Klientide ja kinnisvaramaaklerite vaheliste suhete protsess tekitab sageli palju küsimusi. Kellega täpselt leping sõlmida - kas tehingut läbi viiva spetsialistiga või agentuuriga, kus ta töötab? Mille eest kinnisvaramaakler täpselt vastutab? Lõpuks, kas võite oodata hüvitist, kui saite halva kvaliteediga teenust? Proovime selle välja mõelda.

Seaduse teine ​​pool

BN on oma lugejatele juba rääkinud, kuidas kinnisvaramaaklerit valida ja miks sellist spetsialisti vaja on. Mõttekas on pikemalt peatuda kinnisvaramaaklerite ja nende klientide vaheliste suhete õiguslikel tunnustel. Alates 2002. aastast on Venemaal kaotatud kinnisvarategevuse sundlitsentsimine. Sellest ajast peale ei ole riigil kutseala üle praktiliselt mingit kontrolli: puudub kinnisvarateenuste definitsioon, üldtunnustatud nõuded agentuuride ja nende töötajate tööle. Ja ainus dokument, mis reguleerib selle turu professionaalsete operaatorite suhteid klientidega, on nende vahel sõlmitud leping. Jällegi ei ole sellele kohustuslikke nõudeid.

Esindused pakuvad klientidele erinevat tüüpi lepinguid: vahendustasu lepingud, agendilepingud, tasulised teenused. Kõik need on ette nähtud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga ja on täiesti seaduslikud. Konkreetse lepinguvormi valik sõltub teostatava tehingu spetsiifikast ja agentuuri pakutavate teenuste mahust.

Kui töid tehakse eksklusiivse lepingu alusel, siis tuleb leping sõlmida kinnisvarabürooga, kuna just see agentuur tagab tehingust tulenevate kohustuste täitmise. Sealhulgas vastutus agendi tegevuse eest kliendi ees. Asutuse poolt allkirjastab lepingu peadirektor või tema määratud esindaja. Eraagendiga on võimalik lepingut sõlmida ainult siis, kui tal on üksikettevõtja staatus. Ainult nii saab ta oma kliendile mingeid garantiisid anda.

Arvestades, et käsunduslepingu sisule seadusest tulenevad nõuded puuduvad, tuleb dokumendis endas üksikasjalikult välja tuua ettevõtte või selle töötaja vastutuse ulatus kliendi ees.

Kliendil on mõttekas meeles pidada, et tal on täielik õigus nõuda teatud lisapunktide lisamist tüüplepingusse, mida agentuur talle pakub. Muidugi juhul, kui nad ei riku kehtivaid õigusakte.

Koos teenuste osutamise põhilepinguga sõlmib agentuur sageli klientidega käsunduslepingu. Näiteks kui klient ei soovi iseseisvalt omandiõigust registreerida, tehinguks vajalikke dokumente kokku korjata vms, siis agent teeb seda tema eest.

Asjatundjate hinnangul võivad käsunduslepingud aga kujutada endast potentsiaalset ohtu klientidele, mistõttu tuleb nende sõlmimisel olla äärmiselt ettevaatlik, omades selget arusaama, milliseid toiminguid ja millises ulatuses täpselt usaldate.

Puhtuse kontrollimine

Paljudes käsunduslepingutes on kirjas, et kinnisvaramaakler on kohustatud oma kliendi ära ostma. Aga praktika on selline, et kui tehing hiljem kehtetuks tunnistatakse, siis agent selle eest ei vastuta. Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise seaduse (122-FZ) kohaselt saab registreeritud omandiõiguse tühistada kohtu kaudu. Ja sama 122-FZ poolt ebaõnnestunud ostjale ette nähtud hüvitis on piiratud 1 miljoni rublaga.

Selle makse saamiseks peate pöörduma kohtusse ja välja selgitama, kelle süül ostjale kahju tekitati. See tähendab, et leida süüdlane ja jällegi saada temalt kohtu kaudu hüvitis. Advokaatide sõnul on see aga praktikas pigem teooria, agendi ebaausust on peaaegu võimatu tõestada, veel vähem temalt trahvi sisse nõuda.

Lisaks ei ole kinnisvaramaakler kehtivate seaduste kohaselt kohustatud vastutama müüja aususe eest. Klient peab olema teadlik sellest, et - isegi kui agentuur tegi oma tööd vigadeta. Näiteks kui pärast ostja õiguste registreerimist ilmus ootamatult pärija, kelle olemasolust keegi ei teadnud.

