Erinevate hindamismeetoditega saadud tulemuste kooskõlastamine. Peatüki eesmärk ja eesmärgid

Kasutatud meetodite abil saadud tulemuste ühtlustamise eesmärk on lahendada lahendatava probleemi raames igaühe eelised ja puudused ning seeläbi määrata ühtne kuluprognoos. Iga meetodi eelised (miinused) objekti väärtuse hindamisel määratakse kindlaks järgmiste kriteeriumide alusel:

1. Võimalus kajastada potentsiaalse ostja või müüja tegelikke kavatsusi.
2. Analüüsi aluseks oleva esialgse teabe kvaliteet ja ulatus.
3. Kasutatavate meetodite suutlikkus võtta arvesse turu kõikumisi ja vahendite maksumust.
4. Oskus arvestada hindamisobjekti eripäradega.

Erinevate lähenemisviiside abil saadud tulemuste kombineerimise protsess, võttes arvesse täiendavaid kohandusi, viib lõpliku maksumuse kindlaksmääramiseni, mis saavutab hindamise eesmärgi.

Kaalutud keskmine kogukulu arvutatakse valemi abil

S P = V kolmap S kolmap + V zat S zat + V dox S dox , Kus

S avg, S zat, S ex - objekti maksumus - saadud vastavalt võrdlus-, kulu- ja tulumeetodite abil;

V cf, V zat, V ex on tulemuse kaalukoefitsient, mis on saadud vastavalt võrdlus-, kulu- ja tulumeetodit kasutades ja

V av + V tagasi + V ex =1

Selles töös kasutatakse järjestamise protseduuri (hierarhia analüüsi meetod). Pingerida on erinevate lähenemisviiside (meetodite) abil saadud hindamistulemuste järjestamine kvaliteedi tõstmise järjekorras. Pingerea seadmiseks on kõigepealt vaja sõnastada kvaliteedikriteeriumid, mille alusel võrreldakse erinevaid lähenemisviise (meetodeid) kasutavaid hindamistulemusi.

Pealegi ei saa võrrelda mitte lähenemisviise (meetodeid) kui selliseid, vaid nende lähenemisviiside (meetodite) kasutamise tulemusi.

Kvaliteedikriteeriumid on sõnastatud kõigi kolme lähenemisviisi jaoks.

Oluline on märkida, et tulemuste kokkuleppimisel, nagu kogu hindamisprotsessi vältel, on lihtsalt võimatu vältida subjektiivsust. Subjektiivsuse astet saab püüda vähendada vaid mingite meetodite, tehnikate, protseduuride abil, sh tulemustes kokku leppides.

Hindaja valis neljast tegurist koosneva süsteemi. Iga teguri jaoks määratakse kõik kasutatavad meetodid:

0 punkti – kui see meetod ei vasta üldse selle teguri kriteeriumidele;
1 punkt – kui see meetod vastab selle teguri kriteeriumidele määral, mida Hindaja võib pidada ebapiisavaks, alla keskmise, tavapärasest halvemaks või mitte päris piisavaks, et selle meetodi tulemust normaalselt usaldada;
2 punkti – kui see meetod vastab selle teguri kriteeriumidele niivõrd, et Hindaja võib lugeda selle meetodi tulemust täiesti vastuvõetavaks, keskmiseks, tavapäraseks ja piisavaks tavapärase kindlustunde jaoks;
3 punkti – kui see meetod vastab täielikult selle teguri kriteeriumidele.
1. Vastavus arvestusliku kulu tüübile:

Eeldatakse, et võrdlev lähenemine vastab alati turuväärtusele – 3 punkti.

Kulupõhine lähenemine turgudel, kus ehitus puudub, ei ole realistlik alternatiiv olemasolevate kinnistute ostmisele piisavas koguses.

Kulude lähenemisviisi kaal selle kriteeriumi järgi on 2 punkti.

2. Usaldusväärsus ja piisavus:

Võrdleva lähenemisviisi puhul analüüsis Hindaja piisaval hulgal turuandmeid. Need andmed olid saadud allikate põhjal üsna usaldusväärsed. Seda arvesse võttes määrati selle teguri tulemustele 3 punkti.

Pakkumise üle nõudluse tingimustes olevate objektide kulupõhine lähenemine on kahe ülejäänud lähenemisviisiga võrreldes oluliselt vähem usaldusväärne.

Selle tulemusel on selle kriteeriumi järgi kulupõhise lähenemisviisi kaal 3 punkti.

3. Võimalus arvestada hinnategureid:

Hindamisteoorias arvatakse, et võrdlev lähenemine peegeldab täielikult hinnategurite struktuuri. Arvestades, et hindasime turuandmete endi usaldusväärsust varem, on selle teguri raames vaja hinnata vaid lähenemisviisi põhiomadust turu kajastamiseks. Seetõttu on võrdlevale lähenemisviisile määratud 3 punkti.

Ajal, mil pakkumine domineerib nõudluse üle, peegeldab kulupõhine lähenemine palju vähemal määral turu hinnakujundustegurite struktuuri, kaal 2 punkti.

4. Motivatsiooniga arvestamise oskus:

Võrdlev lähenemine on valdavalt turuosalistele kõige ilmsem juhend – 3 punkti.

Reaalselt käimasoleva ehituse piiratud mahus olev kulutase ei ole objektide hinna motivatsiooni arvestamise mõttes täiesti adekvaatne -2 punkti.

Tabel 5

HINDAMISE OBJEKTI KOKKUKULU KOKKUVÕTE JA ARVUTUSTULEMUSTE KOOSKORDAMISE TULEMUSED

	Võrdlev	Kallis	Kasumlik
Arvutustulemus, hõõruda.			Pole kasutatud
Lähenemise rakendamine arvutustes
Analüüsi ja arvutuste tegemise aluseks olnud informatsiooni usaldusväärsus ja piisavus
Lähenemise võime arvestada objektile omaste hinnategurite struktuuri
Lähenemisviisi võime peegeldada tüüpilise ostja/müüja motivatsiooni, tegelikke kavatsusi
Lähenemisviisi vastavus arvestusliku kulu tüübile
Kogu auaste
Kaalutegur, %
Vastava hindamismeetodi arvutustulemuste kaal, hõõruda.
Hindamisobjekti turuväärtuse kokkuleppeline väärtus, rub., sh. käibemaks

Olemasolevate hindamismeetoditega tehtud analüüsi ja arvutuste tulemusena määras Hindaja auto VAZ 21213 turuväärtuse lõpliku väärtuse, mis pärast ümardamist oli:

58 000 (viiskümmend kaheksa tuhat) rubla

Järeldus: lõplik maksumus jääb turuanalüüsi jaotises hindamisobjekti jaoks määratud turuvahemikku.

Hindaja hinnang selle intervalli võimalike piiride kohta, milles tema hinnangul turuväärtus võib asuda.

Turuväärtuse hinnang, olenemata sellest, kui täpse ja usaldusväärse meetodi abil see saadakse, sisaldab alati teatud ebakindlust (hägusust, mitmetähenduslikkust) ja seda ei saa pidada turuväärtuse täpseks väärtuseks. Enamasti tegutseb hindaja praktikas teatud turuhindade valimiga, omamata infot kogu pakkumiste (eriti tehingute) mahu kohta. Nendel juhtudel ei saa turuväärtuse (ehk meie valitud rahvastikustatistika väärtust) “tõelist” väärtust määrata, kuna rahvastiku hind pole analüüsimiseks kättesaadav. Just sellistes olukordades tekib ülesanne hinnata üldkogumi statistika väärtust selle esindajate valimi (st osa üldkogumi) põhjal. Ja sellel probleemil pole täpset lahendust. Matemaatilise ootuse “täpset” väärtust kui kogu populatsiooni keskmist väärtust on võimatu määrata ilma seda üldkogumit analüüsimata. Just selles mõttes ei ole enamiku praktiliste probleemide puhul turuväärtus turul jälgitav.

Matemaatilise statistika seisukohalt arvutatakse maksumus juhusliku suurusena analoogobjektide xi, i=1,...,n hinnaväärtuste põhjal, mida mõistetakse kui n selle sõltumatute vaatluste põhjal. Kõikide vaadeldava turusegmendi objektide hinnad toimivad üldkogumina ning hindamisobjekti väärtus saadakse hindajale kättesaadava üldkogumi väärtuste valimi töötlemise tulemusena.

Hindamise teooria ja praktika kasutab enamikul juhtudel RS-i indikaatorina oma matemaatilist ootust, mille hinnang saadakse valimi keskmise arvutamisel, millele reeglina kaasneb täpsuse hinnang usaldusvahemiku piiride kujul. Eespool mainitud RS definitsioon räägib aga kõige tõenäolisemast väärtusest, mis üldjuhul vastab juhusliku suuruse teisele statistikale - režiimile. Ja ainult juhuslike muutujate sümmeetriliste unimodaalsete jaotuste puhul, mis on eelkõige normaaljaotus, langevad matemaatilise ootuse ja režiimi väärtused kokku.

