Tulu kapitaliseerimise meetod põhineb tegevuspuhastulu (NOI) otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle kapitalisatsiooni suhtega.

Kapitalisatsioonimäär on määr, mida kasutatakse tuluvoo vähendamiseks ühe kulusummani.9 Kuid meie arvates annab see definitsioon mõista selle näitaja matemaatilist olemust. Majanduslikust vaatenurgast peegeldab kapitalisatsioonikordaja investori tulumäära.

Tulu kapitaliseerimise meetodit kasutatakse juhul, kui:

Sissetulekuvood on stabiilsed positiivsed väärtused;

Sissetulekuvood kasvavad ühtlases ja mõõdukas tempos.

Seda meetodit ei tohiks kasutada, kui:

Sissetulekuvood on ebastabiilsed;

Kinnistu on ehitusjärgus või vajab olulist ümberehitust;

Puudub teave kinnisvara tegelike müügi- ja üüritehingute, tegevuskulude ja muu teabe kohta, mis raskendab puhaskasumi ja kapitalisatsioonimäärade arvutamist.

Põhiline arvutusvalem on järgmine:

Kapitaliseerimismeetodit kasutava hindamismenetluse peamised etapid:

1) eeldatava aasta (või keskmise aasta) tulu kui vara parimal ja otstarbekamal kasutamisel saadava tulu kindlaksmääramine;

2) kapitalisatsioonimäära arvutamine;

3) vara väärtuse määramine põhitegevuse puhastulu ja kapitalisatsioonikordaja alusel, jagades NPV kapitalisatsioonikordajaga.

Vaatleme üksikasjalikult kõiki ülaltoodud etappe.

I. Oodatava puhaskasumi arvutamine.

Kinnisvarahindaja töötab järgmiste sissetulekutasemetega kuni 10:

PVP (potentsiaalne brutotulu);

DVD (tegelik brutotulu);

NOR (tegevuse puhastulu);

DP (kassa laekumised) pärast laenu intressimakseid. Potentsiaalne brutotulu (GPI)- sissetulek, mis võib olla

saada kinnisvarast, selle 100% kasutamisega ilma kõiki kahjusid ja kulutusi arvestamata. PPV sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja kehtestatud rendimäärast ning arvutatakse järgmise valemi abil:

Üürileping on peamine infoallikas tulu teeniva kinnisvara kohta. Üürile andmine on üürnikule (üürnikule) vara andmine tasu eest ajutiseks valdamiseks ja kasutamiseks. Vara rendiõigus on vara omanikul. Üürileandjateks võivad olla seadusega volitatud isikud või omanik vara üürile andma. Üks peamisi üürisuhteid reguleerivaid regulatiivdokumente on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (34. peatükk).

Töö käigus lähtub hindaja järgmistest üürilepingu sätetest:

Ehitise või rajatise rendilepingu alusel lähevad üürnikule üle samaaegselt sellise kinnisasja omandi- ja kasutusõiguse üleminekuga õigused kasutada maatüki seda osa, mis on selle kinnisasjaga hõivatud ja vajalik maatüki omandiõiguse üleminekuks. selle kasutamine, isegi kui maatükk, millel asuvad renditud hooned või rajatised, müüakse teisele isikule;

Kui lepingus ei ole üüritähtaega määratud, loetakse üürileping sõlmituks tähtajatult;

Vara üürile andmine ei ole aluseks kolmandate isikute õiguste lõppemiseks ega tühistamiseks antud varale. Üürilepingut sõlmides on üürileandja kohustatud hoiatama üürnikku kõigist kolmandate isikute õiguste eest rendivarale (servituut, pandiõigus jne). Vastasel juhul on üürnikul õigus nõuda üüri alandamist või lepingu lõpetamist ja kahjude hüvitamist.

Hoone või rajatise üürileping:

Sõlmitud kirjalikult vähemalt üheks aastaks, riikliku registreerimise korral ja loetakse sõlmituks alates sellise registreerimise hetkest;

Sätestab poolte vahel kokkulepitud üüri tingimused ja suurused, ilma milleta loetakse üürileping sõlmimata;

Kui üürnik on omal kulul ja üürileandja nõusolekul teinud renditud varale parendusi, mis on lahutamatud ilma vara kahjustamata, siis on tal õigus pärast lepingu lõppemist hüvitada nende maksumus. parendusi, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti. Hüvitamisele ei kuulu üürniku poolt ilma üürileandja nõusolekuta tehtud renditud vara lahutamatute parenduste maksumus;

Forexi tunnid on teile hea viis valmistuda tulutoovaks tööks rahvusvahelisel Forexi valuutaturul!

Üürnikul on õigus üürileandja nõusolekul anda rendile antud vara allrendile, anda see tasuta kasutusse ning teha see ka sissemaksena põhikapitali.

Üürimäär sõltub reeglina kinnisvara asukohast, füüsilisest seisukorrast, kommunikatsioonide olemasolust, üüri tähtajast jne.

Üürihinnad on:

Lepinguline (määratletud üürilepinguga);

Turg (tüüpiline antud turusegmendile antud piirkonnas).

Turu rendimäär esindab sarnase kinnisvara turul valitsevat kurssi, s.o. on kõige tõenäolisem üür, mille eest tüüpiline üürileandja oleks nõus üürile andma ja tüüpiline üürnik kinnisvara rentima, mis on oletuslik tehing. Turu rendimäärasid kasutatakse vabaomandi väärtustamiseks, kus kinnisvara sisuliselt omab, haldab ja kasutab omanik (milline oleks tuluvoog, kui kinnisvara välja üüritaks). Rendileandja osaliste omandiõiguste hindamisel kasutatakse lepingu üürimäära. Sel juhul on hindajal soovitav analüüsida üürilepinguid nende sõlmimise tingimuste seisukohast. Kõik üürilepingud on jagatud kolme suurde rühma:

Fikseeritud üürimääraga (kasutatakse majandusliku stabiilsuse tingimustes);

Muutuva üürimääraga (üürimäärade ülevaatamine lepingu kehtivuse ajal toimub reeglina inflatsiooni tingimustes);

Intressimääraga (kui üürimaksete fikseeritud summale lisandub protsent üürniku poolt renditud vara kasutamise tulemusena saadud tulust).

