Nõuded majaomanike ühistu juhatajale. Kes see HOA juht on? Millised on tema funktsioonid ja töökohustused

Pärast HOA registreerimistunnistuse saamist on vaja toota ümmargune tempel ja avage arvelduskonto mis tahes pangas. Vastavalt artikli 2. osale. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 23 kohaselt on HOA kohustatud teatama föderaalsele maksuteenistusele konto avamisest 7 (seitsme) päeva jooksul alates selle avamise kuupäevast, muul juhul vastavalt artiklile 2. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 118 kohaselt määratakse HOA-dele trahv summas 5000 (viis tuhat) rubla.

Lisaks on vaja HOA registreerida riigieelarvevälistes fondides ja statistikaasutustes.

Algatusrühm või HOA esimees teavitab korterelamu ruumide omanikke HOA lõpetatud registreerimisest. HOA esimees teavitab ruumide omanikke nende HOA liikmetega liitumise otstarbekusest.

Vastavalt ministeeriumi seletuskirjale piirkondlik areng Venemaa Föderatsioon 20.12.2006 nr 14314-RM/07 “Korterelamu haldama asumise kohustuse ajastamise kohta” on majaomanike ühistul kohustus asuda korterelamut haldama viivitamata alates kuupäevast. riiklik registreerimine HOA. Vastavalt Vene Föderatsiooni Regionaalarengu Ministeeriumi 20. detsembri 2006. aasta seletuskirjale nr 14313-RM/07 „Tehnilise dokumentatsiooni üleandmise kohta MKD-le“ haldas korterelamut varem (s.o. enne HOA loomine) on kohustatud selle seltsingule tasuta üle andma tehniline dokumentatsioon majja kolmkümmend päeva enne sündmuse toimumist HOA kohustused hakata sellist maja haldama.

Vastavalt artikli 1. osale. 137, art. 162 HOA saab korterelamut hallata kahel kujul.

Millisel seltsingu juhtorganil - HOA liikmete üldkoosolekul või HOA juhatusel - on õigus otsustada korterelamu valitsemise vormi valiku üle? Vastus sellele see küsimus peab sisalduma ühingu põhikirjas. Kui HOA põhikiri ei hõlma seda küsimust juhatuse pädevusse, siis lahendavad selle küsimuse HOA liikmed iseseisvalt üldkoosolek.

Korterelamu, milles on loodud HOA, haldamise kaks vormi:

I. HOA haldab maja iseseisvalt, kogu või suurema osa tööst teevad ühistu palgatud töötajad, üksikud tööd teostavad töövõtjad vastavalt sõlmitud lepingutele. HOA sõlmib HOA liikmete üldkoosoleku otsusel enda nimel ja oma liikmete ja teiste kortermaja ruumide omanike ja kasutajate huvides lepinguid ressursside tarnimise ja teiste muud liiki teenuseid osutavate organisatsioonidega. , näiteks sideteenused - RSVO, MGTS, sissepääsude turvalisus jne .P. Kodanike maksed eluaseme ja kommunaalteenuste eest kantakse HOA arvelduskontole.

Selle vormi variatsioon on olukord, kus HOA sõlmib korterelamu ühisvara hoolduse ja remondi tööde ja teenuste teostamise lepingu igat liiki nõutavate tööde ja teenuste tegemiseks sellises majas kindlaksmääratud sagedusega. hukkamisest. Sõlmib lepinguid ressursse tarnivate ettevõtetega ja tegutseb kommunaalteenuste osutajana. Sõlmib ruumiomanike huvides lepinguid muude teenuste osutamiseks.

II. HOA sõlmib Korterelamu haldamise lepingu Haldusorganisatsiooniga, usaldades sellisele organisatsioonile korterelamu haldamise, hooldamise ja remondi tööde ja teenuste teostamise, täitja ülesanded majandamisel. kommunaalkulud, muude lepingute sõlmimine hoones asuvate ruumide omanike huvides, samuti haldusorganisatsiooni lepingu alusel osutatavate teenuste eest tasude arvutamine ja kogumine. Haldusorganisatsiooni valikul saad kasutada Kortermajade Haldamise Portaali infot. Kodanike maksed eluaseme ja kommunaalteenuste eest kantakse sellise haldava organisatsiooni pangakontole.

Teisel kujul tegeleb maja haldamisega kommunaalteenuste teostajana tegutsev Haldusorganisatsioon ning teeb töid korterelamu ühisvara haldamisel, hooldamisel ja remondil.

Selle valikuga on majanduslikult - finantstegevus HOA-d tehakse ainult seoses töödega, mida teeb otse korteriühistu. HOA sisse sel juhul ei tee kulutusi ja tal puudub sissetulek, kui ta ei tegele mis tahes tegevusega vastavalt oma põhikirjale ettevõtlustegevus ja ei moodusta oma arvel sihtfonde, mida hiljem eraldatakse näiteks kortermaja kapitaalremondiks. HOA teostab kontrolli ainult juhtimisorganisatsiooni tegevuse üle ja korraldab suhtlust ruumide omanikega. Organisatsioon, kellega HOA sõlmib valitsemislepingu, tegutseb HOA-ga suhetes töövõtjana, pakkudes korterelamu haldusteenust.