Samas ei ole hindaja poolt hinnatava objekti analoogide valimise protseduur rangelt võttes üldkogumi hulgast juhusliku valiku protseduur ega saa tagada valimi homogeensust. Samuti ei saa välistada hindaja vigade võimalust analoogsete objektide hindade turuandmete valimi moodustamisel. Seda arvesse võttes tuleb tõdeda, et turuandmete valimi normaaljaotuse hüpoteesi ei saa lugeda automaatselt aktsepteerituks ja seetõttu on vaja seda testida.

Analoogide hindade valimiandmete normaaljaotuse hüpoteesi kinnitamine on vajalik ka korrelatsiooni- ja regressioonimeetodite korrektseks rakendamiseks hindamisobjekti väärtuse määramisel, võttes arvesse selle erinevusi analoogidest ühe või mitme mõjutava tunnuse osas. On teada, et regressioonisõltuvuste konstrueerimisel kasutatava vähimruutude meetodi puhul on optimaalsete omaduste olemasolu tihedalt seotud saadud parameetri (turuhindade valimi) jaotuse normaalsusega ja jämedate vigade puudumisega valimis. Teiseks tingimuseks konstrueeritud regressiooni õigsuse tagamisel on veajaotuse normaalsus, mida tuleb regressioonanalüüsi lõppfaasis kontrollida.

Et kontrollida analoogide valimi vastavust normaaljaotuse ja homogeensuse tingimustele, arvutati variatsiooni- ja võnkekoefitsiendid, asümmeetriakordaja, kurtoosi koefitsient, asümmeetria standardviga ja kurtoosi standardviga ning proovi kontrolliti ka kõrvalekallete puudumise suhtes.

Variatsioonikoefitsient V iseloomustab mõõdetud väärtuste aritmeetilisest keskmisest kõrvalekaldumise suhtelist mõõdet:

V = H 100%, kus

V - variatsioonikoefitsient;

y - standardhälve (funktsioon STANDARDDEVIATION);

a on aritmeetiline keskmine (funktsioon AVERAGE).

Mida suurem on variatsioonikordaja väärtus, seda suhteliselt suurem on uuritavate väärtuste hajuvus ja väiksem ühtlus. Kui variatsioonikordaja on alla 10%, loetakse variatsioonirea varieeruvus ebaoluliseks, 10% kuni 20% keskmiseks, üle 20% ja alla 33% loetakse oluliseks ning kui variatsioonikoefitsient ületab 33%, siis see näitab informatsiooni heterogeensust ning vajadust jätta välja suurim ja väikseim väärtus.

Valimit kontrolliti hindamisprotsessi käigus kõrvalekallete suhtes. Võrdlevat lähenemist kasutavate arvutuste tulemuste kohaselt jääb variatsioonikoefitsient 24,69% piiresse.

Järeldus: Intervalli, mille sees turuväärtus võib paikneda, võimalikud piirid võivad olla +- 24,69% piires arvutusega määratud turuväärtusest.

Hindajad hindavad kinnisvara tavaliselt kõiki käsitletud meetodeid kasutades. Olenevalt hindamise eesmärkidest ja olemasolevast teabest on kõik kolm hindamismeetodit suuremal või vähemal määral rakendatavad ning annavad enam-vähem usaldusväärse tulemuse. Neid erinevusi tuleb arvestada nende meetoditega saadud järelduste ühendamisel üheks kinnisvara terviklikuks hindamiseks.

Arenenud turgudel, mis on pakkumise ja nõudluse tasakaalu lähedal, peaksid kõik kolm erinevate meetoditega saadud hindamisväärtust olema üksteise lähedal. Sellistel turgudel on saadud hinnangute lähedus nende õigsuse ja usaldusväärsuse kaudseks kinnituseks. Kuid tänapäeva Venemaale omaste vähearenenud ja/või tasakaalustamata kinnisvaraturgude tingimustes võivad erinevatel meetoditel saadud hinnangud üksteisest oluliselt erineda. Kuid selle tulemusena tuleks saada objektile ühtne hinnang.

Hindamise viimane etapp hõlmab otsuse tegemist kolme erineva lähenemisviisi tulemuste lahknevuste kohta.

Tavaliselt hõlmab selle ülesande täitmine järgmist:

Näidatakse objekti väärtust, mis on arvutatud kõigi kolme lähenemisviisi abil;

Arvutuste tegemise korra lühikirjeldus, kasutatud teabe hulk ja kvaliteet, aktsepteeritud

eeldused ja piirangud ning nende vastavus tüüpilistele turutingimustele;

Kinnisvaratüübi ja konkreetse objektiga seoses kasutatavate lähenemisviiside suhteliste tugevate ja nõrkade külgede kindlaksmääramine;

Selle põhjal otsustamine, kui palju kaalu tuleks iga kasutatud lähenemisviisi tulemusele omistada.

Tulemuste kokkuleppe mudelit väljendatakse järgmise valemiga:

C= (C1* K1+ C2 * K2+ С3*К3)/(К1+K2+K3),

KOOS- objekti hinnangu lõplik väärtus;

C1- hindamine müügi võrdlusmeetodil;

C2- hindamine tulude kapitaliseerimise meetodil;

C3- hindamine soetusmaksumuse meetodil;

K1;K2 ja K3 vastavad kaalutegurid

(tavaliselt protsentides: Kl+K2+ K3 = 100 ).

Sel juhul pööratakse erilist tähelepanu teguritele, mis mõjutavad iga meetodi (lähenemisviisi) erikaalu määramist, lisades igale meetodile kaalud või usaldusastme, määravad hindajad nende abil saadud teabe koguse ja kvaliteedi alusel. meetodid, objekti likviidsuse tase ja hindamise eesmärk.

Saadud väärtuste võrdlemisel võetakse arvesse ka objekti väärtuse sisemise ja välise mõju tegureid, objekti füüsilist ja funktsionaalset halvenemist, standardhinda, kululiike, kulude võrdlust elementide kaupa. , ning võttes arvesse objekti hindamistaseme maksimaalset kõrvalekallet vastavalt IAAO poolt vastu võetud suhtelise väärtuse näitajate analüüsi standardile.

Seejärel saab objekti väärtuse lõpliku väärtuse valida kolmel viisil: aritmeetilise keskmise väärtusena, matemaatilise kaalumise ja hindamistulemuste subjektiivse kaalumise teel.

Hindamistulemuste matemaatiline kaalumine seisneb selles, et igale objekti väärtuse hindamise tulemusele määratakse teatud kaalud (protsentides) ja arvutatakse kaalutud keskmine väärtus, millest saab objekti lõplik väärtus. Hindamistulemuste subjektiivne kaalumine seisneb kasutatavate hindamismeetodite intuitiivses kaalumises, analüüsides nende eeliseid ja puudusi, andes erinevatel meetoditel saadud hindamistulemustele teatud kaalud ning valides selle põhjal vara lõpliku väärtuse. Hindamistulemuse täpsus ja usaldusväärsus sõltub antud juhul hindaja kvalifikatsioonist ja kogemusest.

Sel juhul reeglina ei tuletata kolme hindamistulemuse aritmeetilist keskmist ja ühte neist ei valita lõplikuks (need on aktsepteeritavad, kuid üldmudeli haruldased erijuhud hinnangute sobitamiseks kolme meetodiga) . Tavaliselt valitakse selle mudeli kohaselt lõplik hindamisväärtus kuskil nende vahel.

Üldjuhul annab parima ligikaudse tasakaalu tasakaalustamata turu tingimustega müügi võrdlusmeetod, kuna selle kasutatav teave võtab automaatselt arvesse nii hinnatava objektiga sarnaste objektide nõudluse ja pakkumise tasakaalu kui ka kogu väärtust. nende turuhindu mõjutavate tegurite kogum. Kui selle rakendamiseks on piisavalt usaldusväärset teavet ja ostu-müügiturg on arenenum kui üüriturg (näiteks Moskva korterituru puhul), tuleks seda eelistada muudele meetoditele.

Seda tüüpi objektide puhul, kus domineerib üüriturg (näiteks laod Moskvas) ja üüride kohta on asjakohane teave, kuid ostu-müügi puhul on see piiratud, tuleks suurimat kaalu anda tulude kapitaliseerimise meetodile. Nendel kahel juhul on arenenud maaturu puudumisel (nagu Moskvas) ning kaasaegsele Venemaale tüüpilise kinnisvara nõudluse ja pakkumise tasakaalustamatuse korral soovitav kuludele anda väike kaal. meetod.