Tulu kapitaliseerimise meetod Soovitav on kasutada fikseeritud üürimääraga lepingu sõlmimise korral, muudel juhtudel on õigem kasutada diskonteeritud rahavoogude meetodit.

Tegelik brutotulu (DVD)– See on potentsiaalne brutotulu, millest on lahutatud kahjud pinna alakasutamisest ja üüri laekumisest, millele lisanduvad muud tulud kinnisvara tavapärasest turukasutusest:

DVD = PVD – kahjud + muud tulud. (4.3)

Tavaliselt väljendatakse neid kahjusid protsendina potentsiaalsest kogutulust. Kahjum arvutatakse kursiga, mis on määratud antud turu tüüpilisele juhtimistasemele, s.o. Aluseks võetakse turunäitaja. Kuid see on võimalik ainult võrreldavate objektide olulise teabebaasi olemasolul. Selle puudumisel analüüsib hindaja alakasutamise (alakasutamise) koefitsiendi määramiseks ennekõike retrospektiivset ja jooksvat infot hinnatava objekti kohta, s.o. olemasolevad üürilepingud kestuse, nende uuesti sõlmimise sageduse, ühe üürilepingu lõppemise ja järgmise sõlmimise vahelise perioodi pikkuse (periood, mille jooksul vara osad on vabad) järgi ning arvutab selle alusel alakasutamise määr(Knd) vara:

Kus

D p – kinnisvaraüksuste osakaal, mille osas aasta jooksul lepinguid uuendatakse;

Т с – keskmine periood, mille jooksul kinnisvaraüksus on vaba;

N a – rendiperioodide arv aastas.

Alakasutuskoefitsiendi määramine toimub tagasiulatuva ja jooksva info põhjal, mistõttu hinnangulise ADV arvutamiseks tuleb saadud koefitsienti korrigeerida, võttes arvesse võimalikku ruumikasutust tulevikus, mis sõltub järgmised tegurid:

Üldine majanduslik olukord;

piirkonna arengu väljavaated;

Kinnisvaraturu tsükli etapid;

Pakkumise ja nõudluse suhe kinnisvaraturu hinnatud piirkondlikus segmendis.

Kinnisvaratüüpide (hotellid, kauplused, kortermajad jne) täituvus on erinev. Kinnisvara käitamisel on soovitav hoida täitumust kõrgel tasemel, kuna oluline osa tegevuskuludest on konstantsed ja koormustasemest sõltumatud.

Hindaja korrigeerib maksete kogumisel kahjusid, analüüsides konkreetse objekti tagasiulatuvat teavet koos selle dünaamika prognoosimisega tulevikuks (olenevalt piirkonna kinnisvaraturu konkreetse segmendi arenguväljavaadetest):

Ajaloolise ja praeguse teabe põhjal saab hindaja arvutada liisingumaksete laekumisel alakasutamise ja kahjumi määra, millele järgneb korrigeerimine tegeliku brutotulu suuruse prognoosimiseks:

kus K NDP on alakasutamise ja kahjumi koefitsient rendimaksete kogumisel;

P a – üüri sissenõudmisel tekkinud kahjud;

P nd – kaod ruumi alakasutamisest;

PPV – potentsiaalne brutotulu.

Lisaks alakasutusest tulenevatele kahjudele tuleb üürimaksete kogumisel arvestada ka muude tuludega, mida saab seostada selle vara tavapärase kasutamisega eelkõige üürnike teenindamiseks (näiteks tulu üürileandmisest). parkla, ladu jne), ja ei sisaldu üürihinnas.

Puhas tegevustulu (NOI) – tegelik brutotulu miinus aasta tegevuskulud (OR) (ilma amortisatsioonita):

CHOD = DVD – VÕI. (4.7)

Tegevuskulud on kulutused, mis on vajalikud vara normaalse toimimise ja tegeliku brutotulu taastootmise tagamiseks.

Tegevuskulud jagunevad tavaliselt järgmisteks osadeks:

Tinglikult alaline;

Tinglikult muutuv või toimiv;

Asenduskulud ehk reservid.

Tinglikult püsikulud hõlmavad kulusid, mille suurus ei sõltu objekti töökoormuse astmest ja osutatavate teenuste tasemest:

Kinnisvaramaks;

Kindlustusmaksed (varakindlustuse maksed);

Teeninduspersonali töötasu (kui see on fikseeritud sõltumata hoone koormusest) pluss sellelt maksud.

Tinglikult muutuvate kulude hulka kuuluvad kulud, mille suurus sõltub objekti töökoormuse astmest ja osutatavate teenuste tasemest:

Kommunaalteenused;

Territooriumi korrashoiuks;

Käimasolevateks remonditöödeks;

Teeninduspersonali palgad;

Palgamaksud;

Turvakulud;

Majandamiskulud (tavaliselt on tavaks määrata majandamiskulude suurus protsendina tegelikust brutotulust) jne.

Kulud, mida maksustamise eesmärgil arvesse ei võeta:

Majandus- ja maksuamortisatsioon, mida arvestatakse tulude meetodil arvutustes kompensatsioonina ja mida käsitletakse kapitalisatsioonimäära osana, mitte tegevuskuluna;

Laenu teenindamine on finantseerimiskulu ja mitte tegevuskulu, s.t. finantseerimine ei tohiks mõjutada kinnisvara väärtust (hinnangus eeldatakse tüüpilist finantseerimist antud kinnisvaraliigile ning ebatüüpilise rahastamise mõju tuleks välistada);

Tulumaks ei ole ka tegevuskulu (see on üksikisiku tulumaks, mis võib sõltuda hinnatava kinnisvaraga mitteseotud teguritest (omandivorm, omandikoosseis, omaniku maksustaatus);

Täiendavad kapitalistruktuurid suurendavad tavaliselt tulusid, üldkulusid või pikendavad majanduslikku eluiga. Nendega seotud kulusid ei saa liigitada tegevuskuludeks;

Tegevuskuludeks ei loeta ka kinnisvaraomaniku ärikulusid, mis ei too kaasa varalt saadava tulu suurenemist.