Vastutab tehingu eest

Kinnisvaraalase tegevuse seadusandliku regulatsiooni puudumisel lahendatakse kõik konfliktid agentide ja nende klientide vahel tarbijaõiguste kaitse seaduses sätestatu alusel. Vastavalt selle dokumendi artiklile 29 võib tarbija kinnisvarabürooga sõlmitud lepingu lõpetamise korral nõuda "täielikku hüvitamist kahjude eest, mis on talle tekitatud seoses tehtud töö puudustega".

Juhtumid, kus kinnisvaramaakler kliendile hüvitist maksis, on ekspertide sõnul aga üliharva. Praktikas piirdub kinnisvaramaakleri vastutus peaaegu alati tema saadavate vahendustasude summaga. Lepingus ettenähtud trahve ja trahve aktsepteerivad kohtud harva - kõik Themise teenistujate poolt poolte vahel sõlmitud kokkulepped kvalifitseeritakse tasuliste teenuste osutamise lepinguteks. Ja selliste lepingute peamine omadus on see, et nende ühepoolse lõpetamise korral on trahvi sissenõudmine peaaegu võimatu.

Lõpptulemus on see, et saame järgmise: kohtupraktika kinnisvaramaaklerite ja nende klientide vaheliste konfliktide lahendamiseks ei ole tänaseks välja kujunenud. Suuresti tänu sellele, et regulatsioon, õigusnormid ja kinnisvaramaaklerite kohustuslik varaline vastutus täna puuduvad.

Kliendid saavad loota vaid sellele, et heausksed kinnisvarabürood hindavad oma mainet, mis võib olla teatud garantii nende teenuste kvaliteedile.

Lisaks pole eluaseme järelturul pettusejuhtumid ammu enam levinud. Siin mängisid rolli nii õiguste riikliku registreerimise süsteem kui ka professionaalse kogukonna märkimisväärne töö tsiviliseeritud eluasemeturu populariseerimiseks.

Kliendi lisatagatiseks võib olla vahendajaks valitud agentuuri kuulumine ükskõik millisesse erialaliitu, kuna nende liikmete vastutus on enamasti kindlustatud. Vääramatu jõu korral katab see ühel või teisel määral kliendi rahalised kahjud.

Võib-olla on mõttekas kinnisvara omandiõigus ise kindlustada. Sellise teenuse maksumus sõltub eluaseme maksumusest ja kindlustusperioodist.
Igal juhul peate meeles pidama: keegi ei anna teile tehingu puhtuse 100% garantiid. Kõiki järelturult eluaseme ostmisega kaasnevaid riske on äärmiselt raske hinnata.

Tekst: Sergei Bardin, Andrei Grjaznov Foto: Aleksei Aleksandronok

Rostovi oblastis läbiviidud uuringud võimaldavad märkida mõningaid aspekte, millele tarbijad peavad kinnisvarabüroodega lepinguid sõlmides tähelepanu pöörama:

1. Erilist tähelepanu tuleb pöörata sõlmitava lepingu esemele ja osutatud teenuste eest makstavale tasu suurusele, mis võib olla sularahas või muu tasu vormis.

Konkreetse teenuse osutamise tingimused ja kord sõltuvad suuresti sellest, millise lepingu töövõtja tellijaga sõlmib (esindus, loovutamine või teenuse osutamine), kuna sellest sõltub lepingupoolte õiguste ja kohustuste ulatus.

Kui lepingu nimetus ei näita, mis liiki see kuulub, siis tuleb tähelepanu pöörata täitja kohustustele.

Paljud kinnisvaramaaklerid ei määra lepingus selgelt tasuklauslit. Selge tasuklausli olemasolu võib aga lahendada mitmeid tulevikus tekkida võivaid probleeme.

Seega, kui hinnas kokku ei lepita, peab klient teenuste eest tasuma hinnaga, mida tavaliselt küsitakse sarnaste teenuste eest võrreldavatel asjaoludel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 424 punkt 3, artiklid 783, 709). . Sel viisil määratud hind ei pruugi vastata ootustele, mis pooltel lepingu sõlmimisel tekkisid. Selle tulemusena peab klient teenuste eest oodatust rohkem maksma.

2. Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et töövõtjaga sõlmitud lepingu tingimused võivad oluliselt riivata tarbijate õigusi.

Seega ei ole kinnisvarabürood paljudes läbivaatamiseks esitatud lepingutes märgitud teenuse osutamise tingimusi ning seetõttu ei ole kõigis ülaltoodud lepingutes sätestatud ka teenusepakkuja vastutust selle rikkumise eest.