Kui seda tüüpi objektide turgu ei arendata ei ostu-müügi ega rentimiseks ning vastav turuinfo on peaaegu kättesaamatu, siis kulumeetod saab paratamatult suure kaalu ja ülejäänud kaks on väiksema kaaluga. Kuid tuleb mõista, et sellest tulenev hinnang ei pruugi vastata tegelikule nõudlusele ja tehinguhind turul võib oluliselt erineda kuluka hindamismeetodiga saadud hinnast.

Üldiselt võib öelda, et mida arenenum on turg, seda suurem on selle stabiilsus ja tasakaal, seda lähemal on tehinguhind kinnisvara turuväärtusele.

Saadud tulemuste kooskõlastamine erinevate lähenemiste ja meetodite alusel on hinnatava vara väärtuse määramise viimane etapp. Hindamise lõpptulemuse võib esitada ühekordse rahalise väärtusena või kõige tõenäolisemate väärtuste väärtuste vahemik, mida esindavad miinimum- ja maksimumväärtused.

Hindamise selles etapis on kõigepealt vaja kontrollida saadud tulemusi, et tuvastada matemaatilised ja loogilised vead, mis suurendavad tulude, kulude ja võrdlusmeetodite tulemuste lahknevust.

Kontrollitud tulemuste kokkuleppimise korra määrab hindamisülesande sisu, kasutatavad lähenemised ja hindamismeetodid, kasutatud teabe täielikkus ja usaldusväärsus ning kasutatud meetodite eeliste ja puuduste väljaselgitamine.

Iga tulemuse hierarhia määravad kriteeriumid on võime kajastada potentsiaalse müüja või ostja tegelikke kavatsusi, analüüsi aluseks oleva teabe kvaliteet ning iga meetodi ja lähenemisviisi võime turu kõikumisi arvesse võtta. turg ja objekti spetsiifilised hinnaomadused, nagu asukoht, suurus, potentsiaalne tasuvus.

Eelnevat arvesse võttes aktsepteerib hindaja erinevate lähenemiste kasutamisel saadud vahetulemuste kaalukoefitsiente. Iga lähenemisviisi kaaluväärtust saab arvutada nii ekspert- kui ka matemaatiliste meetodite abil.

Vastavalt FSO-le. (Föderaalsed hindamisstandardid.) Hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus on hindamisobjekti väärtus, mis saadakse hindaja poolt põhjendatud hindamisobjekti väärtuse arvutuste tulemuste üldistamise tulemusena, kasutades erinevad lähenemisviisid hindamisele ja hindamismeetodid.

Hindamisstandardite kohaselt on kolm üldtunnustatud lähenemisviisi:

Kulupõhine lähenemine kui objekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatud objekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude määramisel, võttes arvesse selle kulumist;

Võrdlev lähenemine - objekti väärtuse hindamise meetodite kogumina, mis põhineb hinnatava objekti võrdlemisel sarnaste objektidega, mille kohta on olemas teave nendega tehtavate tehingute hindade kohta;

Tulu lähenemine on väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjektilt oodatava tulu määramisel. Rakendada tuleb kõiki kolme lähenemist (või võib olla põhjendatud nende kasutamisest keeldumine). Hindaja määrab iga hindamisviisi raames saadud tulemuste põhjal hinnatava objekti väärtuse lõpliku väärtuse. See tuleb väljendada rublades ühe väärtusena, kui hindamislepingus ei ole sätestatud teisiti (võib olla ka intervall). Lõppväärtuse tuletamise meetodid valib hindaja iseseisvalt, see ei saa olla kolmekohaline aritmeetiline keskmine. Hindaja omistab igale lähenemisele oma kaalu sõltuvalt kogutud teabest, selle täpsusest, usaldusväärsusest, turuolukorra kajastamisest, muudatuste arvust jne. ja arvutab kaalutud keskmise Laialdaselt on kasutusel ka teised keerukamad statistilised meetodid keskmistamiseks - Hierarhia analüüsi meetod - Soaty maatriks jne.

artikli tekst.

1. Sissejuhatus

20. mail 2015 kiideti Venemaa majandusarengu ministeeriumi korraldustega heaks kolm föderaalset põhistandardit - FSO nr 1-3 - uued väljaanded. NP "SROO "Ekspertnõukogu" käsitles üksikasjalikult nende dokumentide väljatöötamise protsessi, juhtides professionaalse hindamisringkonna tähelepanu nende probleemsetele sätetele.

Kahjuks ei õnnestunud kogukonna vähese aktiivsuse tõttu kõiki probleemseid sätteid kõrvaldada. See artikkel on pühendatud FSO nr 1 esmapilgul silmapaistmatu lõike 25 analüüsile, mis on uue föderaalsete hindamisstandardite seeria omamoodi “lihavõttemuna”. Sõna otseses mõttes kõlab see nii:

„Mitme hindamisviisi kasutamisel, samuti mitme hindamismeetodi kasutamisel mõne hindamisviisi raames viiakse läbi nende tulemuste eelnev kooskõlastamine, et saada selle lähenemisviisi abil hindamisobjekti hindamise vahetulemus. . Erinevate lähenemiste või meetoditega saadud oluliselt erinevate vahehindamise tulemuste ühildamisel peab aruanne kajastama tehtud analüüsi ja tuvastatud lahknevuste põhjust. Erinevus loetakse oluliseks, kui ühe lähenemisviisi (meetodi) rakendamisel saadud tulemus jääb väljapoole hindaja määratud väärtusvahemikku, mis on saadud teise lähenemisviisi (meetodite) (kui on) rakendamisel.

Pange tähele, et see säte ilmus "eikusagilt" pärast Venemaa majandusarengu ministeeriumi alluvuse töörühma töö lõpetamist, mille käigus töötati välja FSO nr 1 uus väljaanne.

Rekonstrueerime selle standardi punkti tähenduse:

Hindamisaruanne peaks näitama mõningast analüüsi ja nii erinevate lähenemisviiside kui hindamismeetodite tulemuste lahknevuse põhjust.
Seda tuleks teha ainult siis, kui märgitud tulemustes on oluline erinevus – hindamisaruandest peaks selguma, kas tulemused erinevad oluliselt või mitte.
Tulemuste lahknevuste olulisuse kriteerium on seotud " kuluvahemiku piirid”, mis on saadud teise lähenemise (meetodite) rakendamisel.
Seetõttu hindamisaruandes tuleb märkida nende vahemike piirid, kuna ilma selleta pole selge, kas lahknevus on oluline või mitte (see kehtib muidugi olukorra kohta, kui hindamisaruandes kasutatakse rohkem kui ühte hindamisviisi).

Võttes arvesse föderaalse standardite ja eeskirjade nr 7 lõikega 30 kehtestatud nõuet teha otsus selle intervalli võimalike piiride kohta, mille jooksul hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus võib asuda, on kolmetasemeline. saadakse struktuur: vahemikud (meetodid) → vahemikud (lähenemised) → intervall (hindamisobjekti väärtuse lõppväärtusest).

Sellega seoses peaksid praktiseerival hindajal olema järgmised küsimused:

Mis on "vahemik"? Mille poolest erineb FSO nr 1 “vahemik” FSO nr 7 “intervallist”?
Mis on lähenemisviisides (meetodites) vahemike täpsustamise sisu?
Kuidas määrata ja kuidas hinnata hindamisaruandes kuluvahemikku lähenemise (meetodi) kaupa?

Vaatleme kõiki neid küsimusi hindamisviiside näitel, samas kui kõiki analüüsi tulemusi saab kasutada ka hindamismeetodite jaoks.

2. Mis on "vahemik"

Tabelis 1 näitab mõiste "vahemik" levinumaid määratlusi.

Tabel 1.

Mõiste "vahemik" tavalised määratlused

nr lk/ P	Allikas	Definitsioon
	S.I. Ožegov, N.Yu. Švedova	1. Intervall lauluhääle, meloodia või muusikainstrumendi madalaima ja kõrgeima heli vahel (eriline). 2. Piirkond, kus teatud tegevusi tehakse. mõõdud(spetsialist.). Kõikumiste ulatus. Mõõtevahemik. Raadiosagedusvahemik. 3. ülekanne Teadmiste maht, suurus, huvid (raamatud). Laia haardega teadlane.
	“Elava suurvene keele seletav sõnaraamat”
	"Vene keele seletav sõnaraamat" toimetanud D.N. Ušakova	1. Antud hääle või muusikainstrumendi (muusika) poolt reprodutseeritavate helide kogum madalaimast kõrgeima piirini. Inimhääle ulatus on keskmiselt kaks oktaavi. Bariton suure ulatusega. 2. ülekanne Katvus, maht, mõõtmed (huvid, teadmised, tegevused jne; raamat).
	"Uus vene keele sõnaraamat. Selgitav ja sõnamoodustus" T.F. Efremova	2. Vaheta ala mingisugune kogused. 3. ülekanne Levitamise piirangud, millegi maht (teadmiste, võimete jms kohta).