Asenduskulud hõlmavad kulumist ja kulumist tekitavate parenduste (katuse-, põranda-, sanitaartehniliste seadmete, elektriseadmete) perioodilise asendamise kulusid. Eeldatakse, et raha on kontol reserveeritud (kuigi enamik kinnisvaraomanikke seda tegelikult ei tee). Asendusreservi arvutab hindaja, võttes arvesse amortiseerivate varade väärtust, nende kasuliku eluea pikkust ja ka! kontole kogunenud vahenditelt kogunenud intress. Kui asendusreservi ei võeta arvesse, on puhas äritulu ülehinnatud.

Juhul, kui kinnisvara ostetakse laenatud vahenditega, kasutab hindaja seda tulutaset oma arvutustes kassalaekumistena enne makse.

Raha laekumine enne makse võrdub aastase tegevuspuhastuluga, millest on lahutatud aastased võlateeninduskulud, s.o. kajastama raha laekumisi, mida kinnisvaraomanik igal aastal oma tegevusest saab.

Kapitalisatsioonikordaja arvutamine.

Kapitalisatsioonimäär on määr, mida kasutatakse tuluvoo vähendamiseks ühe kulusummani.11 Meie arvates annab see määratlus siiski arusaamise selle näitaja matemaatilisest olemusest. Majanduslikust vaatenurgast peegeldab kapitalisatsioonikordaja investori tulumäära.

Kapitalisatsiooni suhte määramiseks on mitu meetodit:

Arvestades kapitalikulude hüvitamist (korrigeeritud vara väärtuse muutustega);

Turu pigistamise meetod;

Seotud investeerimismeetod või investeerimisgrupi tehnika.

Teoreetiliselt peaks jooksva tulu kapitalisatsioonikordaja puhul otseselt või kaudselt arvesse võtma järgmisi tegureid:

Riskivabade likviidsete investeeringute hüvitamine;

Riskikompensatsioon;

Hüvitis madala likviidsuse eest;

Investeeringute haldamise hüvitis;

Vara väärtuse prognoositava suurenemise või vähenemise korrigeerimine.

Kapitalisatsioonikordaja määramine arvestades kapitalikulude hüvitamist.

Kapitalisatsioonikordaja koosneb kahest osast:

1) kapitali tootlus (investeeringutasuvus), mis on hüvitis, mis tuleb investorile raha kasutamise eest maksta, arvestades konkreetse kinnisvaraga kaasnevat riski ja muid tegureid;

2) kapitali tootluse määrad, s.o. alginvesteeringu summa tagasimaksmine. Pealegi kehtib see kapitalisatsioonimäära element ainult vara amortiseeritava osa suhtes.

Δ – kinnisvara väärtuse vähenemine (vara amortiseeritav osa).

Kapitali tootluse määr ( R doh kork) on enamasti ehitatud kumulatiivse ehitusmeetodi abil:

Riskivaba tootlus + Kinnisvarasse investeerimise riski preemia + Kinnisvara madala likviidsuse preemia + Investeeringute haldamise preemia.

Riskivaba tulumäär on väga likviidsete varade intressimäär, s.o. See on määr, mis peegeldab tegelikke turuvõimalusi ettevõtete ja eraisikute vahendite investeerimiseks ilma tulu mittesaamise riskita.

Baasintressina kasutatakse riskivaba intressimäära, millele lisanduvad ülejäänud (varem loetletud) komponendid - korrigeerimised erinevate hinnatava vara omadustega seotud riskiliikide osas.

Riskivaba intressimäära nõuded:

— kõige likviidsemate varade tootlus, mida iseloomustab suhteliselt madal tootlus, kuid kapitali tootluse tagatis;

- investorile alternatiivse investeerimisvõimalusena saadaval.

Riskivaba intressimäära määramiseks saab riskivabade tehingute puhul kasutada nii Venemaa kui ka Lääne näitajaid. Lääne meetodite järgi riskivabaks intressimääraks peetakse pikaajaliste (20 aastat) riigivõlakirjade tootlust maailmaturul (USA, Saksamaa, Jaapan jne). Selle riskivaba intressimäära kasutamisel on vaja lisada preemia Venemaale investeerimise riski eest (riigirisk). Selline riskivaba intressimäära arvutamine on kaasaegses hindamispraktikas aktsepteeritud, kuid rikub investorite juurdepääsu põhimõtet väga likviidsetele varadele, kuna Venemaa ettevõtted ei saa tõsiselt kaaluda alternatiivina investeerimist maailmaturu pikaajalistesse riigivõlakirjadesse. Seda riskivaba intressimäära kasutati meie riigis aktiivselt hindamise arendamise esimestel etappidel, kuna seda perioodi iseloomustas lääne kogemuste kriitilise reprodutseerimine, võtmata arvesse Venemaa eripära. Tänapäeval võetakse OFZ ja VEB tootlust sageli kui riskivaba intressimäära.

Riigiriski korrigeerimise arvutavad tavaliselt välja reitinguagentuurid. Kuid see teave pole alati hindajatele kättesaadav. Sel juhul saab hindaja väljatöötatud skeemide abil iseseisvalt määrata Venemaa riigiriski, kuid arvutuste subjektiivsus suureneb oluliselt.

Hindamisprotsessis on vaja arvestada, et nominaal- ja reaalriskivabad intressimäärad võivad olla nii rubla kui ka välisvaluuta. Nominaalkursi ümberarvutamisel reaalkursiks ja vastupidi on soovitatav kasutada Ameerika majandusteadlase ja matemaatiku I. Fisheri valemit, mille ta tuletas 20. sajandi 30. aastatel:

kus R n – nominaalmäär;

R р – reaalkurss;

J inf – inflatsiooniindeks (aastane inflatsioonimäär).

