei tajuta.

Sageli ei asu B-kategooria äriruumid spetsialiseerunud kontorikeskused, ja rekonstrueeritud häärberites Moskva erinevates osades. Neid rendivad Lääne ettevõtete esindused, Venemaa pangad, kirjastused. Moskvas on praegu täheldatav järgmine suundumus. Esindustena on kasutusel rahvusvahelistele standarditele rohkem vastavad A-klassi bürood, kus asub ettevõtete tippjuhtkond ning töö käib B-klassi ruumides (seda enam, et selle kategooria ruumide üür on märgatavalt madalam) .

B-klassi büroodele on iseloomulik kvaliteetne, odav viimistlus ja väike pakutavate teenuste valik. Nendega seoses võib kasutada sõnu nagu „turistiklass” või „eelarvekontor”. Erinevused “B+” ja “B” vahel taanduvad tavaliselt erinevustele hoonete viimistluse kvaliteedis ja insenerisüsteemides.

B+ kategooria kontori eripärad:

Asub Moskva kolmandas transpordiringis ja sinna pääseb mööda ühte peamistest transpordimarsruutidest; - asub uues või täielikult rekonstrueeritud hoones; - on olemas kogu hoonete omandit ja käitamist puudutav dokumentatsioon, selle registreerimisega pole probleeme; - juhtimist viivad läbi professionaalid; - põrandat saab erinevalt planeerida; - korrustevaheline kõrgus – mitte vähem kui 3,3 m; - hoonel on ripplagede ja vahelagede paigaldamise võimalus; - põranda ja ripplae vaheline kaugus ei ole väiksem kui 2,75 m; - suurema loomuliku valguse tagamiseks on paigaldatud kaasaegsed aknad; - on lubatud erinevad tähendused põrandatevaheliste põrandate koormused; - siseviimistluses on kasutatud soodsaid kvaliteetseid materjale; - olemas on turvaline parkimine (enamasti maapealne) vähemalt 1 koht 100 ruutmeetri üüripinna kohta; - insenerikommunikatsioonide tagamisel on lubatud erinevad väärtused; - olemas ventilatsioonisüsteem koos õhu eeljahutusega, võimalik paigaldada split-kliimasüsteem; - hoone pakub kvaliteetset teenust usaldusväärselt telekommunikatsiooni pakkujalt; - valve on tagatud ööpäevaringselt, hoone on varustatud kaasaegsete valvesüsteemidega; - hoones on hästitoimivad liftid; - olemas infrastruktuur: keskne vastuvõtt 1. korruse saalis, töötajate kohvik jne.

Kategooria "C"

Oma omaduste poolest vastavad C-klassi bürood üldiselt B-kategooria ruumidele, kuid neil on mõningaid puudusi. Need võivad olla asukohaprobleemid (kaugus maanteedest, ebamugav juurdepääs), seadmetega (halvasti arenenud teenindusinfrastruktuur, liiga vähe parkimist) jne. Seetõttu kuuluvad sellesse klassi hooned, mis ei vasta B-kategooriale vähemalt ühe tõsise kriteeriumi järgi. . Sageli asuvad C-kategooria kontorid endiste tehase administratsioonide, uurimisinstituutide jms hoonetes, st need on ümber ehitatud kaasaegseteks kontoriteks halvasti kohandatud ruumidest. Tavaliselt on need esindusliku välimusega, neid eristab pakutavate teenuste madal tase ja nad kuuluvad mitteprestiižsesse kategooriasse.

C-klassi büroode eripärad:

Võib asuda peaaegu kõikjal; - asuvad rekonstrueerimata hoonetes, maksimaalselt – iluremondi läbinud fassaadiga; - hoonel võib esineda probleeme mõne juriidilise dokumendi korrektse vormistamisega; - hoonet haldab omanik; - hoonet iseloomustab koridor-büroo planeering; - lubatud on erinevad indikaatorite väärtused, nagu põranda sügavus ja laius, põrandate vaheline kaugus, põranda ja ripplae vaheline kaugus; - siseremonti teostavad üldjuhul üürnikud ise; - olemas valvega maapealne parkla, mille suurus võib olla väga erinev; - olemas ventilatsioonisüsteem, võimalik paigaldada split-kliimasüsteem; - side toimub MGTS-i või kaubanduslike telefoniteenuste pakkujate telefoniliinide kaudu; - on 24-tunnine valve; - infrastruktuur on reeglina olemas, kuid selle arendamise aste sõltub konkreetsest hoonest ja selle omanikust.

Kategooria "D"

Seal on D-klassi bürood, mis asuvad tavaliselt administratiivhoonetes, kus on säilinud aegunud insener-tehnilised süsteemid ja puudub tänapäevane automatiseeritud süsteemid elutugi. Tavaliselt seostatakse nende päritolu 1990. aastatega, mil büroosid loodi mitteeluruumide baasil teadusinstituutides, administratiivhoonetes jne. Reeglina olid need varem renoveeritud, kuid sellest on möödas palju aastaid.

Sellised hooned võivad mõnikord üsna esinduslikud välja näha, neil on raamatukogu, trükikoda ja telefoniliin. Mitmed uurimisasutused on viimastel aastatel investeerinud üürnikelt saadud summasid ruumide rekonstrueerimisse ja ümberseadistamisse, mistõttu osa neist võiks liigitada isegi C-kategooriasse. Need bürood ei vasta sugugi kaasaegsetele rahvusvahelistele standarditele. kuid neid renditakse välja enam kui taskukohase hinnaga, mis muudab need väikestele ettevõtetele atraktiivseks.