Võime järeldada, et terminid "vahemik" ja "intervall" on üldiselt sünonüümid ja see on eriti kinnitatud. Nende kasutusala on aga mõnevõrra erinev:

"intervall" - kasutatakse sagedamini matemaatiliste probleemide puhul;
"vahemik" - lainevibratsioonide (hääl, muusika, raadiosagedused) kirjeldamiseks ja seda kasutatakse sagedamini ka igapäevakõnes piltlikult.

3. Mis on lähenemistes vahemike täpsustamise sisu?

Mõnes hindamisaruandes erinevad erinevate hindamisviiside ja/või -meetoditega saadud väärtuse arvutamise tulemused oluliselt.

Sellise erinevuse ilmnemise põhjuseks on enamikul juhtudel vead hindamisaruandes, harvemini objektiivsed põhjused, nagu hinnateguri arvestamise võimatus või algandmete suur ebakindlus. Seetõttu annavad olulised lahknevused tulemustes esmajoones märku tehtud arvutuste hoolika analüüsi ja kontrollimise vajadusest. Vigade tuvastamise küsimusi (kulude moonutamise tööriistu) käsitletakse üksikasjalikult artiklis.

Sellega seoses tekivad järgmised küsimused:

Kas objektiivselt saadud oluliselt erinevaid arvutustulemusi on võimalik ühildada?
Mida peetakse oluliseks erinevuseks?

Sellele küsimusele saab vastuse vaid konkreetse olukorra kvalitatiivse analüüsi põhjal (algandmete kvaliteet, kasutatud metoodika, hindamisobjekti ja turu omadused).

Tingimustes, kus sellise leviku piire ei ole võimalik õiguslikult kehtestada, oli sellise väärtusmoonutamise instrumendiga võitlemine üsna problemaatiline.

FSO nr 1 uue väljaande punkt 25 kehtestab ühe võimaliku erinevuse olulisuse kriteeriumi - see on seotud intervallide piiridega - ning kehtestab ka nõude tulemuste olulise erinevuse põhjuste analüüsimiseks. .

See, kas hindajalt nõutakse sellise arvu vahemike ja intervallide näitamist, on üsna vastuoluline. Kui seda suundumust äärmuseni viia, võib ennustada, et edaspidi on hindamisaruandes vaja iga hinnakujundusparameetri puhul näidata ja põhjendada vahemikke. Käesolevas osas leiavad autorid, et oleks õige piirduda ainult lõppkulutulemuse intervallide näitamisega ning hinnata erinevuste olulisust ülaltoodud kriteeriumide kvalitatiivse analüüsi põhjal. Samal ajal, arvestades, et see klausel on juba FSO-s ilmunud, on selle rakendamiseks vaja lihtsaid praktilisi soovitusi.

4. Kuidas määrata lähenemise kuluvahemikku?

Erinevate lähenemisviiside (meetodite) rakendamisel saadud väärtusvahemiku majanduslik ja matemaatiline olemus on identne selle intervalli olemusega, milles võib asuda hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus. Selgitame seda teesi.

Esiteks on võimalik olukord, kus hindamisobjekti väärtus määratakse ühe meetodi abil ühe hindamisviisi raames. Ilmselt langeb sel juhul "vahemik" kokku "intervalliga".

Teiseks kirjeldati üksikasjalikult hinna hajumise põhjuseid (turu- ja objektiaspektid, arvutusvead), mis on ühesugused turusubjekti, kelle käitumist väärtuse määramisel modelleeritakse, kõikide käitumisvõimaluste puhul. Näiteks:

hoone hindamisel ilmneb müüja teadmatusega seotud turu volatiilsus kõigis hindamisviisides: kulukas - ehitusmaterjalide ja tööde hinnad, ettevõtja kasum; võrdlev - analoogobjektide hinnad, korrigeerimiste summad; kasumlik - sarnaste objektide rendimäärad, prognoosid, riskide suurus;
Arvutusvigade kuhjumise põhjused ei ole konkreetsest arvutusmudelist (hindamise lähenemisest) sõltuvalt konkreetsed.

Seega kehtivad hindamismeetodil (meetodil) saadud väärtusvahemiku piiride osas kõik sätted, mis on sätestatud seoses intervalliga, mille jooksul võib hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus asuda. See tähendab, et kasutada saab väärtusintervallide (vahemike) muudetud 3D-maatriksit, mille näide seoses kinnisvara hindamisega esitati aastatel 2002–2015 valminud märkimisväärse hulga hindamisaruannete analüüsi põhjal, joonis fig. 1.

Riis. 1. Muudetud 3D-kuluvahemike maatriks (vahemikud), %

Turu arengu tunnused:

madala depressiooniga piirkonnad; objektid, mis asuvad piirkondlikest keskustest märkimisväärsel kaugusel;
keskmine - piirkondlikud keskused;
kõrge - miljonilinnad, suured linnastud.

Objekti käibe omadused:

madal - suured ärikinnisvaraobjektid, ainulaadsete omadustega objektid;
keskmise - keskmise suurusega ärikinnisvara;
kõrgetasemelised korterid ja väikesemahulised äripinnad.

Mudeli kvaliteet on lahutamatu näitaja, mis sõltub järgmistest põhiaspektidest:

algteabe kvaliteet arvutusparameetrite kohta - teave võib olla tegelik (näiteks objekti pindala vastavalt tehnilistele raamatupidamisdokumentidele), hinnanguline (näiteks tegevuskulude keskmine väärtus sarnaste objektide analüütiliste andmete järgi klass) ja prognoos.

Tuletagem meelde, et hindamisaktid võivad vastata hindamistegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele ja põhineda erineva kvaliteediga (detailsuse) teabel, arvestades loomulikult olulisuse aluspõhimõtet. Näiteks ühes hindamisaruandes – tulude lähenemine – on tüüpilise büroopinna tegevuskulud määratletud vastava turuvahemiku keskmisena (40–60 ühikut →50 ühikut). Teises hindamisaruandes, mis tugineb üksikasjalikule teabele praeguse omaniku poolt hinnatava kinnisvara ekspluatatsiooniparameetrite kohta, määrab Hindaja mõistlikult turuvahemikus olevate tegevuskulude suuruseks umbes 55 ühikut. (väärtus tuleneb näiteks aknaavade täitmise iseärasustest tingitud suurenenud soojuskadudest, mida on võimalik jälgida küttesüsteemi arvestitega).

parameetrite arv arvutusmudelis - tabel. 2;
arvutusparameetrite vastastikuse mõju olemus arvutusmudelis (liituv, kordav mõju jne).

Selle näitaja väärtuse määrab Hindaja asjatundlikult, tuginedes kindlaksmääratud kvaliteedinäitajate analüüsile. Analüüs näitab, et enamikul juhtudel jääb mudeli kvaliteedi näitaja väärtus vahemikku 0,8 - 1,2.

Tabel 2.

Disainiparameetrite näited

Hindamisviis	Parameeter
kallis	maatükk - analoogobjektide hinnad, kohandused; asendus- (reproduktsiooni)kulud - analoograjatise ehitamise spetsiifilised kulud, kohandused, ettevõtja kasum; kulumine ja vananemine.
võrdlev	analoogobjektide hinnad; kohandusi.
kasumlik	sarnaste kinnisvaraobjektide üürihinnad; kohandused; kulukomponendid (kommunaalid, maksud, juhtimine jne); näitajate muutumise kiirus ajas; diskontomäär ja kapitalisatsioonimäär.

Lõplik vahemik määratakse järgmiste valemite abil:

Lõplik algoritm vahemiku piiride määramiseks:

Etapp 1. Kuluvahemiku määramine, sõltuvalt turu arengust ja hinnatava objekti käibest (joonis 1).
Etapp 2. Mudeli kvaliteedinäitaja määramine (joonis 1).
Etapp 3. Vahemiku määramine valemi (1) abil.
Etapp 4. Vahemiku piiride määramine valemi (2) abil.
Etapp 5. Lahknevuse põhjuste analüüs ja tuvastamine (vajadusel).