III. Võimalik on variant, kus HOA sõlmib haldusorganisatsiooniga valitsemislepingu, kuid täidab iseseisvalt eluaseme- ja kommunaalteenuste maksete arvutamise funktsioone. Omanike, üürnike, ruumide üürnike maksed ja eelarvetoetused kantakse HOA arvelduskontole. Selle meetodi puudusteks on HOA esimehe suur töömaht, vajadus ühe või mitme raamatupidaja alaliseks töölevõtmiseks ja sellest tulenevalt märkimisväärsed lisakulud palgale.

Kõik organisatsioonid on kohustatud pidama raamatupidamisarvestust vara, kohustuste ja äritehingute kohta. See kehtib ka HOA-de kohta. Arvestuspoliitika kujundamisel valib HOA ühe mitmest seadusega lubatud meetodist ja määrused raamatupidamises. Vastavalt raamatupidamiseeskirjade punktile 5 "Organisatsiooni raamatupidamispoliitika" (Venemaa rahandusministeeriumi 6. oktoobri 2008. aasta korraldus N 106n (muudetud 18. detsembril 2012) "Raamatupidamiseeskirjade kinnitamise kohta") Pearaamatupidaja HOA või muu hoolduse eest vastutav isik raamatupidamine(näiteks organisatsiooni juht, kes HOA-s on juhatuse esimees) kinnitab raamatupidamispoliitika. See tähendab, et korteriühistu peab vastu võtma spetsiaalse haldusdokumendi (arvestuspoliitika korraldus).

Otseselt HOA tehtud tööde puudumisel moodustati seltsingufondid, tulud, mille allikad ei ole kohustuslikud maksed HOA liikmed ja ruumide omanikud, kes ei ole selle liikmed, tulemuste põhjal majanduslik tegevus korteriühistu peab koostama “nullbilansi”, mis antakse üle koos vastavaga finantsaruanded V maksuhaldurid ja statistilised aruandlusasutused.

Vastutus raamatupidamise korraldamise eest majaomanike ühistutes, elamukompleksides, elamukooperatiivides on pandud pearaamatupidajale või juhatajale - juhatuse esimehele. Viimasel on õigus pöörduda ka spetsialiseeritud organisatsiooni teenuste poole.

Vastavalt artikli 1. osale. RF eluasemeseadustiku artikli 165 kohaselt on kohalikud omavalitsused kohustatud tagama juhtimisorganisatsioonide tegevuseks võrdsed tingimused, olenemata nende organisatsioonilisest ja õiguslikust vormist. Selle nõude rakendamiseks andis Moskva valitsus 24. aprillil 2007 välja resolutsiooni nr 299-PP “Meetmete kohta Moskva linna korterelamute haldussüsteemi vastavusse viimiseks Vene Föderatsiooni elamukoodeksiga”. millised korterelamute haldamise ülesandeid täitvad organisatsioonid, sõltumata nende organisatsioonilisest ja õiguslikust vormist (SUE, HOA, elamukooperatiiv, LLC, OJSC jne) Moskva linna eelarvest, antakse toetusi ülalpidamiseks ja Hooldus korterelamu - eluruumide üldpinna kohta (v.a suveruumide pindala: klaasitud ja avatud lodžad, terrassid, rõdud), kus elavad teatud kategooria kodanikud (ainsa eluaseme omanikud; erastatud korterite omanikud; kodanikud, kes kasutavad ruume sotsiaalüürilepingu alusel).

Korterelamu haldamise esimeses vormis on HOA-l õigus sõlmida ettenähtud korras riigivarahalduse komiteega leping Moskva linna eelarvest toetuste andmiseks ülalpidamiseks ja korrashoiuks. korterelamu ühisvara remont. Toetused kantakse HOA arvelduskontole.

Korterelamu haldamise teises vormis võtab Moskva linna eelarvest korterelamu ühisvara hooldamiseks ja remondiks toetuste andmise lepingu sõlmimise kohustused haldusorganisatsioon. Toetused kantakse sellise juhtimisorganisatsiooni pangakontole.

Korteriühistu esimees on juht, kes valitakse rangelt HOA osalejate hulgast kaks peamist viisi, olenevalt harta sätetest (RF eluasemeseadustiku artikli 147 punkt 3):

1. Üldkoosolekul hääletades.
2. Juhatuse liikmete hääletamise teel.

Esimehe ülesanded on täpsustatud Eluasemekood ja harta partnerlus.

RF eluasemekoodeksi artikli 149 lõigete 1.2 kohaselt peab esimees viia läbi juhatuse otsuseid ja HOA osalejate koosolekuid, samuti tegevuste üldist juhtimist, töötada välja personalieeskirjad ja määrama palgatud töötajate palgad.

Esimehe poolt välja töötatud palgatöötajate tegevuskava ja eeskirjad ning nende töötasu suurus kohustusliku heakskiiduga HOA liikmete üldkoosolek (RF eluasemeseadustiku artikli 149 punkt 2).

Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks, artikkel 149. Majaomanike ühingu juhatuse esimees

1. Majaomanike ühistu juhatuse esimees valitakse ühingu põhikirjaga määratud ajaks. Seltsingu juhatuse esimees tagab juhatuse otsuste täitmise, tal on õigus anda kõigile seltsingu ametnikele juhiseid ja korraldusi, mille täitmine on neile isikutele kohustuslik.
2. Majaomanike ühistu juhatuse esimees tegutseb seltsingu nimel ilma volikirjata, kirjutab alla maksedokumentidele ja teeb tehinguid, mis vastavalt seadusele, seltsingu põhikirjale ei nõua juhatuse kohustuslikku kooskõlastamist. ühingu või seltsingu liikmete üldkoosolekule, töötab välja ja esitab ühingu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks eeskirjad. sisemised eeskirjad seltsing töötajate suhtes, kelle tööülesannete hulka kuulub korterelamu ühisvara korrashoid ja remont, nende tööjõu tasumise eeskirjad, muude käesolevas seadustikus sätestatud seltsingu sisedokumentide kinnitamine, seltsingu põhikiri ja ühingu otsused. seltsingu liikmete üldkoosolek.

Seltsingu juht on töötaja, kes lahendamisel kaasatud järgmised ülesanded:

• remondi- ja muude tööde korraldamine;
• kontroll avalike teenuste kvaliteedi üle;
• personali juhtimine;
• kriisijuhtimine.

Tähtis! Juht ei pea tingimata olema HOA liige, kuid tal peab olema kogemus kommunaalteenuste valdkonnas ja ta peab mõistma eluasemeseadust.

Mis vahe neil on?

Peamine erinevus seisneb selles, et esimees on valitud volitatud juht, ja juhatajat kontrollib täielikult esimees, nagu ka kõiki teisi HOA palgatud töötajaid. Juhataja määrab juhi ülesanded juhatuse koosolekul.

Juhataja as individuaalne on omamoodi alternatiiv fondivalitseja, ja esimees kinnisvaraomanike esindajana kontrollib juhi tegevust ja küsib temalt aruannet. Nende positsioonide vahel on mitmes aspektis mitmeid erinevusi:

• õiguslik seisund;
• õiguste ja kohustuste valdkond;
• vastutus;
• töölevõtmise ja vallandamise protseduurid.

Erinevused igas aspektis tulenevad tsiviil- ja elamuseadusandlusest, samuti konkreetse korteriühistu tegevusest ja olemasolevat õiguskaitsepraktikat.

Õiguslik staatus

Korteriühistu juhi staatus üürilepingus märgitud tema ja seltsingu juhatuse vahel.

Valitud esimehel on erinevalt juhist mitte töötaja staatus, vaid haldusjuhi staatus HOA, kellel on vajalikud volitused korteriühistu nimel õigustoimingute tegemiseks.

Seadus annab õiguse juht teeb vajadusel mitmeid toiminguid.

Tal on õigus otsuste tegemine ilma volikirjata artikli lõike 2 kohaselt. 149 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks.

Seaduse kohaselt võib HOA juht tegutseda:

1. üksikisik (töötaja).
2. Üksikettevõtja.

Üksikettevõtja staatusega juhid saavad aru saada juhtimistegevused mitmes HOA-s korraga.

Tähtis! Haldaja ei saa olla kommunaalteenuste osutaja.

Seda funktsiooni saab täita ainult juhtimisorganisatsioonid või ressursside tarnijate ettevõtted.

Volituste registreerimine

Korteriühistu esimehe volitused on osaliselt määratletud eluasemekoodeksiga ja neid tuleb üksikasjalikult kirjeldada konkreetse HOA põhikirjas. Aluseks legaalne tegevus esimees on. See dokument tuleb esitada elamujärelevalve asutustele ja maksuteenus, kus on fikseeritud seltsingu esimehe kohale valitud isiku andmed.

Juhataja saab registreerida töötajana partnerlus kahel viisil:

• töölepingu sõlmimise kaudu;
• tsiviillepingu sõlmimise kaudu.

Töölepingu täitmist reguleerivad Vene Föderatsiooni tööseadustiku 11. peatüki normid ja see hõlmab juhi alluv ametikoht seoses HOA juhtimisega.

Tsiviilkokkulepe hõlmab laiemat palgatud juhi volitused koos oma tegevustingimuste ja pädevusvaldkondade üksikasjaliku kirjeldusega.

Õigused ja kohustused

Põhiline HOA esimehe õigused(elamuühistud) taanduvad kontrollifunktsioonide teostamine palgatöötajate (sh palgatud juhi) tegevuse üle.

Peale selle ta usaldatud otsuste tegemine majaomanike ühistu nimel lepingute, kokkulepete ja finantsdokumentide allkirjastamise kohta.

Muuhulgas lõpetab HOA esimees kokkulepe juhi töölevõtmiseks.

TO palgatud juhi õigused sisaldab:

• tööliste valimine korteriühistu vara hoolduseks ja remondiks;
• palgatud töötajate vallandamine;
• kohta teabe hankimine finantsajalugu HOA;
• HOA huvide esindamine volituse kaudu ametiasutustes.