Samuti peaksite tähelepanu pöörama kinnisvarabüroode pakutavate teenuste täielikkusega seotud riskidele ja vaidluste kohtualluvustingimustele.

Lepingus võivad pooled olenevalt tehingu spetsiifikast sätestada tingimuse lepinguliste kohustuste mittekohase täitmise või täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju hüvitamise korra kohta.

3. Reeglina sisaldab müüdava või üüritava kinnisvara otsimiseks osutatava kinnisvarateenuse maksumus tehingu lõpuleviimiseks tehtavate nn seonduvate teenuste (dokumentide vormistamine, konsultatsioonid jms) maksumust, kuid reeglina sisaldab nn tehingu sooritamiseks osutatava kinnisvarateenuse maksumus. esinejad ei tohi otseselt väita, et Just seda nad on kohustatud lisaks kinnisvara otsimisele ka kliendi huvides tegema.

Seega tuleb Tellijal pöörata erilist tähelepanu sõlmitava lepingu esemele ning töövõtja õiguste ja kohustuste ulatusele, st mida täpselt sõlmitud lepingu raames on töövõtja kohustatud tegema.

Tarbija peab meeles pidama, et artikli punkti 3 kohaselt. 16 föderaalseadus "Tarbija õiguste kaitse kohta" ei ole töövõtjal õigust ilma tarbija nõusolekuta teha täiendavat tasulist tööd või teenuseid. Tarbijal on õigus keelduda nende eest tasumisest ja tasumise korral nõuda töövõtjalt selliste tööde (teenuste) eest tasutud summade tagastamist.

See norm käsitleb teenuseid (töid), mis ei ole lepingu esemeks ja mille maksumus sisaldub selle hinnas (näiteks lepingu ettevalmistamine, kui lepingu esemeks on ainult kinnisvara otsimise teenus ).

4. Ei ole harvad juhud, kus kinnisvarabürood näevad lepingutes ette sätte lepingujärgsete vaidluste lahendamiseks kostja asukohajärgses kohtus, mis võib oluliselt raskendada ja isegi muuta võimatuks kliendi huvide kaitsmise. kohus. Tarbijal on õigus nõuda kinnisvarateenuste osutamise lepingu selle tingimuse muutmist, kuna Vene Föderatsiooni õigusaktid näevad hageja valikul ette alternatiivse kohtualluvuse, mistõttu kinnisvarabüroode lisamine lepingusse. vaidluse kohtualluvuse sätte sõlmimist üksnes kostja asukohas saab lugeda tarbija seadusega kehtestatud õigusi rikkuvaks.

5. Teenuse tarbija õiguste otseseks rikkumiseks on kinnisvarabüroode poolt lepingutes kehtestatud trahvisummad. Lepingutes märgitud trahvisummad on mitu korda suuremad kui tarbijaõiguste kaitse seadusega lubatud.

trahvi suurus. Sel juhul saame soovitada tarbijatel nõuda trahvide vähendamist seadusega lubatud summani.

Samuti on rikutud kinnisvarabüroode nõuet kehtestada Tellija vastutus trahvide näol töövõtjalt saadud „konfidentsiaalse teabe“ avaldamise eest kolmandatele isikutele, kuna teabe konfidentsiaalseks käsitlemiseks peab see vastama. rida ärisaladuse seaduses sätestatud kriteeriume, millest üks on ärisaladust moodustava teabe loetelu kindlaksmääramine, samuti ärisaladust moodustavale teabele juurdepääsu piiramine, kehtestades selle teabe käitlemise korra. ja selle protseduuri järgimise jälgimine, sealhulgas kolmandate isikute juurdepääs.

6. Tarbija õiguste kaitse seaduse artiklis 32 on sätestatud tarbijal võimalus kinnisvarateenuste osutamise leping igal ajal ühepoolselt lõpetada, tingimusel et töövõtja peab tasuma tema poolt tegelikult kantud kulud. ta seotud käesolevast lepingust tulenevate kohustuste täitmisega.

Keeldude või piirangute kehtestamine selle õiguse teostamisel on ebaseaduslik ja vastuolus sätestatud õigusriigi põhimõtetega

7. Kinnisvarateenuse osutamise lepingu sõlmimisel on vajalik tutvuda teenuse osutaja (kinnisvarabüroo) andmeid sisaldavate dokumentidega. Samal ajal tuleks tähelepanu pöörata sellele, et teave osutatavate teenuste kohta (teenuste loetelu, teenuste liik, teenuste maksumus, poolte kohustused ja vastutus) oleks lepingus selgelt ja täielikult määratletud.