Nendes soovitustes pakutud algoritmi saab kasutada ka kaalukoefitsientide põhjendamiseks individuaalsete lähenemisviiside abil saadud hindamistulemuste ühildamisel. Kaalukoefitsiente saab määrata mudeli kvaliteedinäitajate (pöördväärtuste) põhjal:

Pange tähele, et pakutud mudelit saab üldiselt kasutada mitte ainult vahemike piiride määramiseks kinnisvara hindamisel, vaid ka muud tüüpi hindamisobjektide hindamisel. Nendel eesmärkidel peaksite vajadusel kohandama pakutud skaala konkreetset tüüpi hindamisobjekti turu omadustega või pakkuma välja oma skaala asjakohaste statistiliste andmete põhjal. Sel juhul peaks skaala kohandamine põhinema järgmiste aspektide analüüsil:

objekti ainulaadsus ja “asenduskaupade” kättesaadavus turul;
hindamisobjekti komponentide omadused (näiteks aktsiapakettide ja osalusosaluse hindamisel - põhivarade ja kohustuste tunnused);
sihtturusegmentide (tööstuste) arengu dünaamika.

5. Lähenemisviiside teisendamine kogukuluvahemikuks

Üksikute hindamismeetoditega saadud väärtus võib olla teiste hindamismeetodite abil saadud väärtuste vahemikus või sellest väljaspool.

5.1. Kui üksikute hindamismeetodite abil saadud väärtused jäävad teiste hindamismeetodite abil saadud kuluvahemike piiridesse, tuleb määrata selle intervalli piirid, milles võib asuda hindamisobjekti väärtuse lõplik väärtus (FSO nr punkt 30). . 7) saab määrata järgmiselt:

Variant 1 - lähenemiste kuluvahemike äärmiste piiridena (sel juhul on intervall laiem ja tõenäosus, et kulu langeb saadud intervallisse, on suurem);
Variant 2 – põhineb lähenemisviiside vahemike keskmisel väärtusel. Lõplik kuluintervall saadakse järgmise valemi abil:

5.2. Põhjused, miks individuaalsete hindamismeetodite abil saadud väärtused ei jää teiste hindamismeetodite abil saadud väärtuste vahemikku, võivad olla järgmised:

hindamisviiside rakendamisel tehti tehnilisi või metoodilisi vigu;
vahemike piiride määramisel tehti viga;
olemasolev teave ei võimalda konkreetse hindamismeetodi (hindamismeetodi) raames arvesse võtta üht või mitut hinnaparameetrit või on selline arvestamine ebapraktiline, kuna viib hindamismeetodi mandumiseni või seda iseloomustab suur viga.

Kolmas variant nõuab lisakommentaari.

Võimalik on olukord, kus kulude lahknevus (ei kuulu muude lähenemisviiside abil saadud kuluvahemikesse) võib olla oma olemuselt objektiivne ja kokkulepe võimalik sellised väärtused turuväärtuse lõpliku väärtuse määramiseks pärast asjakohast analüüsi koos lahknevuste põhjuste väljaselgitamisega (vastavalt FSO nr 1 punktile 25). Sellistes olukordades on soovitatav pöörata tähelepanu mitte ainult sellele, kas saadud vahetulemused jäävad muude lähenemisviiside abil saadud kuluvahemikesse, vaid ka vahemike endi lõikumiseks või mittelõikumiseks. Soovitatav on jagada juhtumid, kus lähenemisviisi maksumus ei kuulu teiste lähenemisviiside vahemikku, juhtumiteks, kus üksikute lähenemisviiside kulude vahemik on:

ristuvad;
ära ristu.

Esimesel juhul, hoolimata vahetulemuste olulistest lahknevustest, saab need pärast asjakohast analüüsi ühildada.

Võimalik on olukord, kus lahknevused on vahetulemuste kokkuleppimiseks kriitilised. Näiteks on hindamisobjektiks keemiaettevõtte kõrgelt spetsialiseerunud kinnisvarakompleks (kinnisvaraobjektide kogum), mida iseloomustab märkimisväärne majanduslik vananemine sellise spetsialiseerumisega ettevõtete vähese koormuse tõttu (vananenud tehnoloogiad, majanduskriis, jne), samuti selle ümberpaigutamise majanduslik ebaotstarbekus. Näiteks hindamisaruandes kasutatakse hindamisel kahte lähenemist – kulu ja tulu. Olemasolev teave võimaldab majandusliku vananemise suurust määrata ainult sissetulekupõhise meetodite alusel (kulude erinevus "tavalisel" ja olemasoleval koormustasemel) - joon. 2. Tulupõhise lähenemisviisi tulemuste kasutamine majandusliku vananemise suuruse määramiseks kulupõhises lähenemisviisis toob kaasa lähenemisviiside degeneratsiooni – nende tulemused langevad kokku.

Riis. 2. Kulude vahemikud ei kattu

Sellises olukorras on Hindajal soovitatav:

analüüsides erinevate hindamisviiside abil saadud tulemuste vahemike lahknevuse põhjuseid, viidata sellele, et hindamise kulukäsitluses ei võetud arvesse olulist majanduslikku vananemist;
lõplikus kokkuleppes keelduda hindamisel kulupõhise lähenemisviisi alusel saadud tulemuste arvestamisest.

6. Levilapiiride põhjendamise näide

Hindamisobjektiks on tüüpiline piirkonnakeskuses asuv büroohoone. Hindamisel rakendati kolme lähenemisviisi, mille raames kasutati ühte meetodit. Saadi järgmised tulemused: 3,2 miljonit rubla. (kulukas), 3,3 miljonit rubla. (võrdlus), 3,6 miljonit rubla. (kasumlik).

Vastavalt joonisele fig. 1. Kuluvahemik määrati kahe kriteeriumi järgi (turu areng ja varade käive) - see moodustas ± 10%.

Mudeli kvaliteedinäitaja analüüs on toodud tabelis. 3.

Tabel 3.

Mudeli kvaliteedianalüüs

Parameeter	Hindamisviis
Parameeter	kallis	võrdlev	kasumlik
Arvutusparameetrite esialgse teabe kvaliteet	tegelik ja hindamisnäitajad	tegelik ja hindamisnäitajad	hindav ja prognoosinäitajad
Parameetrite arv arvutusmudelis
Arvutusparameetrite vastastikuse mõju olemus arvutusmudelis	spetsiifilisus tuvastamata	spetsiifilisus tuvastamata	multiplikatiivne efekt väljendub selgelt diskonteerimismeetodis
Mudeli kvaliteet

Vahemiku lõpliku analüüsi, turuväärtuse lõppväärtuse ja selle intervalli määramise saab esitada tabelis näidatud kujul. 4 ja joonisel fig. 3.

Tabel 4.

Kuluvahemiku analüüs

Parameeter	Hindamisviis
Parameeter	kallis	võrdlev	kasumlik
Arvutustulemus, hõõruda.			3 600 000
Kuluvahemik kahe kriteeriumi alusel, ± %
Mudeli kvaliteedinäitaja, ühikud.
Kuluvahemik, ±%
Kuluvahemiku alumine piir (C min), hõõruda.
Kuluvahemiku ülempiir (C max), hõõruda.	3 520 000
Erinevuste tähendus	Erinevused märkimisväärne: tulupõhise lähenemise tulemus jääb väljapoole kulumeetodil saadud väärtusvahemikku
Lahknevuste põhjuste analüüs ja väljaselgitamine	... [lahknevuse põhjuste analüüs] ... Võttes arvesse eeltoodut, pidas Hindaja võimalikuks kõigi kolme hindamisviisi tulemuste kooskõlastamist hindamisobjekti lõpliku väärtuse väljaselgitamiseks.

Riis. 3. Kuluvahemike graafiline esitus

Tabel 5.

Hindamistulemuste lõplik kinnitamine

Artikli lõpus meenutagem Francisco Goya oforti "Mõistluse uni sünnitab koletisi". Professionaalse hindamise kogukonna esindajate enamuse mitteosalemine kutsetaseme dokumentide väljatöötamisel, nende kaugenemine valdkonna jaoks oluliste otsuste vastuvõtmisest, vaikiv nõusolek asjakohaste volituste üleandmiseks teistele toob kaasa jätkuvalt vajadus arutatutega sarnaste “rituaalsete tantsude” järele. Avaldage oma arvamust teile asjakohaste dokumentide kohta nende koostamise etapis, näiteks veebisaidil Regulation.gov.ru.