Tähtis! HOA esimehe kohustused piirduvad partnerluses osalejate koosolekute otsuste täitmise korraldamisega.

Kas see on kooskõlas hartaga ja kohustustega jälgida töö õigeaegset ja kvaliteetset teostamist ning kommunaalressursside tagamine.

Palgatud juhi kohustused määratakse temaga sõlmitud töölepinguga. Enamikul juhtudel hõlmavad need kohustused järgmist:

1. töövõtjate valik.
2. Lepingute sõlmimine ja töövõtjad.
3. Tegevusaruande esitlus.
4. Töö võlgnikega.

juhatuse esimees ei saa oma volitusi üle anda palgatud juhile ega määrata oma ülesandeid (RF eluasemeseadustiku artikli 147 punkt 3.1).

Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks, artikkel 147. Majaomanike ühingu juhatus

3.1. Majaomanike ühistu juhatuse liikmeks ei saa olla isik, kellega ühistu on sõlminud korterelamu haldamise lepingu, ega isik, kes on ametikohal selle organisatsiooni juhtorganites, kellega ühistu on sõlminud. sisse ütles leping, samuti seltsingu revisjonikomisjoni (audiitori) liige. Majaomanike ühistu juhatuse liige ei või oma tegevust seltsingu juhatuses ühendada töölepingu alusel tööga seltsingus, samuti usaldada, usaldada või muul viisil usaldada oma tööülesannete täitmist teisele isikule. seltsingu juhatuse liige.

Lubatud on ainult palgatud juhi volitamine piiratud lähteülesanne juhatuse või üldkoosoleku liikmete enamuse heakskiidul (määratud põhikirjaga).

Vastutus

Seltsi juhatuse esimees vastutab täielikult elanike ees.

Ta peab regulaarselt esitama vajalikud dokumendid valitud audiitor ja HOA liikmete üldkoosolek ning vastutab selle ees nende kontrolliasutuste poolt.

Juhil ei ole õigust langetada otsuseid, mis lähevad elanike huvidega vastuolus.

HOA esimees teostab üldkontrolli ja koostab täieliku aruande.

Tema kannab rahaline vastutus kõigile elanikele järgmistes punktides:

• kommunaalressursside õigeaegseks tarnimiseks majaomanikele;
• materiaalsete ressursside vastutustundliku kasutamise eest;
• palgatud juhi tegevuse eest.

Kui juht mingil põhjusel ei täitnud oma kohustusi, või sooritas need seadust või töölepingut rikkudes, siis vastutus nende vigade eest ühistu üürnike-liikmete ees usaldatud HOA esimehele.

Tähtis! Juhatuse liikmed vastutavad võrdselt tegevuste eest, mida nad seltsingu nimel teevad.

Palgaline vastutab juht oma tegevuse raames:

• materjal;
• kriminaalne;
• tsiviil-.

Vastutuse määrab vastav punktid töölepingut ja eksisteerib käsutusse usaldatud vara raames ja Raha. Tsiviilvastutus on olemas lepingutingimuste piires partnerluse juhtkonnaga.

Kriminaalvastutus esineb erandjuhtudel kui hooletus töötajate poolt energiaside hooldamise kontrollifunktsioonide täitmisel viib hädaolukorrad .

Vallandamine ja vahetus

Juhataja palkamine ja vallandamine viiakse läbi kinnistuomanike koosoleku otsusel või juhataja ainuisikuliselt, kui ta hartaga volitatud.

Korteriühistu juhtimine on õigus vahetada palgatud juhatajat või vallandada ta, kui viimane täitis oma ülesandeid vastavalt Vene Föderatsiooni tööseadustikule, ei täida lepingutingimusi.

Mõnikord ei saa juhi vallandamist teostada vastavalt artiklis toodud punktidele. Vene Föderatsiooni tööseadustiku artikkel 81.

Seaduse rikkumine on vastuvõetamatu.

Sel juhul korteriühistu osalejate koosolek on õigus teha otsus sellise juhi tegevuse peatamise kohta.

Vallandatud juhi asemel juhatus nimetab ametisse uue.

Võib olla volituste ennetähtaegne lõpetamine järgmistel juhtudel:

1. omanike üldkoosoleku otsused.
2. Juhatuse otsused (kui see on hartas ette nähtud).
3. Kohtuotsused.

Tsiviilkohtutel on õigus sekkuda prokuratuuri soovitusel juhtudel majaomanike organisatsioonidesse jäme rikkumine selliste organisatsioonide juhtkonna poolt seaduste ja määrustega.

Seega on seltsingu esimees organisatsiooni ametlik juht majaomanikud ja haldur täidab ülesandeid tegevdirektor, olles palgatud töötaja seoses HOA juhtimisega ja täites juhtimisfunktsioone rangelt töölepingu raames.

Korterelamute haldamine peab tagama kodanikele soodsad ja turvalised elamistingimused, korterelamute ühisvara korrashoiu, nimetatud vara kasutamise küsimuste lahendamise, samuti sellises majas elavate kodanike kommunaalteenuste tagamise.