Tuleb märkida, et kinnisvarateenuste osutamise leping on tasuliste teenuste osutamise lepingu (lähetused, agendilepingud) alamliik ja peab vastama selle liigi jaoks kehtestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku nõuetele. kokkuleppest, aruanded

Kohtupraktika tsiviilasjades. Vaidlused tarbija õiguste kaitse üle Kratenko Maxim Vladimirovitš

4.3. Kinnisvarateenused

4.3. Kinnisvarateenused

Mõiste "kinnisvaramaakler" on venekeelne versioon ingliskeelsest sõnast "kinnisvaramaakler", mis omakorda on tuletatud sõnast "kinnisvara" (kinnisvara, kinnisvara). See termin on paljudes riikides üldtunnustatud ja seda kasutatakse kinnisvaraturul kutsetegevusega tegeleva üksikisiku või organisatsiooni tähistamiseks.

1950. aastal registreeriti USA-s kaubamärgina tähis “MAATOR”, mille ainuõigused kuuluvad National Association of Realtors (NAR). NAR-i kuuluvad erineva profiiliga spetsialistid - juristid, hindajad, õigusnimetuste uurijad (õigusdokumendid) jne. Neid ühendab kutsetegevuse objekt - mis tahes tüüpi kinnisvara.

Venemaa õigusaktides ilmusid mõisted "kinnisvaramaakler" ja "kinnisvarategevus" esmakordselt 1996. aastal, kui Vene Föderatsiooni valitsus kiitis heaks kinnisvarategevuse litsentsimise määrused.

Kinnisvaraalane tegevus on määratletud kui tegevus, mida juriidilised isikud ja üksikettevõtjad teostavad huvitatud isikuga sõlmitud kokkuleppe alusel (või volikirja alusel) tema nimel ja kulul või enda arvel tsiviiltehingute tegemiseks, kuid huvitatud isiku kulul ja huvides maatükid, hooned, rajatised, rajatised, elu- ja mitteeluruumid ning õigused neile. Veidi hiljem, 1997. aastal, töötati välja ja rakendati metoodilised soovitused kinnisvaraalase tegevusega tegelevate spetsialistide sertifitseerimiseks. Enne tegevusloa saamist pidi taotleja läbima koolituse Venemaa Riikliku Varakomitee poolt heaks kiidetud eriprogrammi alusel, mis sisaldas Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku sätteid kodanike teovõime ja tehingu kehtivuse tingimuste kohta. ja tsiviilvastutuse meetmed, elamuõigus, kodanike elu- ja ajutise viibimiskohas registreerimist käsitlevad õigusaktid jne. 2002. aasta mais kaotas litsentsimisseaduste muudatuste tõttu kehtivuse kinnisvarategevuse litsentsimise määrus ja kinnisvara tegevused muutusid kõigile kättesaadavaks.

Praegu võivad kinnisvaramaakleri (kinnisvarabüroo) ja kliendi vahel sõlmitavad lepingud olla erineva nimetusega: infoteenuse osutamise leping, teabe- ja vahendusteenuse osutamise leping, käsundusleping, käsundusleping, eksklusiivne leping. müügileping jne.

Vaidluse korral kodaniku ja kinnisvarabüroo vahel sõlmitud lepingu olemuse üle ei arvesta kohus mitte niivõrd lepingu nimetust, vaid pigem kinnisvaramaakleri poolt nimetatud kohustuste olemust. kokkuleppele. Kui leping näeb ette, et kinnisvaramaakler teeb kliendi nimel või enda nimel (kuid kliendi huvides) õigustoiminguid, siis on alust tema kvalifitseerimiseks vastavalt mõnele vahendajamudelile (tellimus, vahendustasu, agentuur).

Kui kinnisvaramaakleri kohustused piirduvad tegelike toimingute tegemisega - vara otsimine, kinnisvara omanikuga läbirääkimiste pidamine tulevase tehingu tingimuste üle, kliendi nõustamine kinnisvaratehingu teostamisel ja registreerimisel - kohaldatakse peatükis sätestatut. 1 kohaldatakse vaidlusalusele lepingule. Vene Föderatsiooni EÜ artikkel 39 tasuliste teenuste osutamise kohta.