Moskva, juuni 2015

Allikate loetelu

Ettevalmistamisel on hindamistegevuse nõukogu esimene koosolek - [Elektrooniline ressurss] // veebisait: NP "SROO "Ekspertnõukogu" veebisait..
Föderaalne hindamisstandard “Hindamise üldkontseptsioonid, lähenemisviisid ja nõuded hindamisele (FSO nr 1)” kiideti heaks Venemaa Majandusarengu Ministeeriumi 20. mai 2015. aasta korraldusega nr 297.
Föderaalne hindamisstandard “Kinnisvara hindamine (FSO nr 7)” kiideti heaks Venemaa majandusarengu ministeeriumi 25. septembri 2014. aasta korraldusega nr 611.
Iljin M.O., Lebedinski V.I. Praktilised soovitused lõpliku kuluintervalli võimalike piiride määramiseks - [Elektrooniline ressurss] // koduleht: NP “SROO “Ekspertnõukogu” koduleht..pdf.
Vene keele sünonüümide sõnastik. Praktiline juhend. — M.: Vene keel. Z.E. Aleksandrova. 2011. aastal.
Ilyin M.O. Mõiste "olulisus" kasutamine sotsiaal-majanduslike süsteemide kvalitatiivsete parameetrite iseloomustamiseks hindamisaruannete uurimisel // G.V. nimelise Venemaa majandusülikooli bülletään. Plekhanov, nr 5(47) 2012. - M: FSBEI HPE “REU im. G.V. Plekhanova, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Kaminsky A.V., Iljin M.O., Lebedinski V.I. ja teised.Hindamisaruannete uurimine: Õpik - M.: Knizhnaya Liniya, 2014.

PEATÜKI EESMÄRK JA EESMÄRGID:

põhjendama tulu-, kulu- ja võrdleva lähenemise meetodil saadud kinnisvara väärtuse hindamise tulemuste ühtlustamise vajadust;
analüüsida erinevate lähenemisviiside ja meetoditega saadud kinnisvara väärtuse hindamise tulemuste lahknevuste põhjuseid;
arvestama eelarvutatud kulutulemuste vastavusse viimise meetodite sisu.

KULUNÄITAJATE KOKKULEPPIMISE PROTSEDUURID

Hindamise viimane etapp on erinevate meetoditega saadud tulemuste ühtlustamine kasutatavate lähenemisviiside raames. Sellise heakskiidu eesmärk on saada lõplik kogukulu. Hinnatava vara koguväärtus esindab kvalifitseeritud, professionaalse hindaja asjatundlikku, erapooletut ja mõistlikku hinnangut hindamisülesandes registreeritud objektiga tehtava võimaliku tehingu rahalise ekvivalendi kohta.

Hindamisaruandes võib koguväärtuse esitada ühe numbri, väärtusvahemiku või mõlemana. Vastavalt aruandlusnõuetele esitatakse väärtus ühe rubla summana, mis vastab hinnangu punktiväärtusele. See on parim variant kinnisvara väärtuse arvutamiseks hindaja poolt. Kinnisvara lõpliku väärtuse punktiväärtus on tavaliselt ümardatud, et kajastada konkreetse hindamisülesandega seotud nõutavat täpsusastet.

Lõplikku maksumust saab väljendada võimalike kuluväärtuste vahemikuga, mis määratakse erinevate lähenemiste abil saadud tulemustega. Kuluvahemik näitab, et kulu jääb kuskil selle vahemiku piiresse. Liiga lai vahemik ei ole kliendile kasulik, liiga kitsas võib tähendada ebatõenäolist täpsust. Samas ei pea lõplik arvamus maksumuse kohta tingimata jääma saadud vahemikku, kuna lõppmaksumus jääb väljapoole mitme lähenemise poolt määratud piiri, vaid peegeldab objekti turuväärtust. Kuluvahemikust teavitatud klient peab objektiivseks kuluks väärtust, mis vastab tema eesmärkidele.

Lisaks väärtusvahemikule on võimalik esitada ka tõenäosusvahemikku. Tõenäosusvahemik annab iga lähenemisviisi tõendite põhjal hindaja näitaja selle kohta, kui pessimistlik ja optimistlik on tulemus saadud väärtustulemuste suhtes.

Kinnisvara hindamine ei piirdu ühe lähenemisega ja erinevad lähenemised annavad reeglina väärtusi, mis erinevad üksteisest oluliselt. See saadud tulemuste lahknevus on nii objektiivsete kui ka subjektiivsete põhjuste tagajärg.

Objektiivsetel põhjustel mis põhjustavad saadud kuluväärtuste erinevust, hõlmavad järgmist:

? kasutatava teabe koostis;
? majanduskeskkond, mis genereerib arvutustes ja põhjendustes kasutatavaid andmeid;
? tulumeetodite vahendid, võrdlevad ja kulupõhised lähenemisviisid;
? erinevate lähenemisviiside aluseks olevad hindamispõhimõtted;
? tõendusbaas ja põhjenduse loogika jne.

Subjektiivsetel põhjustel Olulised lahknevused saadud kulutulemustes võivad olla tingitud:

? kasutatud teabe kvaliteet;
? hindaja professionaalsus;
? tulu-, võrdlus- ja kulukäsitluse meetodites sisalduvate järelduste ja põhjenduste vastuolulisus;
? infotoe tase konkreetse otstarbega kinnisvaraobjektide hindamisel antud majanduspiirkonnas;
? aritmeetilised vead jne.

Hindaja peaks arvestama, et tavaliselt nõuab klient selgitust tulemuste lahknevuse põhjuste kohta ja kooskõlastusprotsessi põhjendust. Seega kujutab kulu lõppväärtus endast nii matemaatilisi arvutusi kui ka nende põhjendusi. Hindaja peab tõendama, et kasutatud andmekogumist piisab hindamise läbiviimiseks kõigi turuosaliste seisukohalt. Erinevatel etappidel kasutatav teave ja tehtud hindamisotsused nõuavad adekvaatset rakendamist ja vastavust vajalikule korrelatsioonile. Neid tuleb rakendada järjepidevalt, lahendatava probleemi jaoks asjakohaselt ning analüütilised hindamisvahendid peavad olema konkreetse ülesandega võimalikult täpselt kohandatud.

Lõpliku väärtuse arvutamisele peab eelnema hindamisprotseduuri igakülgne kontroll. Hindaja peab tagama, et kasutatud teave, rakendatud analüüsimeetodid, eeldused ja põhjendused võimaldaksid saada adekvaatseid ja võrreldavaid tulemusi vara väärtuse kohta. Tulude, kulude ja võrdlevate lähenemisviiside abil hindamisprotsessi teabetoetust tuleks kontrollida autentsuse, asjakohasuse ja piisavuse seisukohast. Kasutatavad analüüsitehnikad peavad vastama hindamise eesmärgile, määratavale kululiigile, kuluarvestuse meetodile ja etapile.

Hindaja peab ebakõlade kõrvaldamiseks tuvastama ja analüüsima ebakõlad hindamisotsuste ja -arvutuste aluseks olevates analüütilistes järeldustes erinevates hindamisviisides. Näiteks kas hoone järelejäänud eluiga, mida on arvestatud selle füüsilise amortisatsiooni määramisel kulumeetodil, vastab investeeringu tasuvusperioodile, mille alusel arvutati kapitali tootluse määr kapitalisatsioonikordaja määramiseks , sissetulekupõhises lähenemisviisis.

Kinnisvara hindamise käigus analüüsitakse suurt hulka tegureid, mis mõjutavad hinnatava vara väärtust. Vaatleme kinnisvara elutsükli tegurit ja seda, millises staadiumis kinnisvara hindamiskuupäeval on. Objekti kogu kasutusiga määratakse tavaliselt selle füüsilise eksisteerimise perioodiga, s.o. rajatise kasutuselevõtust kuni selle lammutamiseni. Investori jaoks on oluline majanduslik eluiga, kuna just sel perioodil toob kinnisvara käitamine selle omanikule kasumit ning täiendavate parendustööde, näiteks remondi, kuludega kaasneb kinnisvara väärtuse tõus. vara. Hindaja jagab kogu kasutusea kaheks perioodiks: kronoloogiline vanus ehk aeg, mis kulus sisenemise kuupäevast hindamiskuupäevani, ja järelejäänud kasutusiga - vara kasutusaeg pärast hindamise kuupäeva. Järelejäänud kasutusea pikkus on oluline hinnategur, mida võetakse arvesse tulude, kulude ja võrdlevate lähenemisviiside puhul.

Kinnisvara kogu ja järelejäänud kasuliku eluea objektiivne hindamine on üks kõige vähem arenenud hindamisprotseduure. Järelejäänud kasuliku eluea hindamise tulemusi kasutatakse majandusanalüüsi käigus kinnisvara üürilepingute sõlmimise, tagatise vastu pangalaenamise, varade müügi või likvideerimise küsimuste lahendamise, investeerimisprojektide elluviimise jms otsuste tegemisel.

Kasutusaja analüüs - see on nende varade kasutusea tunnuste määramine, nagu kogu ja tüüpiline kasutusiga, kronoloogilise ja tegeliku vanuse suhe, hinnatava vara järelejäänud kasulik eluiga. Selleks on vaja uurida tingimusi uue kinnisvara loomiseks, olemasolevasse kinnisvarasse kapitali investeerimiseks, objektide rekonstrueerimiseks ehitustööde tegemiseks ja nende hilisemaks utiliseerimiseks.