Oluline on märkida, et nominaalsete tuluvoogude kasutamisel tuleb kapitalisatsioonikordaja ja selle komponendid arvutada nominaalväärtuses ning reaaltulu voogude kasutamisel - reaalväärtustes.

Riskipreemiate arvutamine:

madal likviidsuspreemia . Selle komponendi arvutamisel võetakse arvesse kinnisvarasse tehtud investeeringute kohese tasuvuse võimatust ja seda saab võtta turul hinnatava objektiga sarnaste objektide tüüpilise eksponeerimisaja inflatsioonimääraga;

kinnisvara riskipreemia . Sel juhul võetakse arvesse objekti tarbijaväärtuse juhusliku kaotamise võimalust ja kindlustusmakset saab aktsepteerida kõrgeima usaldusväärsuse kategooria kindlustusseltsides kindlustusmaksete summas;

investeeringute juhtimise boonus . Mida riskantsemad ja keerukamad on investeeringud, seda pädevamat juhtimist need nõuavad. Investeeringute haldamise lisatasu on soovitatav arvutada, võttes arvesse alakoormuse ja kahjumi koefitsienti üürimaksete kogumisel.

Kapitalisatsioonimäär sisaldab investeeringu tasuvuse määra ja kapitali tasuvuse määra. Kui varasse investeeritud kapitali suurus jääb muutumatuks ja tagastatakse edasimüügil, ei ole vaja tootlusmäära arvutada.

Kui ennustatakse vara väärtuse muutust, siis on vaja kapitalisatsioonikordajas arvestada ka kapitali põhisumma tootlust. Kapitali tootluse määr näitab kinnisvarasse investeeritud vahendite iga-aastast tagasimakse suurust juhul, kui mingil põhjusel ennustatakse nende vahendite (täieliku või osalise) kadumist vara omamise perioodil. Esialgse investeeringu tagasisaamiseks eraldatakse osa tegevuste puhastulust rekapitaliseerimiseks taastamisfondi.

Kapitali tasuvuse määra arvutamiseks on kolm võimalust

(R normi tagastus):

kapitali lineaarne tootlus (Ring-meetod);

kapitali tootlus asendusfondi ja investeeringu tasuvusmäära järgi (Inwoodi meetod), mõnikord nimetatakse seda annuiteedimeetodiks;

kapitali tootlus hüvitisfondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod).

(Rõnga meetod); (Inwoodi meetod); (Hoskoldi meetod).

Ringi meetod.

Seda meetodit on otstarbekas kasutada siis, kui eeldatakse, et põhisumma tagastatakse võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus on aastane osa intressivaba hüvitise fondi paigutatud algkapitalist:

kus n on järelejäänud majanduslik eluiga aastates; R tulu ülemmäär investeeringutasuvus, %.

Näide. Investeerimistingimused:

Tähtaeg 5 aastat;

R tulu ülemmäär investeeringu tasuvuse määr 18%;

Δ 100%.

Lahendus. Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse maha 100% varast (100: 5 = 20). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja 38% (18% + 20% = 38%).

Inwoodi meetod

kasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tulumääraga. Sel juhul on tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne taastumisfondi teguriga sama intressimäära juures nagu investeeringute puhul

Näide. Investeerimistingimused:

Tähtaeg 5 aastat;

Investeeringutasuvus 12%.

Δ 100%.

Lahendus. Kapitalisatsioonimäär arvutatakse investeeringu tootluse 0,12 ja hüvitisfondi teguri (12%, 5 aasta kohta) 0,1574097 summana. Kapitalisatsioonikordaja on 0,2774097

Hoskoldi meetod.

Kasutatakse siis, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on sama intressimääraga taasinvesteerimine ebatõenäoline. Reinvesteeritud fondid saavad eeldatavasti tulu riskivaba intressimääraga

Näide. Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida 6% määraga.

Lahendus. Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on 6% taastumistegur 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonimäär on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kapitalisatsioonimäär sisaldab investeeringu tasuvuse määra ja kapitali tasuvuse määra võttes arvesse varade amortiseeriva osa osakaalu . Kui kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus jääb muutumatuks ja tagastatakse edasimüügil, siis on vara amortiseeritava osa osakaal 0. Kui vara väärtuse vähenemine on teada, siis ehitame välja hüvitise. fondi spetsiaalselt varade amortiseeritava osa kompenseerimiseks. Kui investor eeldab kinnisvarasse investeerides, et selle hind tulevikus tõuseb, siis tuleb kapitalisatsioonimääras arvestada investeeringu maksumuse suurenemisega.

Kinnisvara väärtuse langus (Δ), mis toimub aastal P aastatel, võtab kapitalisatsioonikordajas arvesse vara hilisema edasimüügi maksumust.

R cap = R up cap + Δ R normi tagasitulek, (4.17)

Δ = 0, kui hinnatava objekti väärtus ei muutu,

Δ = + osakaal, mille võrra on kavas hindamisobjekti väärtust vähendada, kui hindamisobjekti väärtus väheneb,

Δ = – osakaal, mille võrra on kavandatud hindamisobjekti väärtuse tõus, kui hindamisobjekti väärtus suureneb.

Näide. Ennustatakse, et kinnisvara müüakse 5 aasta pärast 50% alghinnast. Investeeringutasuvus on 12%.

Lahendus. Ringi meetodi järgi on kapitali tootlus 20% (100%: : 5 aastat) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,22 (22%).

Inwoodi meetodi kohaselt määratakse kapitali tootluse määr asendusfondi teguri korrutamisel vara alghinna kahjumi protsendiga.

50% kahjum 0,1574097 = 0,07887.

R cap = 0,07887 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,19887 (19,87%).

Näide. Nõutav kapitali tootlus on 12%. Ennustatakse, et 5 aasta pärast on hinnatõus 40%.

Lahendus. Kui investeerimisfondide väärtus tõuseb, ei anna müügist saadav tulu mitte ainult tootlust kogu investeeritud kapitalilt, vaid annab ka osa tulust, mis on vajalik 12% investeeringutasuvuse saamiseks. Seetõttu tuleks kapitalisatsiooni suhet vähendada, et võtta arvesse eeldatavat kapitali kasvu. Arvutame edasilükkunud tulu: 0,4 0,1574 (kompensatsioonifondi tegur 5 aastat 12% juures = 0,063). Edasilükkunud tulu lahutatakse kapitali investeeringu tasuvuse määrast ja seega määratakse kapitalisatsioonikordaja.