Tänapäeval ilmub HOA-de praktikas üha sagedamini juhatuse esimehe kõrvale HOA juhi kuju. See suundumus on üsna loomulik, pealegi tõenäoliselt areneb, kinnitades ideed vajadusest ühendada MKD omavalitsus professionaalse juhtimisega.

On üsna ilmne, et igast majast ei leia omanikku (ja HOA juhatuse esimeheks saab olla vaid kortermaja ruumide omanik, kes on seltsingu liige), kellel oleks piisav hulk teadmisi ja kogemusi ning mis kõige tähtsam, soov põhitöökohalt täielikult või osaliselt lahkuda (sest kvaliteetset tööd juhatuse esimees nõuab palju aega) ja pühenduda tööle kogu maja hüvanguks. Vahepeal on täiesti võimalik leida inimene, kes soovib ja suudab määrata kindlaks maja haldamise peamised töösuunad ja kontrollida plaanide täitmist, samal ajal kui palgatud juhataja teeb kogu ülejäänud töö.

HOA juht on üksikisik, kellele on usaldatud kõik senised haldusfunktsioonid seltsingu töö korraldamiseks, millel võib olla või mitte olla üksikettevõtja staatus.

Sulle teadmiseks. Viimasel ajal on levinud tava meelitada HOA-sse teatud ajaks nn kriisivastane juht, et korraldada seltsingu tööd ja edastada kogemusi juhatusele.

Juhataja õigusliku staatuse registreerimine

Juhatajaga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid: tööleping, kaasates selle HOA personali, või tsiviilleping, mille üks vorme on teenuste osutamise leping.

Tuleb märkida, et art. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikli 145 kohaselt on juhi kaasamine palgatud töötajana HOA liikmete üldkoosoleku ainupädevusse. ei kehti ja siin on Art. 148 (4.5) HOA juhatuse ülesannete hulka kuuluvad: korterelamute haldamine või nende haldamiseks lepingute sõlmimine; korterelamute teenindamiseks töötajate palkamine ja vallandamine. Seega peaks juhatajaga töölepingu sõlmimise küsimuse otsustama HOA juhatus . Omakorda juhatuse esimees vastavalt art. punktile 2. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt võib teha tehinguid, mis vastavalt seadusele ja ühingu põhikirjale ei nõua ühingu juhatuse või liikmete üldkoosoleku kohustuslikku heakskiitu.

Kui sõlmitakse tööleping, siis tuleb lisada juhi ametikoht koos vastava palgaga personali tabel HOA HOA liikmete üldkoosolekul kinnitatud kulukalkulatsiooni raames vastavalt art punktile 8.1. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks. Samal ajal on õigus palgata korterelamute teenindamiseks töötajaid ja neid vallandada vastavalt artikli 5 punktile 5. RF eluasemekoodeksi artikkel 148 viitab HOA juhatuse kohustustele. Sellest tulenevalt sõlmitakse tööleping juhiga juhatuse otsuse alusel ja tööleping konkreetse juhiga allkirjastatakse juhataja poolt. Mis puudutab töölepingu ülesütlemist, siis see on võimalik ainult artiklis sätestatud alustel. 81 Töökoodeks RF

Järelduste tegemise võimalus tsiviilleping juhiga järgmiste asjaolude tõttu:

Lepinguvabaduse põhimõte (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mille kohaselt pooled võivad sõlmida nii seaduses või muudes õigusaktides sätestatud kui ka sätestamata kokkuleppe; lõigete sätteid. 1 punkt 1 art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 137, mis koos HOA õigusega sõlmida korterelamute haldamise leping, korterelamute ühisvara hooldamise ja remondi lepingud ning kommunaalteenuste osutamise lepingud teenused, annab õiguse sõlmida seltsingu liikmete huvides muid lepinguid. Need "muud" peaksid sisaldama lepingut HOA juhiga.

Teenuse osutamise lepingu sõlmimine juhiga (IP) on sarnane töölepingu sõlmimisega. Sellise lepingu lõpetamine toimub peatüki reeglite kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29, nimelt juhul, kui üks pool rikub oluliselt lepingutingimusi ja muudel juhtudel, mis on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga. Leping näeb reeglina ette võimaluse ühe poole poolt leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest teisele lepingupoolele lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Suhetes kolmandate isikutega tegutseb seltsingu nimel HOA juht vastavalt peatükile antud volikirja alusel. 10 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt annab volikirja seltsingu juhatuse esimees kui isik, kellel on õigus tegutseda HOA nimel põhikirja alusel, s.o. ilma täiendava loata. Sel juhul tuleb volikirja sisu (juhile üleantud volituste loetelu) koostamisel lähtuda lepingu tingimustest. See on oluline, kuna juhile saab volikirja alusel üle anda näiteks hooldus- ja remondilepingute sõlmimise volitused, mis kuulusid algselt HOA juhatusele, mitte selle esimehele. Kui seda tingimust lepingus sätestatud ei ole, kuid esimees lisas nimetatud volituse siiski volikirja, siis vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 174 kohaselt võib kohus tehingu kehtetuks tunnistada.