Kinnistul kui investeerimisvaral on oma spetsiifika elukaare mõjust selle väärtusele. Ettevõtte hindamine, reeglina põhineb see eeldusel, et ettevõte eksisteerib piiramatult ja rahavoog tekib. See väide põhineb asjaolul, et kõnealune ettevõte eksisteerib igavesti, kuna tulude reinvesteerimine tagab mitte ainult olemasolevate võimsuste toetamise, vaid ka ettevõtte dünaamilise arengu. Immateriaalse vara hindamine põhineb piiratud rahavoo genereerimise perioodil, kuna konkreetsel immateriaalsel varal on reeglina järelejäänud kasulik eluiga, mida piiravad näiteks omaniku ja kasutaja suhted ning teadussaavutuste areng.

Kinnisvara iseloomustab ühelt poolt sarnasus teiste varadega - piiratud jääkiga, teisalt saab kinnisvara rekonstrueerida, mis pikendab selle kasulikku eluiga. Rajatiste renoveerimine annab uue tuluvoo, mis ületab kapitalikulud. Tulu nüüdispuhasväärtuse positiivne väärtus näitab omanikukapitali suurenemist ja kinnisvara ehitustööde majanduslikku otstarbekust.

Kinnisvara järelejäänud kasuliku eluea hindamine on kõigi kolme vara hindamise lähenemisviisi lahutamatu osa. Hindamise investeeringute komponent põhineb kinnisvarast saadava tulevase tulu analüüsil, mis hõlmab mitte ainult tulevase tulu suuruse arvutamist, vaid ka hinnangut perioodile, mille jooksul kinnisvara neid tulusid teenib. Seega sõltub kinnisvara väärtus selle potentsiaalsest kasutuseast.

Kulude hindamise klassikalised lähenemisviisid nõuavad järelejäänud kasuliku eluea arvutamist. Meetodites kulu lähenemine Järelejäänud eluea analüüs aitab kulumist hinnata. Reeglina on hindamise hetkel hinnataval varal teatud kronoloogiline kasutusiga, mis taandatakse vara tegelikule kasutuseale, kajastades nii vara tegelikku seisukorda kui ka sobivust müügiks. Kuna kinnisvara on hindamise ajaks kaotanud osa oma potentsiaalsest väärtusest, mõõdetakse selle osa tavaliselt vara tegeliku eluea ja kogu eluea suhtega. Amortisatsiooniprotsenti kasutatakse hoonete ja rajatiste täieliku asendusmaksumuse korrigeerimiseks. Kulumisprotsendi lisamine (üks miinus tegeliku eluea ja kogu eluea suhe) peegeldab järelejäänud eluea suhet. Järelejäänud eluea tegur, korrutatuna kogu hoone asendusmaksumusega, on üks olulisemaid kulukomponente. Eeldatava järelejäänud kasutusea hindamine mõjutab kinnisvara hindamise tulemust kulupõhiselt.

Kinnisvara järelejäänud kasutusea objektiivne hinnang sees võrdlev lähenemine on oluline nii analoogobjektide valimiseks, hinnatava objektiga võrreldavuse astme analüüsimiseks kui ka arvutamiseks ja korrigeerimiseks. Hinnatava objekti ja selle analoogide järelejäänud kasutusea võrreldamatus peaks olema õigustuseks nii võrdleva lähenemise aktsepteerimiseks või sellest keeldumiseks kui ka konkreetse analoogobjekti tagasilükkamiseks.

Sissetulekute lähenemisviisisüldise kasutusea analüüs ja järelejäänud kasuliku eluea hindamine on hindamise põhjenduste vajalikud elemendid. Tulude kapitaliseerimise meetod, mida kasutatakse nii kinnisvara kui terviku hindamiseks ja diskonteeritud rahavoogude meetodil tagastamise kulu arvutamiseks, eeldab kapitalisatsioonikordaja määramist. Kapitalisatsioonikordaja üks komponente koos investori tulumääraga on kapitali tootlus. Kapitali tasuvuse määra arvutamine olemasolevate meetoditega (Ring, Inwood, Hoskold) eeldab perioodi hindamist, mille jooksul objekt toodab tulu, mis tagab alginvesteeringu tasuvuse. Selle perioodi kestuse kinnitamiseks või tuluvoogude seeria prognoosimiseks tuleb arvutada järelejäänud kasulik eluiga.

Kinnisvara amortisatsiooni põhjused jagunevad tavaliselt:

? füüsilised (operatsioon, õnnetused, loodusmõjud, katastroofid);
? funktsionaalne (turunõuetele mittevastavus, muude tootmisparameetrite mittevastavus, vananemine);
? tootmine (muutused juhtimis- ja arvestuspoliitikates);
? majanduslik (muutused nõudluses, intressimäärad, finantseerimistingimused).

Seega on kinnisvara järelejäänud eluiga seotud selliste parameetritega nagu kogu kasutusiga ja vara amortisatsiooni protsent hindamiskuupäeval. Järelejäänud kasutusea arvutamine ehitusnormide ja -eeskirjadega (SNiP) kehtestatud tüüpilise kasutusea ja kronoloogilise vanuse erinevusena ei pruugi anda objektiivset teavet kinnisvara järelejäänud kasutusea hindamiseks, kuna on mitmeid täiendavaid piiranguid, mis piiravad. ja muuta kalendrikuupäevade alusel arvutatud perioodi .

Vaatame kõige levinumaid tegureid, mis piiravad järelejäänud kasutusiga.

Juriidilised tegurid piiratud kasutusiga seaduse, määruse või halduskorraldusega.

Lepingulised tegurid mõjutada kasutusiga rendilepingu tingimustega, millega kehtestatakse lepingu tähtaeg, kasutustingimused jms.

Kohtulikud tegurid piirata tööstaaži kohtuniku või muu sarnase asutuse (näiteks vahekohtuniku või kohtuliikme) korraldusega või otsusega. Kohtuotsus võib pakkuda teatud kaitset või nõuda teatud toimingute tegemist (nt vara võõrandamine või maksete tegemine).

Füüsilised tegurid Kasutusaeg määratakse konstruktsiooni kulumise järgi. Omadused kuluvad aja jooksul või füüsilise kasutamise tõttu.

Tehnoloogilised tegurid muuta kasutusiga sarnase otstarbega objektide tehnoloogiliste omaduste muutuste mõjul. Kinnistu võib jätkata oma funktsioonide täitmist, kuid paremate omadustega konkureerivate kinnistute tekkimine võib mõjutada vara tasuvust ja majanduslikku eluiga. Kasutaja lõpetab vara kasutamise ja lülitub tehnoloogiliselt arenenumale varale.

Funktsionaalsed tegurid seada kasutusiga sõltuvusse vara võimest jätkata selle funktsiooni täitmist, milleks see oli ette nähtud. Kui vara ei saa enam oma funktsiooni täita, jõuab see oma tööea lõppu.

Majanduslikud jõud piirata kinnisvara eluiga nii, et see suudab toota omanikule või kasutajale õiglast tulu. Kui vara ei saa enam majanduslikku tulu teenida, siis on selle majanduslik eluiga lõppenud.

Rajatise tüüp ja piirangud määravad, kuidas järelejäänud kasutusiga analüüsitakse ja hinnatakse.

Lõplik analüüs kasutatakse kinnisvara puhul, mille järelejäänud kasutusiga on ehituskuupäeva ja tegeliku vanuse info põhjal üsna lihtne hinnata. Analüütik peaks aga arvestama väliste põhjuste olemasolu, mis piiravad järelejäänud perioodi, näiteks maatüki rendilepingu lõppemine, nõudluse vähenemine sarnase otstarbe, klassiga objektide järele jne.

Vara järelejäänud eluea hindamine füüsiliste piirangute abil nõuab professionaalseid inseneriteadmisi ja kogemusi hoonete restaureerimisel.

Kvalitatiivne analüüs elutsükkel on üks kõige sagedamini kasutatavaid jääkea hindamise meetodeid ning hõlmab tulevaste turutingimuste ja olemasoleva keskkonna kvantitatiivsete omaduste arvestamist. See analüüs kujutab endast loogilist hinnangut objekti olemasolevale olekule ja muudatuste prognoosimist, mis võivad objektil tekkida ja lõpuks viia selle kasumlikkuse muutumiseni.

Kvantitatiivne analüüs põhineb andmebaasi moodustamisel kinnisvara väärtuse muutumise kohta füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise protsessis. Sarnaste objektide kohta faktilise teabe kasutamine võimaldab teostada kahjustuse eksperthinnangut ning vaatluste süstematiseerimine aitab välja selgitada mustrid nende arvestamiseks hinnatava objekti jääk kasutusea hindamisel.