Kapitalisatsioonikordaja arvutamine turu pigistamise meetodil

Tuginedes turuandmetele müügihindade ja võrreldavate kinnisvaraobjektide NAV väärtuste kohta, saab arvutada kapitalisatsioonikordaja:

kus NOR i on i-nda analoogobjekti puhas äritulu; Сi – i-nda analoogobjekti müügihind.

See meetod ei võta eraldi arvesse kapitali ja investeeringutasuvust (tabel 4.1).

Vaatamata kogu näilisele rakenduse lihtsusele põhjustab see arvutusmeetod teatud raskusi - teave NPV ja müügihindade kohta kuulub läbipaistmatu teabe kategooriasse.

Kapitalisatsioonikordaja arvutamine seotud teabe meetodilVestice.

Kui kinnisvara ostetakse oma- ja laenukapitali kasutades, peab kapitalisatsioonikordaja vastama investeeringu mõlema osa tootlusnõuetele. Koefitsiendi väärtus määratakse seotud investeerimismeetodi ehk investeerimisgrupi tehnikaga. Laenatud kapitali kapitalisatsiooni suhet nimetatakse hüpoteegi konstandiks ja see arvutatakse

R m = TO / K

kus R m on hüpoteegi konstant;

DO – iga-aastased võlateenindusmaksed;

K – hüpoteeklaenu summa.

Omakapitali kapitalisatsioonikordaja arvutatakse järgmise valemi abil:

Üldine kapitalisatsioonikordaja määratakse kaalutud keskmisena:

R = M R m + (1 – M) R e (4,21)

kus M on hüpoteeklaenude suhe.

Näide. Omakapitali osa 30%; laenu intressimäär on 12%; laenu anti 25 aastaks; omakapitali tootlus on 5%, siis on kapitalisatsiooni kogumäär:

a) püsiv hüpoteeklaen tähtajaga 25 aastat 12% aastas, 0,127500;

b) kapitalisatsiooni kogumäär arvutatakse valemi 4.21 järgi: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Seega on tulu kapitaliseerimise meetodi eripärad järgmised:

Ühe perioodi NPV teisendatakse praeguseks väärtuseks;

Tagastamishinda ei arvutata;

Kinnisvara kapitalisatsioonimäär arvutatakse kolme meetodiga:

■ turu pigistamise meetod;

■ kapitalikulude hüvitamist arvestava kapitalisatsioonikordaja määramise meetod;

■ seotud investeeringute meetod.

Tulude kapitaliseerimise meetodi eelised on see, et see meetod peegeldab otseselt turutingimusi, kuna selle rakendamisel analüüsitakse reeglina suurt hulka kinnisvaratehinguid tulu ja väärtuse vahelise seose seisukohalt ning ka kapitaliseeritud tulu arvutamisel on hüpoteetiline. koostatakse kasumiaruanne, mille ehitamise aluspõhimõtteks on eeldus kinnisvara kasutamise turutasemest.

Tulude kapitaliseerimise meetodi puudused kas need on

Selle rakendamine on keeruline, kui puudub teave turutehingute kohta;

Sissetulekud, mida võib saada kinnisvara omanik. sageli raske kindlaks teha. Selle arvutamisel võetakse aluseks kinnistu omanikule laekunud kogu üürisumma. Vara maksumus määratakse kapitalisatsioonimäära korrutamisel aasta üürisummaga. Kapitalisatsioonimäär võrdub kinnisvara maksumuse kompenseerimiseks teenitud aastate arvuga. Näiteks 40% aastasissetuleku korral on kapitalisatsioonimäär 1/0,4 = 2,5; 50% eest aastas - vastavalt 1/0,5 = 2,0. Näiteks büroo aastane üür on 600 tuhat rubla, siis kui bürooomanik ootab ainult 24% aastas rendi (võrdne refinantseerimismääraga) sissetulekut, suureneb kinnisvara maksumus () olema:

Kui kinnisvaraomanikul on plaanis saada tulu muudest allikatest (peale üüri), võetakse need ka vara väärtuse määramisel arvesse ja seejärel summeeritakse. Samuti on võimalik kasutada tulumeetodit, lähtudes eeldusest, et kinnisvara omanik saab alati püsiva summa üüri. Selles mõttes ei kaaluta võimalusi üüride muutmiseks turutingimuste mõjul, kuigi tegelikkuses tuleb neid ilmtingimata ette. Need üürimuudatused on aga kinnisvaraomaniku jaoks olulised aspektid, sest ta soovib olla kaitstud inflatsiooni ja muude ettenägematute asjaolude eest. Kinnisvara väärtuse arvutamise tehnikat saab esitada järgmiselt:

Määratakse kindlaks kolme tüüpi sissetulekustandardid: esialgne, praegune ja tulevane:

Sissetulekute määramisel võetakse arvesse riske;

Analüüsib võrreldavaid objektide müüke kinnisvaraturul;

Üüri kapitalisatsiooni arvutamisel kasutatakse konkreetset tulu kapitalisatsiooni määra;

Sissetulekuid diskonteeritakse, võttes arvesse turu (keskmist) kapitalisatsioonimäära, et leida kinnisvara hetkeväärtus.

Vaatleme näiteks järgmist olukorda. Ettevõte kasutab täieliku omandiõigusega büroohoonet. Hoone anti üürile 5 aastaks koos võimalusega igal aastal üüritasu ümber vaadata. Esialgne üür oli 600 tuhat rubla. aastal. Panga refinantseerimismäär on 55%. See tähendab, et omanikul on õigus eeldada sissetulekut (riske arvesse võttes) vähemalt 55% aastas. Sel juhul vara soetamise kulu ( ) määratakse netoüüri suhtega ( ) eeldatava sissetuleku protsendini

See on kõige lihtsam näide. Siin kajastab üüri väärtus selle praegust taset. Lisaks lähtutakse eeldusest, et see väärtus jääb ka edaspidi ning üürnik maksab üüri järjepidevalt ning majandamiskulud ei muutu. Üüri regulaarne ülevaatamine igal aastal võimaldab hoida seda soovitud tasemel. Sissetulekute tase, mida kinnitab turuandmete analüüsimine (hiljutise müügi põhjal), võib kajastada kinnisvaraomaniku ootuste taset.