Tarbijate eksitamisena ettevõtte poolt pakutavate teenuste omaduste osas võib lugeda ebamõistlikku kasutamist lepingu pealkirjas käsundus-, vahendustasu- või käsunduslepingule iseloomulike tingimuste (“advokaat”, “agent”, “maakler” jne) kasutamine. kinnisvaramaakler ja saada aluseks kinnisvaramaakleri haldusvastutusele võtmisel vastavalt art. 1. osale. Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste seadustiku punkt 14.8 ("Tarbija õiguse rikkumine saada teenuse kohta vajalikku ja usaldusväärset teavet"),

Kohtupraktikas on valdav seisukoht, et kodanike ja kinnisvarabüroode vahelised lepingud liigitatakse tasuliste teenuste lepinguteks (EÜ RF 39. peatükk).

AVENTIN-Real Estate LLC esitas Peterburi ja Leningradi oblasti arbitraažikohtule nõude Venemaa Ehitusliidu CJSC (edaspidi ROS CJSC) vastu 364 875 rubla sissenõudmiseks, millest 350 280 rubla. - 24. juuni 2004 lepingu nr 115-3/PR teenuste maksumus ja 14 595 rubla. - karistus.

20. jaanuari 2005. a otsusega jäeti nõuded rahuldamata. Apellatsioonikohtu otsusega jäeti otsus jõusse.

Kassatsioonkaebuses palub AVENTIN-Nedvizhimost LLC kohtulahendi ja apellatsioonikohtu määruse tühistada materiaal- ja menetlusõiguse norme rikkudes ning teha asjas uus otsus. Usub, et kohus kohaldas ebaõigesti peatüki sätteid. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 39 ja ei kohaldanud peatüki kohaldatavaid norme. Koodeksi 51.52.

Olles tutvunud asja materjalidega, ei leidnud kassaator kaebuse rahuldamiseks alust, viidates järgmistele asjaoludele.

AVENTIN-Nedvizhimost LLC (ettevõte) ja ROS JSC (klient) vahel sõlmiti 24. juunil 2004 nr 115-3/PR leping agentuuriteenuste osutamiseks elamukinnisvara müügiks. Lepingu tingimuste kohaselt osutab ettevõte kliendile mitmesuguseid agentuuriteenuseid kliendile kuuluva kinnisvara müügi korraldamiseks. Lepingu punktist 4.1 tulenevalt on ettevõttel õigus lepingust tulenevalt lepingust kõrvalehoidumise või tehingu tegemisest keeldumise korral või kliendi muude lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral õigus leping lõpetada. kokkuleppel ühepoolselt. Sellisel juhul on klient kohustatud tasuma ettevõttele teenuste kogumaksumuse 12 000 dollarit ja maksma trahvi summas 500 dollarit.

14. juuli 2004 kirjaga nr 117 teavitas RSS CJSC AVENTIN-Real Estate LLC-d lepingu täitmisest keeldumisest vastavalt kuupäev 1. punktile. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 782, samuti valmisolek hüvitada ettevõttele tegelikud kulud. Vastuseks saatis AVENTIN-Real Estate LLC RSS CJSC-le kirja, milles nõudis 12 500 dollari maksmist rublades Vene Föderatsiooni keskpanga kursi alusel maksepäeval.

CJSC RSS teatas, et 24. juunil 2004 sõlmitud leping kaotas ühepoolse keeldumise tõttu kehtivuse; CJSC "RSS" tegi LLC-le AVENTIN-Nedvizhimost ettepaneku saata esimesele tõendile tegelikud kantud kulud, mida ta on valmis hüvitama, välja arvatud 500 dollari suuruse trahvi maksmise nõuded ja ettevõtte tasu. summas 12 000 dollarit, kuna need summad ei sisaldu „tegelikult kantud kulude” mõistes. Pärast sellise vastuse saamist esitas AVENTIN-Real Estate LLC ülaltoodud nõude vahekohtule.

Esimese ja apellatsiooniastme kohtud määrasid õigesti kindlaks vaidlusaluse lepingu kui tasuliste teenuste osutamise lepingu õigusliku olemuse ning kohaldasid vaidlusalustele õigussuhetele õigesti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 39. peatüki norme, eelkõige lõige 1. 782 nimetatud koodi, mis annab kliendile õiguse lepingu täitmisest keelduda. Kuna hageja ei esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et hagejal tekkisid kulutused lepingu täitmisel enne kliendilt lepingust keeldumise saamist, jättis kohus nõude põhjendatult rahuldamata (Loode ringkonna Föderaalse Monopolivastase Talituse 29. augusti 2005. a resolutsioon nr A56-32221/04).