HOA juhi õiguslik staatus

Juhataja õiguslik seisund, nimelt tema õigused ja kohustused peavad olema määratletud kas lepingus endas tsiviilõigusliku lepingu sõlmimisel või töölepingus ja töö kirjeldus.

On selge, et eraisikust juht ei saa olla avalike teenuste osutaja. Eelpool käsitletud lepingute sõlmimisel jääb kommunaalteenuste pakkujaks HOA, mistõttu haldaja õiguste ja kohustuste ulatus jääb haldustasandile. HOA juhtimine, samuti korterelamute ühisvara hoolduse, hoolduse ja remondi valdkonnas.

Kui HOA hartas ei ole sätestatud teisiti, määrab juhile delegeeritud volituste ulatuse HOA juhatus, olenemata lepingu liigist.

Sõltuvalt usalduse määrast saab HOA haldurile määrata näiteks järgmised funktsioonid:

Korterelamu ühisvara hooldus- ja remonditööde teostajate valimine (sel juhul võib HOA juhatus jätta endale volitused lepingu sõlmimiseks või usaldada selle ka haldurile);

Kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimine;

HOA nimel muude lepingute sõlmimine;

Töötajate palkamine ja vallandamine;

Korterelamute hooldus-, hooldus- ja remonditööde teostamise jälgimine;

HOA-de huvide esindamine ametiasutustes riigivõim ja kohalik omavalitsus;

HOA aasta tulude ja kulude kalkulatsiooni koostamine;

Ettevalmistus finantsaruanne HOA juhatus omanike ees korraliseks üldkoosolekuks;

Suhtlemine HOA omanike ja liikmetega HOA tööga seotud küsimustes;

Võlgade sissenõudmine HOA ees maja ruumide omanikelt jne.

Mis puudutab HOA rahalisi vahendeid, siis selle olulise volituse võib jätta HOA juhatusele ja esimehele. Juhul, kui halduril on õigus käsutada HOA rahalisi vahendeid see otsus peab olema nõuetekohaselt dokumenteeritud volikirjas ja pangadokumentides.

HOA ja juhi vahelise suhtluse viisid

Esimese mudeli kohaselt tegeleb juhtimisega juht ning hoolduse ja remondiga seltsingu palgatud töötajad. Selle skeemi peamiseks puuduseks on vajadus säilitada suur alaliste töötajate personal. palgad. Mudeli peamine eelis on HOA suurem sõltumatus kolmandatest osapooltest. See skeem leitakse ja õigustab end suurtes partnerlustes, mis ühendavad mitut korterelamud(elamukompleksid).

Teine mudel: haldamist teostab juht ning hooldust ja remonti teostavad töövõtjad HOA-ga sõlmitud lepingute alusel. Loomulikult on selle mudeli positiivseks pooleks see, et puudub vajadus säilitada oma materiaalne ja tehniline baas ning võimalus valida töövõtjaid, kes teevad seda või teist tüüpi töid kvalifitseeritumalt kui partnerluse palgatud töötajad.

Olenemata valitud mudelist eeldab HOA töö juhatajaga korterelamu haldamise eest vastutava isiku, kes viib majandamist professionaalselt läbi, ja HOA alalise organi - juhatuse olemasolu, kes väljendab korteriühistu huve. omanikud ja juhi tegevuse jälgimine. Peamine probleem juhi valikul on see, et üks HOA ei saa alati pakkuda kvalifitseeritud juhile tema soovile vastavat tasu, mistõttu enamik meile tuttavaid juhte kombineerib tööd mitmes HOAs.

Järelsõna

Tuleb mõista, et HOA juht ei ole kortermaja tehniline spetsialist, vaid pigem projektijuht, kes võtab enda kanda haldus- ja juhtimisküsimused, pakkudes professionaalset nõustamist ja/või õigusabi. Kui HOA juhil on üksikettevõtja staatus, saab ta töötada koos oma meeskonnaga, pakkudes muid lisateenuseid, sealhulgas hooldajatehniku ​​teenuseid ja raamatupidamistuge.

Kui majas ei ole professionaalset HOA juhti (või HOA esimees ei ole neid ülesandeid enda kanda võtnud), siis antakse juhtimisfunktsioonid salaja üle kolmandale osapoolele: haldusfirmale/või maja haldavale ettevõttele. See tähendab, et HOA, selle asemel, et sõlmida otselepinguid teenuste osutamiseks Hooldus ja maja ülalpidamine, tasub vahendaja teenuste eest ja see on palju rohkem kui HOA haldaja aastamakse. Samal ajal kaotab HOA mitte ainult raha, vaid ka võimaluse kontrollida pakutavate teenuste kvaliteeti ja kvantiteeti, makstes nende tööde eest regulaarselt vahendajale. Selliste vahendusteenuste tulemus on ilmne: majad lagunevad, seadmed muutuvad kasutuskõlbmatuks ja omanikud imestavad, kuhu raha läheb ja miks majas pole korda.