Võimalike vigade kõrvaldamiseks peab hindaja tegema kolm toimingut:

1.Määrake vara brutoväärtus(IN). Selleks arvutatakse esmalt aasta üüri maksumus ( ) sarnaste objektide müügihindade ja turutingimuste analüüsi põhjal; siis arvestatakse kulusid (P), majandamiskulu (U), maa rendi suurust ja investeeringu tasuvusmäära protsentides (P). Seejärel:

2. Määrake kõik arenduskulud. Kinnisvara arenduskulud hõlmavad:

· projekteerijate, arhitektide, ehituskonsultantide ja inseneride teenuste maksumus (olenevalt hoone keerukusest võib olla 10-15% ehitusmaksumusest);

· ehitusloa ja erinevate kooskõlastuste saamise kulud;

· platsi puhastamise ja ettevalmistamise kulud (arvestatud tegelike andmete alusel töö tegemise hetkel);

· ehituse maksumus (ehitusleping), inflatsiooni arvestav materjalide maksumus (see kuluartikkel fikseeritakse igal aruandeperioodil tegelike andmete järgi);

· maastiku loomise kulud (määratakse samamoodi nagu kaks eelmist tüüpi);

· muud kulud. Ettenägematute kulude korral (reklaamile, turundusele ja mõnele muule) on tavaks lisada 5% lisakulud;

· teenuste tasud, mis sisalduvad kulude kogumaksumuses; arendaja sissetulekud ja riskid. Tavaliselt arvestab arendaja (omanik) oma tulu ja riskipreemia kogumaksumuses. See summa võib olla teatud protsent valminud arendusprojekti kapitalimaksumusest või hoone kogumaksumusest. Kasumlikkuse ja riskide taseme hindamisel lähtutakse maaturu konkurentsitingimuste kombinatsioonist, investeerimisprojekti keerukusest tulevikus saadava tulu usaldusväärsusest, aga ka projekti prestiiži tasemest ja usaldusest selle kasumlikkus.

3. Arvutage maatüki maksumus ja tasuvus. Maa soetamise brutomaksumuse saab leida, kui lahutada kinnisvaraarendusprojekti kogumaksumusest kinnistu brutomaksumus. Kinnisvara netoväärtus määratakse, lahutades saadud väärtusest maa soetamise kulud. Tulemus iseloomustab projekti minimaalset tasuvust.

Peamised vead kinnisvara hindamisel sissetulekute meetodil:

1. Üürilepingu turuväärtus arvutatakse vastavalt regulatiivsetele meetoditele (sh riigivara valitsejate omad).

2. Üürimäära taseme võrdlev analüüs puudub. Analooge pole tuvastatud, allikad puuduvad.

3. Turu rendimäär määratakse olemasolevate üürilepingute alusel ilma turuandmetele vastavust analüüsimata.

4. Nad ei erista rendimäära tüüpi analoogide järgi: bruto, neto jne, samuti käibemaksu olemasolu.

5. Üüripinda ei eraldata.

6. Sõlmitud pikaajalisi üürilepinguid ei arvestata.

7. Inflatsiooni või selle ebaõigeid arvestusmeetodeid ei võeta arvesse.

8. Amortisatsiooni- ja kapitalikulude arvestamine tegevuskuludesse, maamaksu ja kinnisvaramaksu arvestamata tegevuskuludesse, millega kaasneb ebamõistlikult suur tegevuskulu.

9. Arvutused tehakse NEI-d arvesse võtmata.

10. Prognoosiperioodi valik ei ole põhjendatud.

11. Nad unustavad tagasipööramise kulud.

12. Kapitalikulud OSE meetodi puhul ei ole õigustatud.

13. Kapitalisatsioonikordaja ja diskontomäära arvutus puudub.

14. Rahavoo liik ei vasta diskontomäärale (kapitaliseerimismäär).

15. Otsese suurtähtede kasutamine ebasobivatel juhtudel.

16. Keeldumine ehitusjärgus olevate objektide puhul tulumeetodi kasutamisest.

17. Kasutatakse muid parameetreid (üürimäär, pindade alakasutamise suhe, remondi- ja rekonstrueerimiskulud, kapitalisatsioonimäär) ja neid, mida kasutati arvutustes jaotises “Parima ja efektiivseima kasutuse analüüs”.

Kapitalisatsioonikordaja määramisel võetakse arvesse nii vara ekspluateerimisest saadud kasumit kui ka vara soetamiseks kulutatud põhikapitali hüvitamist (rekapitaliseerimist).

Rekapitaliseerimiseks (investeeritud summa tagasi saamiseks) on kolm meetodit, s.o. kapitalisatsioonikordaja teise komponendi (Rof) määramine: Ringi, Inwoodi ja Hoskoldi meetod.

1. Straight-Line Capital Recovery ehk rõnga meetod. Ringi sõnul toimub investeeritud kapitali põhisumma tagastamine igal aastal võrdsetes osades, mille suurus võrdub algselt investeeritud kapitali suurusega.

Arvutamine toimub järgmise valemi järgi: RO = YON + YOF = YON + 1/n,

kus YON on kapitaliintress (investeeringutasuvus, diskontomäär, intressimäär); YOF on kapitali tootluse määr. n – aastate arv;

Lineaarse rekapitaliseerimise taastamisfondi tegur määratakse ühe jagamisel perioodide arvuga. Piiraval juhul, kui n→∞, RO = YO, s.o. Mida pikem on tuluperiood, seda väiksem on rekapitaliseerimise komponent. Majandusmudel on "vananev" hotell.