Üldjurisdiktsiooni kohus arutas sarnast juhtumit sama tulemusega.

F. esitas kohtusse hagi OÜ “...” vastu tarbija õiguste kaitseks, märkides väidete toetuseks, et nad sõlmisid 23. augustil 2011. a kostjaga lepingu kinnisvarateenuste osutamiseks, 2011. a. mille esemeks on abi osutamine korteri ostmisel, kandis kostjale raha ostetud korteri eest tasumiseks “deposiidina”. Kinnisvarateenuse osutamise lepingu kehtivusajal (kuni 23.09.2011) korteri ostu-müügilepingut müüjaga ei sõlmitud, kostja ei teinud mingeid toiminguid, et täita lepingust tulenevaid kohustusi. kokkuleppele, kuid keeldus tasutud tagatisraha summat tagastamast. Hageja, viidates lepingu p 1.3 tühisusele, mille kohaselt tema tasutud summa on tagatisraha, palus kostjalt tagasi nõuda tasutud raha, sunniraha tarbija nõuete täitmata jätmise eest ja moraalse kahju hüvitamist.

Tšeboksarõ Leninski ringkonnakohtu 26. aprilli 2012. aasta otsusega rahuldati F. nõuded tema kasuks LLC-le „…”. nõuti sisse 23. augusti 2011. a lepingu alusel tasutud vahendid, trahvid ja moraalse kahju hüvitis. Lisaks nõuti kostjalt Tšeboksarõ linna eelarvesse rahatrahv.

Selle otsusega mittenõustudes esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles märkis, et täitis oma kohustused F. ees nõuetekohaselt, ostu-müügileping jäi sõlmimata hageja enda süül, kes esitas ostja kohta valeandmeid ning jäi lepingu sõlmimise tähtajast mööda .

Tšuvaši Vabariigi Ülemkohtu apellatsioonimäärusega 07.09.2012 nr 33-2090/2012 jäeti eeltoodud otsus muutmata, LLC "..." kaebust ei rahuldatud, viidates järgmistel põhjustel.

Esimese astme kohus, analüüsinud sõlmitud lepingu tingimusi, eelkõige selle eset, kvalifitseeris poolte vaidlusalused suhted õigesti tasulise teenuse osutamise lepinguks, millele kohaldatakse 1. peatüki eeskirju. 39 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ja Ch. Vene Föderatsiooni seaduse "Tarbijate õiguste kaitse kohta" artikkel 3.

Punkti 1 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 782, nr. Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seaduse artikli 32 kohaselt on kliendil (tarbijal) õigus igal ajal keelduda teenuste osutamise lepingu täitmisest, tingimusel et töövõtjale tuleb tasuda tegelikud kulud. tekkinud. Kehtib alates. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 779, 781 kohaselt on klient kohustatud tasuma talle tegelikult osutatud teenuste eest.

Olles kindlaks teinud, et LLC "..." on võtnud kohustusi pakkuda kinnisvarateenuseid, nimelt: kinnisvara võõrandamise lepingu projekti koostamine, ostja nõustamine eelseisva tehingu osas, tema toetus föderaalses registreerimisteenistuses Tšuvaši Vabariik, mis tagab tehingu turvalisuse ja konfidentsiaalsuse, ei olnud täidetud, jõudis kohus järeldusele, et F. poolt tasutud rahasumma, mis on tasu teenuse osutamise eest, kuulub tagastamisele.

Samuti võttis esimese astme kohus õigesti arvesse asjaolu, et vastavalt lepingu p-le 3.2 ja p-le 3.3 on kostjale osutatud teenuste eest tasu maksmise aluseks lepingu sõlmimine võõrandamislepingu sõlmimiseks. poolte (müüja ja ostja) vaheline vara, selle riiklik registreerimine ja dokumentide saamine registreerimisteenistusest. Lepingu sõnasõnalisest sisust tuleneb, et kinnisvarateenuse osutamise lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks osutatud teenuste eest makstakse tasu alles tulemuse saavutamisel.

Asja materjalidest tuleneb, et tulemus, millega tarbija selle lepingu sõlmimisel lootis - korteri ost - ei saavutatud enne 23. septembrit 2011, mistõttu ei tekkinud F.-l kohustust töövõtjale tasu maksta. .