Olga PERMINOVA, ekspert, HOA juht

Tegelikult on selliseid maju väga vähe. Selles on süüdi ka elanikud, kes ei suuda alati oma elukohas puhtust hoida, samuti vein UK, ju peaks just tema tekitama elanikes korda hoida ja ta ise peaks olema huvitatud maja korraliku välimuse tagamisest.

Üldine informatsioon

Nagu teate, on täna meie riigis korterelamu haldamiseks kaks organisatsioonilist ja juriidilist vormi.

Esimene neist on Ühendkuningriik, organisatsioon, millel on selgelt väljakujunenud struktuur, juhtimisõigused ja kohustused.

Kuid mitme maja ruumide omanikud ei kasuta seda vormi alati. Valik on palju atraktiivsem. Sellel on mitu põhjust.

Esiteks on selle organisatsiooni eesotsas ruumide omanikud, mis tähendab, et isegi organisatsiooni tipp huvitatud hoone täiustamisest.

Teiseks selline organisatsiooniline õiguslik vorm töötab palju harmoonilisemalt, lihtsamalt ja kuuletub kinnisvaraomanikele. Loomulikult on partnerlusel oma hierarhia. Selles on kohalolu - nii aktiivsed omanikud kui ka.

Ühisvara korrastamisega seotud teatud toimingute tegemise eest vastutab suuresti esimees.

Kuid viimasel ajal on majaomanike ühistu juhataja kohalolek muutunud majaomanike ühistus tavaliseks nähtuseks. Paljud ei tea endiselt selle olemasolust ja need, kes teavad, ei saa aru mis nägu see on ja mis olulised funktsioonid see teeb.

Kui te ka neile küsimustele vastuseid ei tea, kutsume teid üles lugema meie artikli teksti ja hankima enda jaoks uut ja mis kõige tähtsam - kasulikku teavet.

Kontseptsioon

Alustame sellest, mis on majaomanike ühistu. Vastasel juhul võite terminoloogias segadusse sattuda.

Seega on majaomanike ühing organisatsioon

See organisatsioon, hoolimata asjaolust, et see kannab mitteäriline iseloom, haldab elanike poolt maja vajadusteks moodustatud kontot ja peamine vastutus selle organisatsiooni tagamine on heas seisukorras ja korras hoidmine. Selgitame, kuidas see väljendub.

Seltsingu vastutus hõlmab kommunikatsioonide korralikku kvaliteeti hoidmist, ühisruumi korrastamist, rikete õigeaegset likvideerimist jne.

Üldiselt majaomanike ühistu haldab kortermaja. Seltsingu juhatus otsustab, kuhu raha kulutada, mida eelkõige parandada ja millele tähelepanu pöörata.

Esimees kiidab nende algatuse heaks või lükkab tagasi. Samuti seltsingu kõrgeim juhtorgan- tegemist on kortermaja omanike koosolekuga, mis koguneb kas omal algatusel või esimehe kokku kutsumisel üldküsimuste lahendamiseks.

Mida ta teeb?

Juhataja on eraisik, kes viib läbi ka majaomanike ühistus heakorrategevust. Kui see on teile mugav, võite seda kaaluda töötaja.

Pealegi võib sellel töötajal olla isegi üksikettevõtja staatus ja teda kutsutakse täitma teatud ülesandeid. Ta saab oma tegevust teostada tasu eest mitmes partnerluses korraga majaomanikud.

Lisaks on oluline teada, et selle kodanikuga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid.

Esimene neist on tuntud ja populaarne.

See sõlmitakse majaomanike ühistu ja haldaja vahel. See sätestab poolte peamised kohustused, õigused, samuti vajalikud tingimused koostöö.

Sageli saavad nad temaga kokkuleppeid sõlmida tsiviilleping, millel on ka juriidiline jõud.

Selle toimingu eripäraks on asjaolu, et töötajast saab teenust osutav objekt teatud tingimused teatud aja jooksul, mitte alaline töötaja, nagu see on tööleping.

Mis vahe on esimehest?

Paljud ajavad segamini seltsingu esimehe ja juhi ametikohad. Tegelikult on see kaks täiesti erinevad positsioonid, mis ei saa isegi kuidagi ristuda.

Esimees on HOA juht, kes tegeleb nii korralduslike ja juriidiliste küsimustega kui ka finantsküsimustega, analüüsib elanike otsuseid ja soove ning teeb ka omapoolseid korrektiive ja algatusi. Tema tegevus on administratiivne.

Mis puudutab juhti, siis tema tegevus on samuti seotud administratiivne töö aga pigem kontrollib ta palgatööliste tegevust, ei tee mingeid algatusi, vaid abistab seltsingu töötajate tööjõu funktsionaalsust.

Lisaks annab ta aru esimehele kui töötaja tööandjale, kohustub järgima siserežiimi ja mitte rikkuma seda ilma mõjuva põhjuseta.

HOA juhi ametijuhendi näidise leiate.

Miks seda vaja on?

Selline palgatud töötaja, nagu me juba ütlesime, suurendab efektiivsust tehtud töödest. Ta täidab samaaegselt nii kontrolleri, juhi kui ka analüütiku rolli, otsustades, keda tuleks välja vahetada, millele on kõige parem keskenduda ja mis võib oodata.