Praegu kasutatakse kinnisvara varade järelejäänud kasutusaja määramiseks Venemaa raamatupidamisstandardite (RAS) metoodikat, s.o. arvutused on seotud põhivara kulumi arvutamise meetoditega. RAS-is määratakse objekti standardne kasulik eluiga vastavalt OKOF-koodidele või ENAO-koodidele. Selle lähenemisviisi peamiseks puuduseks ehitise järelejäänud eluea määramisel on see, et arvutused põhinevad hoone standardsel kasutusajal ja selle kronoloogilisel vanusel. See teave ei võta arvesse hinnatava vara tegelikku seisukorda, müügikõlblikkust, samuti kinnistul reaalselt teostatud rekonstrueerimist, kapitaalremonti jms.

Kinnisvara järelejäänud eluea arvutamiseks on otstarbekam kasutada rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite (IFRS) metoodikat objekti kasuliku eluea määramiseks amortisatsiooni arvestamisel. Vastavalt IFRS-ile (IAS 16) määratakse kasulik eluiga järgmiselt:

1) ajavahemik, mille jooksul organisatsioon kavatseb vara kasutada;
2) tootmisühikute või sarnaste ühikute arv, mida organisatsioon loodab saada vara kasutamisest.

Hinnatava kinnisvara järelejäänud eluea arvutamisel saab kasutada turu valimil põhinevat võrdlevat lähenemisviisi. Sel juhul kasutatakse turuandmeid sarnaste kinnisvaraobjektide kohta, mille tehingud peavad vastama kolmele põhitingimusele:

1) kuuluda hinnatava objekti turusegmenti;
2) toimuma hindamispäevale lähedasel kuupäeval;
3) omama hinnatavale objektile sarnast kulumisastet.

Analoogide hinnas tuleb teha vajalikud kohandused, et võtta arvesse tuvastatud erinevusi, sealhulgas üleantud omandiõigusi, finantseerimist ja tehingu tingimusi. Sarnaste hoonete jääkväärtus arvutatakse seejärel iga võrreldava kinnisvara hinna ja maa väärtuse vahena. Pärast iga ehitise täieliku asendusmaksumuse kindlaksmääramist tuleks kogu akumuleeritud kulum arvutada rahas ja teisendada protsendiks (määraks), jagades iga objekti koguamortisatsiooni summa kogu asenduskulu väärtusega. Kui tehingute toimumise aeg on suhteliselt lähedal vara hindamise kuupäevale, siis saab edasisteks arvutusteks kasutada protsendinäitajaid; kui hinnatav objekt erineb analoogidest selliste elementide poolest nagu müügikuupäev, asukoht, teenuse kvaliteet, siis arvutatakse saadud protsentuaalne määr, mis kajastab hoone üldist amortisatsiooni kogu selle kasutusea jooksul, ümber aastamääraks. Võrreldavate objektide kohta saadud aastase amortisatsioonimäära alusel saab arvutada hinnatava objekti järelejäänud majanduslikku eluiga.

Näide 12.1. Vaatleme tingimusliku näite abil selle meetodi kasutamist kinnisvara järelejäänud kasutusea arvutamiseks.

Kuvatud näites on amortisatsiooniprotsentide kitsas vahemik 13,5–21,1% ja seda ei tohiks aastapõhiselt arvutada. Kui hinnatava hoone kogu kasutusiga on 80 aastat ja kulumismäär aritmeetilise keskmisena arvutatuna on 16,7%, siis on hoone jääkiga:

80 X (1 -0,167) = 67 (aastat).

Näide 12.2. Vaatleme meetodi kasutamise tunnuseid, kui analoogobjektidel on erinev kronoloogiline vanus.

Üldise kulumismäära arvestuslik vahemik on 38,8-56,0%. Suur amplituud nõuab analoogide kronoloogilise vanuse tuvastatud lahknevuse kohandamist. Selleks arvutatakse kulumise kogumäär ümber aastamääraks. Selle tulemusena kitseneb aastamäära väärtuste vahemik väärtustele 3,2–4,4%. Kui hinnatava hoone tegelik vanus on 10 aastat ja aritmeetilise keskmisena määratud aastane amortisatsioonimäär on 3,87% aastas, siis on hinnatava hoone koguamortisatsiooni protsent 38,7% (3,87% x 10) . Järelikult on standardse kasutuseaga (80 aastat) hoone järelejäänud eluiga:

Turu valimi meetodi kasutamise usaldusväärsus kogukulumise kiirusel ja suurusel põhineva jääkea arvutamisel määratakse esialgse teabe piisavuse ja usaldusväärsuse astmega, samuti hinnatava objekti ja analoogide sarnasuse astmega. . Turu valimimeetodil tehtavate arvutuste objektiivsuse määrab suuresti maatüki hinnangu usaldusväärsus ja analoogsete objektide täielik asendusmaksumus.

Kui hinnatav objekt ja selle analoogid erinevad nii projekteerimiselt kui ka ehitustööde kvaliteedilt, siis on raske kindlaks teha, mis täpselt hinnaerinevuse põhjustab. Turu valimimeetodit ei ole soovitav kasutada, kui kulumisastmes ja selle tuvastatud tüüpides, asukohas on olulisi erinevusi, samuti kui analüüsitavatel tehingutel olid erinevad finantseerimistingimused või motivatsioon. Tuleb meeles pidada, et turu valimimeetodil määratakse amortisatsioon ühe summana, jagamata seda komponentideks üksikute amortisatsiooniliikide jaoks. Vaatamata nendele piirangutele ja raskustele annab see meetod siiski üsna mõistlikke tulemusi.

Matemaatiliste arvutuste õigsust tuleb kontrollida ning kontrollimine on soovitav usaldada mõnele teisele hindajale. Erilist tähelepanu tuleb pöörata hindamisprotsessi loogikale ja eelkõige hindamise kavandatud eesmärgi adekvaatsusele kasutatud lähenemisviisidele ja meetoditele, terviklikkusele, usaldusväärsusele ja järjepidevusele.

Kulu lõpliku väärtuse määramine hõlmab erinevate lähenemisviiside ja meetoditega saadud tulemuste analüüsi ja uurimist. Saadud tulemuste lahknevus üle 10% nõuab teadliku otsuse tegemist. Määrava tähtsusega on hindaja professionaalsus, teadmised ja otsustusvõime saadud hindamistulemuste kokkuleppimise etapis.

Hindaja määrab iga väärtusnäitaja suhtelise tähtsuse, rakendatavuse ja kehtivuse selliste kriteeriumide alusel nagu adekvaatsus, teabe kvaliteet ja tõendite hulk.

Adekvaatsus. See kriteerium näitab, mil määral vastab iga lähenemisviis hindamistulemuste kavandatud eesmärgile. Lähenemisviisi adekvaatsuse määrab tavaliselt kinnisvara tüüp ja turutegevus. Näiteks elukondliku kinnisvara hindamine annab kõige objektiivsemad tulemused võrreldaval müügimeetodil, eriotstarbelised kinnisvarad on keskendunud kulupõhisele lähenemisele, mis ei pruugi olla kasulik vananenud hoonete hindamisel. Praktikas on võimalik olukord, kus hindaja peab eelistama mitte ühte, vaid kahte tulemust, kuid nende olulisus võib olla ebavõrdne.

Teabe kvaliteet. Hindamistulemuste usaldusväärsus sõltub arvutuste, korrigeerimiste, analüütiliste hinnangute ja järelduste käigus kasutatud andmete mahust ja usaldusväärsusest. Näiteks kinnisvarast saadava tulu arvutamiseks vajaliku üürimäärade kohta käiva teabe piisavus või kinnisvara asukoha analoogi hinna arvutamise ja korrigeerimise paikapidavus või allikaks olevate andmete usaldusväärsus. funktsionaalse ja majandusliku amortisatsiooni suuruse määramine on. Hindajal on õigus erineval määral usaldada erinevates lähenemisviisides kasutatud andmete ja arvutuste täpsust.

Tõendite hulk. Konsensuses sisalduva teabe adekvaatsust ja kvaliteeti käsitletakse koos konkreetse lähenemisviisiga seotud tõendite hulgaga. Tõestus kinnisvara väärtuse arvutamisel seisneb turuinfo kasutamises erinevate hinnangute ja arvutuste tegemiseks, võttes arvesse territooriumi, kinnisvara otstarvet ja muid hinnatava vara ja selle analoogide omadusi. Olenemata olemasolevate tõendite hulgast ei piirdu hindaja tegevus ainult arvudega tehtavate toimingutega, kuna väärtuse arvutamine peab vastama hindamisülesandes määratud väärtuse liigile. Tõendusmaterjali oluliseks komponendiks on turuolukorra stabiilsus või muutlikkus, kuna varem sooritatud tehingute müükide võrdlemisel saadud tõendid võivad iseloomustada olukorda, mis ei vasta hinnangu andmise kuupäevale.