Ülaltoodud näited illustreerivad üht olulist erinevust vahendaja tüüpi lepingute ja tasuliste teenuste osutamise lepingu vahel. Seadusandja ei luba reeglina teatud perioodiks sõlmitud komisjonilepingu ja käsunduslepingu ühepoolset lõpetamist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 1003, 1004, 1010).

Tasuliste teenuste osutamise lepingus on kliendil vastupidi igal ajal õigus keelduda lepingu täitmisest, hüvitades töövõtjale ainult tegelikult tehtud kulutused (lepingu artikli 782 punkt 1). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik). Kõik tingimused, mille kohaselt klient peab maksma lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest trahvi või teavitama töövõtjat lepingu lõpetamisest, loetakse tühiseks, kuna need piiravad kliendi õigusi.

Paljud kinnisvarabürood, olles teadlikud kliendile tasuliste teenuste osutamise lepingu eelpool nimetatud eelistest, kasutavad oma praktikas sihikindlalt käsunduslepingut ning piiravad lepingu ühepoolse lõpetamise juhtumeid vaid vastaspoole süütegudega. . Kohtud aga liigitavad Rospotrebnadzori ametiasutuste ja kinnisvarabüroode (maaklerite) vaheliste vaidluste lahendamisel sellised lepingutingimused tarbijaõigusi rikkuvateks võrreldes artikliga. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 782 ja art. Vene Föderatsiooni seaduse "Tarbijate õiguste kaitse kohta" artikkel 32.

Apartment Bureau "Fair" LLC (edaspidi ettevõte) kaebas Sverdlovski oblasti vahekohtusse avaldusega tunnistada ebaseaduslikuks Sverdlovski oblasti Rospotrebnadzori administratsiooni (edaspidi osakond, haldusorgan) otsus. võtta ettevõte haldusvastutusele.

Asja materjalidest nähtuvalt tuvastati haldusorgani kontrolli käigus, et ettevõte rikkus tarbijaõigusi, nimelt lisati 23. mai 2006. a kinnisvarateenuste osutamise lepingusse gr. P. tingimused, mis rikuvad tarbija seaduslikke õigusi. Kontrolli tulemuste põhjal tegi osakond 04.05.2007 otsuse nr 20 äriühingu haldusvastutusele võtmise kohta art. 2. osa alusel. 14.8 Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste seadustik.

Apellatsiooniastmes rahuldatud 16. mai 2007. a kohtuotsusega jäeti ettevõtte taotlus rahuldamata.

Uurali ringkonna föderaalne monopolivastane talitus, olles tutvunud kohtuasja materjalide ja ettevõtte kassatsioonkaebuse argumentidega, kinnitas asjas tehtud otsuse seaduslikkust ja kehtivust.

Eeltoodud lepinguga tutvudes jõudsid kohtud järeldusele, et leping on segatud ning sisaldab komisjoni- ja käsunduslepingu elemente. Lepingu punktis 7.1 on kirjas, et üks pooltest saab lepingu ennetähtaegselt üles öelda ilma sunniraha maksmata üksnes juhul, kui teine ​​pool rikub lepingut. Lepingu punktist 7.6 tuleneb, et kui klient keeldub kinnisvaramaakleri poolt pakutavast varast ja omandab selle vara (õigused varale) hiljem kinnisvaramaakleri osaluseta 6 kuu jooksul alates lepingu lõppemisest, on klient kohustatud tasuma kinnisvaramaaklerile sunniraha kahekordse töötasu ulatuses.

Tutvudes 23. mai 2006. a lepingu eeltoodud sätetega, jõudsid kohtud järeldusele, et sunniraha maksmata ei ole kodanikul õigust lepingut oma äranägemise järgi lõpetada (lepingujärgsed teenused). Vahepeal vastavalt nr. Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seaduse artikli 32 kohaselt on tarbijal õigus igal ajal keelduda tööde teostamise (teenuste osutamise) lepingu täitmisest, tingimusel et töövõtja peab maksma tegeliku töö eest. tema poolt käesolevast lepingust tulenevate kohustuste täitmisega tehtud kulutused.

Lõikes 1 dateeritud. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 782 sätestab ka, et kliendil on õigus keelduda tasuliste teenuste osutamise lepingu täitmisest, tingimusel et töövõtjale tuleb tasuda tema poolt tegelikult kantud kulud. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 977 sätestab, et käsundiandjal on õigus lähetus tühistada ja advokaadil on õigus sellest igal ajal keelduda ning sellest õigusest loobumise kokkulepe on tühine.