Selline juht sisse viimased aastad on muutunud asendamatuks kujuks, kuna vastava töökogemusega saab ta hõlpsasti hakkama määrata kindlaks peamised tegevussuunad ja teavitage ka sellest, kui mõni töötaja teeb oma tööd halvasti või loobub sellest täielikult.

Kas HOA saab ilma selle palgatud töötajata töötada? Väga pikka aega majaomanike ühisused toimisid ilma nendeta ja see sobis kõigile üsna hästi.

Kuid tänapäeval, kui kõigi organisatsioonide eesmärk on suurendada funktsionaalsust, on see positsioon lihtsalt vajalik maksimaalne kontroll toimuva üle ja kasutada ressursse kõige tõhusamalt.

Tõsi, paljud kortermajade majaomanikud ei mõista sellise ametikoha vajalikkust. Need inimesed usuvad, et nad maksavad raha preemiaks inimesele, kes pole neid täielikult ära teeninud.

Tegelikult see nii ei ole ja see toimib hea töötaja on näha paari kuu pärast. Kui ei, siis võite alati tõstatada maja üldkoosolekul küsimuse tema vallandamise ja sellise isikuga lepingu lõpetamise kohta.

Kuidas see on ette nähtud?

Juhataja nimetatakse ametisse tema kandidatuuri esitamisega maja üldkoosolekule. Esimees üksi ei saa sellist kodanikku ilma omanike hääleta tööle võtta.

Koosolekul arutatakse sellise spetsialisti töö vajalikkust, iseloomustatakse tema omadusi. Hääletamise teel otsustavad korterelamute ruumide omanikud Kas selline töötaja on vajalik? neid täna või mitte.

Kui enamus on nõus, siis koosolekul koostatakse selle isikuga töö- või tsiviilõiguslik leping.

Lepingu punktid arutatakse hoolikalt läbi ka omanikega ja kui tekib arusaamatus, võetakse üks või teine ​​punkt vastu hääletamise teel.

Pärast seda, kui mõlemad pooled allkirjastavad lepingu korraga, loetakse palgatud juht seltsingu täieõiguslikuks töötajaks ja võib asuda oma kohustusi täitma.

Õiguslik staatus töötaja peab olema temaga sõlmitud lepingus täpsustatud.

Kui töötaja on esindatud eraisikuna, siis tema ei saa tegutseda kommunaalteenuste pakkujana, siis omandab ta organisatsiooniliselt õiguslik seisund kommunaalteenuste rakendamise kontroller. Kui ta on üksikettevõtja, siis on siin kõik palju lihtsam.

Mis töö on?

Te ei tohiks arvata, et HOA juhi positsioon taandub ainult kontrollile. Selgub, et kui kõik teevad kõvasti tööd ja teevad regulaarselt toiminguid maja heas seisukorras hoidmiseks, siis saab ta oma palka asjata?

Tegelikult ei, juhil on palju muid funktsioone, mille proovime teile täies mahus loetleda:

Muidu aitab ta töid teostada ning tegeleb peamiselt haldus- ja äritegevusega.

See on väljaspool juhi kontrolli finantssektoris, mille saab usaldada ainult omanike koosolekule või otse esimehele.

HOA-dega suhtlemise viisid

Juhataja ja omanike ühingu vahel on kaks suhtlusmudelit ja igaüks neist on ühel või teisel määral juurdunud.

Esimene mudel taandub asjaolule, et see töötaja kontrollib tegevuse elluviimist alalised töötajad.

See skeem on töötaja jaoks lihtne, kuid eelarvekulude seisukohast pole tulus.

Teine mudel taandub asjaolule, et juht teostab taas kontrolli ja töö teostab töövõtja. Selle skeemi lihtsus seisneb selles, et töövõtja palgatakse ühekordselt, mitte pidevalt.

See annab võimalus raha säästa ajal, mil tööd ei ole ja pole vaja töötajale seisaku eest tasu maksta.

Kohustused ja õigused

Sellisel palgatud juhil on palju õigusi ja kohustusi.

Viimasega tutvusime ülaltoodud lõigus.

Mis puutub siis õigustesse see juht oskab arvestada töö õigeaegse tasumise, puhkuse eest, samuti tööõiguste järgimise eest.

Kellelgi pole õigust teda põhjuseta vallandada, kui töölepingus või tsiviilseaduses ei ole sätestatud teisiti.

Vastutus

Nagu iga teinegi tegevjuht, sellel töötajal on karistus- ja rahaline vastutus mis tahes toimingute tegemata jätmise või lepingutingimuste rikkumise eest.

Seadus ei näe ette konkreetset vastutust, kuid seltsingu põhikiri määratleb töötajalt raha sissenõudmise võimaluse ebaõigete tegude ennetamise osana.

Kui te veel ei tea, kas teie majas on palgaline juht, on aeg see fakt välja selgitada. Tõenäoliselt on see inimene pikka aega oma ülesannet korralikult täitnud ja te isegi ei teadnud sellest.

Vii end selle tegevustega kurssi, sest seda saad teha vaid sina, teades oma kodu seisukorda kohtuniku esitus see ametnik.