2. Rekapitaliseerimine kompensatsioonifondi moodustamisel investeeringute tulumääraga (Inwoodi järgi ühtne annuiteetrekapitaliseerimine). Rekapitaliseerimissuhe kapitalisatsioonikordaja komponendina on võrdne asendusfondifaktoriga (SFF) sama intressimääraga kui investeering. Arvutamine toimub valemiga RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = Yrisk).

Inwoodi meetod põhineb järgmistel eeldustel:

1. Aastatulu YO-s ei mõjuta investeeringu põhisummat ja seega saab omanik selle kulutada.

2. Iga-aastased rekapitaliseerimissummad tuleb reinvesteerida YO-ga aastas, et investeeringu põhisumma jääks muutumatuks.

Osa kogu tuluvoost on puhastulu, s.o. investeeringutasuvus. Teine osa tuluvoost annab kapitali tagasimaksmise või tagastamise.

Rekapitaliseerimispreemia suurus sõltub tuluvoo n saamise kestusest (tähtajast) ja intressimäära YO tasemest. Mida pikem on tuluvoo laekumise periood, seda väiksem on koefitsient. Piirmääras, kui n kaldub lõpmatuseni, muutub see nulliks ja kapitalisatsioonimäär degenereerub kapitali tootluseks (RO = YO).

Seda rekapitaliseerimismeetodit saab Venemaa tingimustes kasutada madala, kuid stabiilse sissetulekuga kinnisvara puhul.

3. Rekapitaliseerimine kompensatsioonifondi moodustamisel riskivaba intressimääraga või Hoskoldi meetodil. Mõnel juhul on investeering nii tulus, et peetakse ebatõenäoliseks selle taasinvesteerimist sama intressimääraga kui algne investeering (näiteks kulla- või naftamaardla). Reinvesteeritud vahendite eest on võimalik saada tulu madalama, tingimuslikult riskivaba intressiga.

Arvutamine näeb välja selline:

RO = YON + YOF = YON + SFF (n, YON = riskivaba).

Investeeringute analüüsis kasutatakse sageli Hoskoldi meetodit.

________________

Kolme meetodi abil saadud kapitalisatsiooni suhtarvud erinevad suuruse poolest. Kapitalisatsioonikordaja peegeldab konkreetsesse kinnisvarasse investeerimise riskiastet. Seetõttu võime järeldada, et riskantsemate investeeringute rekapitaliseerimiseks tuleks arvutused teha Ringi meetodil ja vähem riskantsete puhul Inwoodi meetodil.

Osaline rekapitaliseerimine. Investeeringud võivad kaotada osa oma väärtusest vähem kui 100%. Sel juhul moodustab rekapitaliseerimismäär vaid murdosa täismäärast ja osa rekapitaliseerimisest saadakse pigem kinnisvara edasimüügist saadavast tulust kui täielikult jooksvast tulust.

Tuleb märkida, et valitud rekapitaliseerimisviis, mis põhineb tulude struktuuri muutumisel, mõjutab suuresti jääktulu ja vara väärtust tervikuna. Seega tuleb kõigil juhtudel, kui on oodata investeeringu kapitali väärtuse vähenemist (kahjumit), rekapitaliseerida tulust, kuna seda ei saa vara müügist saadud summast saada.

Näited sellistest kinnisvaravaradest (rekapitaliseerimine Ringi meetodil): vananevad hotellid; vananevad elamud, büroo- ja kaubandushooned.

Inwoodi meetodil rekapitaliseerimine on vajalik siis, kui plaanitakse saada stabiilset tulu piisavalt pika perioodi jooksul (pikaajaline liising fikseeritud netomääraga koos õigusega kinnisvara välja osta (optsioon) rendiperioodi lõpus fikseeritud hinnaga hind, mis on väiksem kui omaniku poolt kinnisvarasse investeeritud kapitali maksumus või isemajandavad hüpoteegid).

Hoskoldi sõnul kasutatakse rekapitaliseerimist kitsas kinnisvaraturu segmendis, kus investeeringud toovad ülekasumit.

Kuna maad koos muu kinnisvaraga võib omanik pidada teatud sissetulekuallikaks, tähendab see, et tema võimalikud kavatsused maatüki rentimisel ei ole mõistuseta. Samas esitab omanik loogiliselt küsimuse, millise üürimääraga saab ta oma maatükki välja üürida, ilma seda alla müümata ja tasu määrates sellisel tasemel, et krunt ärataks potentsiaalses üürnikus huvi.

Kahjuks on sellisel juhul võimaliku rendimäära koheselt kindlaks määrata üsna keeruline, kuna erinevalt näiteks elamukinnisvara turust ei tähenda Venemaa maa renditurg massilist maatükkide kuulutuste olemasolu. rendile anda. Sellega seoses on sarnaste piirkondade põhjal peaaegu võimatu navigeerida.

Sellises olukorras (nagu ka seadusega kehtestatud juhtudel) peab omanik kasutama hindaja konsultatsiooniteenuseid, andes seeläbi kogu üürimäära määramise vaeva professionaalile.

Kuid turg on ikka kõigile sama ja hindaja seisab silmitsi ka probleemiga, et tal pole arvutuste tegemiseks vajalikku kogust turuinfot üürilepingu kohta.

Just sellega seoses saavad sissetulekupõhised meetodid üürimäära määramise peamiseks vahendiks. Lähtudes kapitaliseerimismeetodi kontseptsioonist tulupõhises lähenemises, määratakse maatüki turuväärtus äritegevuse puhastulu väärtuse jagamisel maatüki kapitaliseerimismääraga. Samas ei ole puhas tegevustulu suurus midagi muud kui maatüki kasumlikust kasutamisest – selle rentimisest – saadav aastane tulu. Pole raske arvata, et valemi komponente vahetades on võimalik, teades maatüki turuväärtust ja selle kapitalisatsioonimäära, määrata kogu krundi aastase tulu suurus. Ja seda jagades. väärtus maatüki pindala järgi, tuletage rendimäär. Just seda lähenemist nimetatakse professionaalses keskkonnas rekapitaliseerimismeetodiks.