Bürooruumid saab liigitada nelja kategooriasse: A, B, C ja D. A- ja B-kategooria ruumid vastavad üldiselt Lääne standardite nõuetele ärikeskuste asukoha, seisukorra ja teenindustaseme osas, kategooria C on keskmine ja kategooria. D on niinimetatud "Vene standard". Mõned klassifikatsioonid sisaldavad "Äripargid" eraldi kategooriasse.

1. Asukoht
A-kategooria ärikeskused asuvad reeglina linna ajaloolises keskuses. Nendel ärikeskustel on mugavad juurdepääsuteed, suurepärased vaated ja arenenud infrastruktuur.

2. Hoone
A-kategooria ärikeskus asub hoones, mis on ehitatud mitte varem kui 90ndatel. või eraldi spetsialiseeritud hoone, mis on täielikult rekonstrueeritud vastavalt rahvusvahelistele kvaliteedistandarditele. Sellisele hoonele esitatakse järgmised nõuded: remondi- ja viimistlustööde kõrge tase, bürooplokkide näol toimiv põrandaplaan, konverentsiruumi, kohviku/restorani, turvalise maapealse parkimise või maa-aluse garaaži olemasolu.

3. Side
A-kategooria ärikeskusi iseloomustavad suure võimsusega side, mis tagab maksimaalse mugavuse ja töölihtsuse. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik:
- varutoiteallikad
- tsentraliseeritud kliimaseade
- tsentraliseeritud küttesüsteem (sh autonoomne varusüsteem)
- suure võimsusega fiiberoptilised sidekanalid
- kiirliftid
- piiramatu arv telefoniliine
- kaasaegsed tulekahjusignalisatsiooni- ja tulekustutussüsteemid.

4. Turvalisus
A-kategooria ärikeskused on ööpäevaringselt valve all, kõrgelt professionaalne turvalisus kasutab videovalve- ja läbipääsusüsteeme ning vajalik on vastuvõtulaud.

Büroopindade üürnikeks sellistes ärikeskustes on enamasti suurkorporatsioonid, finants- ja pangakontsernid, edukad juriidilised, audiitor- ja konsultatsioonifirmad.

1. Asukoht
B-kategooria ärikeskused asuvad reeglina linna mainekates äri- ja finantspiirkondades. B-klass määratakse linna ajaloolise kesklinna piirkondadele, mis ei kuulu A-kategooriasse, ja ajaloolise keskusega külgnevatele aladele, millel on hea asukoht.

2. Hoone
B-kategooria ärikeskus asub pärast valikulist kapitaalremonti või kosmeetilist renoveerimist eraldi spetsialiseeritud hoones, kus on kõrge viimistluse ja imporditud materjalide kasutamine. Sellisele hoonele esitatakse järgmised nõuded: efektiivne korruse planeering, konverentsiruum, kohvik/restoran, turvaline maapealne parkimine.

3. Side
B-kategooria ärikeskused on heas korras sisekommunikatsioonid. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik:
- kliimaseadmed (jagatud süsteem, individuaalne)
- tsentraliseeritud küttesüsteem
- fiiberoptilised sidekanalid
Samuti iseloomustab B-kategooria ärikeskusi lai valik lisateenuseid.

4. Turvalisus
B-kategooria ärikeskused on ööpäevaringselt valve all, kõrge professionaalne turvalisus kasutab videovalvesüsteeme ja paindlikku läbipääsusüsteemi.

Üürihinnad on üsna kooskõlas pakutava teenuse tasemega ja on saadaval suurtele Vene ja välismaised ettevõtted.

1. Asukoht
C-kategooria ärikeskused asuvad reeglina kesklinnast kaugemal, kuid hea ligipääsetavusega piirkondades, mis asuvad peamiste kiirteede ja metroo läheduses. Enamasti asuvad need administratiivhoones või uurimisinstituudis.

2. Hoone
C-kategooria ärikeskused asuvad tavaliselt rekonstrueeritud endistes administratiivhoonetes ja ühiselamutes, mis on ümberehitatud bürooks. Ruumide seisukord sellistes hoonetes varieerub nõukogudeaegsest renoveerimisest heani kaasaegne interjöör. C-kategooria ärikeskusi iseloomustab valvega parkla puudumine.

3. Side
C-kategooria ärikeskusi iseloomustab:
- piisav arv telefoniliine
- ventilatsioonisüsteemid.

4. Turvalisus
Turvalisust C-kategooria ärikeskustes pakuvad valvur ja läbipääsusüsteem.

Büroohooned D-kategooria asuvad eemal äripiirkonnad linnad. Nendes on insenerkommunikatsioonid reeglina vananenud, parklad on hõredad, spetsialiseeritud hoonehooldusteenused on minimaalsed või puuduvad täielikult.
D-kategooria ärikeskuste eeliseks on madalad üürihinnad, mis meelitavad väikesed ettevõtted kes ei saa endale veel mugavamaid töötingimusi lubada.

Kolme erineva kategooria hinded ei pruugi olla samad. Sel juhul kõige rohkem madalaim hinne kogusummast (1- Asukoht, 2 – Hoone tüüp ja tehniline tase, 3 – Haldusettevõtte ja osutatava teenuse tase). Isegi kõige moodsam hoone läänelikuga fondivalitseja, kuid väljaspool linna piire asuv klassifitseeritakse C-klassi.

Tekst: www.site Kordustrükkimisel ja materjalide kasutamisel tuleb viidata allikale.