Seda meetodit saab rakendada mitte ainult maatükkide hindamise raames, mille puhul on vaja määrata üürimäär ja üüriturg puudub. See on üsna tavaline ka suurlinnapiirkondadest kaugemal asuvate erinevate kinnisvarade üürihindade määramisel. Ja kuna selliseid territooriume on Venemaal palju, on selle rendimäära määramise meetodi asjakohasust raske kahtluse alla seada.

Kahtlemata ei saa öelda, et selle lihtsust saab seostada mitmekülgsusega. Praktikas on erinevat tüüpi kinnisvara hindamisel sellise meetodi rakendamisel mõningaid lõkse. Kuid see küsimus nõuab erilist tähelepanu ja uurimist.

Rekapitaliseerimine on algselt kulutatud kapitali taastamine.

Kapitaliseerimismudelid, investeerimiskapitali hüvitamise meetodid:

Kapitali sirgjooneline tootlus (Ring-meetod);

Kapitali tootlus, mis põhineb asendusfondil ja investeeringu tootlusel (Inwoodi meetod), mida mõnikord nimetatakse annuiteedimeetodiks;

Kapitali tootlus kompensatsioonifondi ja riskivaba intressimäära alusel (Hoskoldi meetod).

Ringi meetod.Seda meetodit on otstarbekas kasutada siis, kui eeldatakse, et põhisumma tagastatakse võrdsete osamaksetena. Kapitali aastane tootlus arvutatakse, jagades 100% vara väärtusest selle järelejäänud kasuliku elueaga, s.o. See on vara kasutusea pöördväärtus. Tootlus on aastane osa intressivaba hüvitise fondi paigutatud algkapitalist:

kus n on järelejäänud majanduslik eluiga aastates; R tulu ülemmäär investeeringutasuvus, %.

Näide.Investeerimistingimused: tähtaeg 5 aastat; R tulu ülemmäär investeeringu tasuvuse määr 18%; Δ 100%.

Lahendus.Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse maha 100% varast (100: 5 = 20). Sel juhul on kapitalisatsioonikordaja 38% (18% + 20% = 38%).

Inwoodi meetodkasutatakse juhul, kui kapitali tootlus reinvesteeritakse investeeringu tulumääraga. Sel juhul on tootlus kapitalisatsioonikordaja komponendina võrdne asendusfondi teguriga sama intressimääraga kui investeeringute puhul

Näide.Investeerimistingimused: tähtaeg 5 aastat; investeeringutasuvus 12%. Δ 100%.

Lahendus.Kapitalisatsioonimäär arvutatakse investeeringu tootluse 0,12 ja hüvitisfondi teguri (12%, 5 aasta kohta) 0,1574097 summana. Kapitalisatsioonikordaja on 0,2774097

Hoskoldi meetod. Kasutatakse siis, kui alginvesteeringu tootlus on mõnevõrra kõrge, mistõttu on sama intressimääraga taasinvesteerimine ebatõenäoline. Reinvesteeritud fondid saavad eeldatavasti tulu riskivaba intressimääraga

Näide.Investeerimisprojekt näeb 5 aasta jooksul ette investeeringu (kapitali) tootluse 12% aastas. Investeeringutasuvust saab julgelt reinvesteerida 6% määraga.

Lahendus.Kui kapitali tootlus on 0,1773964, mis on 6% taastumistegur 5 aasta jooksul, siis kapitalisatsioonimäär on 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Kapitalisatsioonimäär sisaldab investeeringu tasuvuse määra ja kapitali tasuvuse määra võttes arvesse varade amortiseeriva osa osakaalu . Kui kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus jääb muutumatuks ja tagastatakse edasimüügil, siis on vara amortiseeritava osa osakaal 0. Kui vara väärtuse vähenemine on teada, siis ehitame välja hüvitise. spetsiaalselt vara amortiseeritava osa kompenseerimiseks. Kui investor eeldab kinnisvarasse investeerides, et selle hind tulevikus tõuseb, siis tuleb kapitalisatsioonimääras arvestada investeeringu maksumuse suurenemisega.

Kinnisvara väärtuse langus ( Δ), mis toimub aastal P aastatel, võtab kapitalisatsioonikordajas arvesse vara hilisema edasimüügi maksumust.

R kork = R tagastuskork + Δ R norm tagastamine,

Δ = 0, kui hinnatava objekti väärtus ei muutu,

Δ = + osakaal, mille võrra on kavas hindamisobjekti väärtust vähendada, kui hindamisobjekti väärtus väheneb,

Δ = – osakaal, mille võrra on kavandatud hindamisobjekti väärtuse tõus, kui hindamisobjekti väärtus suureneb.

Näide.Ennustatakse, et kinnisvara müüakse 5 aasta pärast 50% alghinnast. Investeeringutasuvus on 12%.

Lahendus.Ringi meetodi järgi on kapitali tootlus 20% (100%: : 5 aastat) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,22 (22%).

Inwoodi meetodi kohaselt määratakse kapitali tootluse määr asendusfondi teguri korrutamisel vara alghinna kahjumi protsendiga.

50% kahjum 0,1574097 = 0,07887.

R ülempiir = 0,07887 (kapitali tasuvus) + 0,12 (investeeringutasuvus) = 0,19887 (19,87%).

Näide.Nõutav kapitali tootlus on 12%. Ennustatakse, et 5 aasta pärast on hinnatõus 40%.

Lahendus.Kui investeerimisfondide väärtus tõuseb, ei anna müügist saadav tulu mitte ainult tootlust kogu investeeritud kapitalilt, vaid annab ka osa tulust, mis on vajalik 12% investeeringutasuvuse saamiseks. Seetõttu tuleks kapitalisatsiooni suhet vähendada, et võtta arvesse eeldatavat kapitali kasvu. Arvutame edasilükkunud tulu: 0,4 0,1574 (kompensatsioonifondi tegur 5 aastat 12% juures = 0,063). Edasilükkunud tulu lahutatakse kapitali investeeringu tasuvuse määrast ja seega määratakse kapitalisatsioonikordaja.