Eeltoodu põhjal jõudsid kohtud järeldusele, et lepingu selle punkti tingimused on vastuolus lepingu nr. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 977, võttes arvesse käsunduslepingute reeglite kohaldamist käsundussuhetele (alates seadustiku artiklist 1011). Kuna tarbijat piiravate lepingu lõpetamise tingimuste kehtestamisega võttis kaebaja kodaniku õigusest vabalt valida teenuseosutajat ning rikkus seaduses vastava teenuse osutamiseks kehtestatud kohustuslikke nõudeid, siis ei ole kaebaja kohtute järeldused. esimeses ja apellatsiooniastmes 2. osas sätestatud haldusõiguserikkumise esinemise kohta ettevõtte tegevuses. Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste seadustiku punkt 14.8 on seaduslik ja põhjendatud. Äriühingu kassatsioonkaebuses toodud argumendid, et alates. Tarbijaõiguste kaitse seaduse artikkel 32 on vastuolus käsunduslepingu olemusega ning seda ei saa kohaldada vastuolulistele õigussuhetele. Uurali ringkond 6. detsembril 2007 nr F09-10153/07-S1).

Kinnisvaramaaklerile tasu maksmise tingimused võivad sõltuda lepingu õiguslikust kvalifikatsioonist. Enamikul juhtudel, kui kinnisvaramaakler osutab kliendile vahendusteenust, makstakse tasu (või suurem osa sellest) kinnisvaramaaklerile välja soodsa tulemuse saavutamisel – pärast põhi- või eellepingu sõlmimist kliendi ja kliendi vahel. kolmas osapool. See teenuste eest tasumise kord ei ole praegu vastuoluline.

2007. aasta jaanuaris arutas Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus õigusteenuste nn tingimuslike tasude (“edutasude”) seaduslikkust. Viidates tasuliste teenuste osutamise lepingu eseme kohustuslikule määratlusele artikli 1 lõikes 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 782 - teatud toimingute sooritamine või teatud tegevuste elluviimine esineja poolt - tunnistas kohus seda tüüpi tasu vastuvõetamatuks:

„...Andes tasulise teenuste osutamise lepingu normatiivse määratluse, annab föderaalseadusandja talle antud pädevuse piires ja selleks, et teha kindlaks seda tüüpi lepingu eripärad, mis muudaks selle. Seda on võimalik teistest eristada, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 779 lõikes 1 nimetatakse selle lepingu objektiks teatud toimingute sooritamist või teatud tegevuste elluviimist esineja poolt.

Määrates ammendavalt lepingu sellise olulise tingimuse selle esemeks, ei lisanud seadusandja tasuliste teenuste osutamise lepingu eseme mõistesse selle tulemuse saavutamist, milleks leping sõlmitakse. Sellest tulenevalt ei ole pooltel tasulise teenuse osutamise lepingu sõlmimisel vabadus määrata lepingu hind, selle täitmise aeg, tasumise kord ja suurus, samas õigus muuta käesoleva lepingu eseme kohta seaduse kohustuslikku nõuet.

Hoolimata asjaolust, et ülaltoodud kohtuasja käsitlemise objektiks oli õigusabi osutamise suhe, andis Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus artikli 1 lõikele 1 tõlgenduse. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 779 tervikuna - sõltumata sellest, millist tüüpi teenuseid lepingu alusel osutatakse.

Ch. § 2 reeglid. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 37 majapidamislepingute ja tarbijaõiguste kaitset käsitlevate õigusaktide sätete kohta. Sellest tulenevalt on kinnisvaramaakler juba enne lepingu sõlmimist kohustatud andma kliendile kogu vajaliku teabe teenuse, selle hinna ja tasumise korra kohta (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 732 punkt 1). Kui klient on kinnisvaramaaklerilt saadud teabe ebatäielikkuse või ebausaldusväärsuse tõttu sõlminud lepingu teenuste osutamiseks, millel puuduvad talle vajalikud kinnistud, on tal õigus nõuda lepingu lõpetamist ja raha tagastamist. makstud hind.

Võttes arvesse Ch reeglite kohaldamist kodaniku ja kinnisvarabüroo (kinnisvaramaakleri) suhetes. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 39 kohaselt saame rääkida kahest uuritava lepingu olulisest tingimusest:

Lepingu objekt ehk kliendile osutatavate teenuste loetelu (asutuse tegevuse või tegevuse kirjeldus, soetatud või võõrandatud vara omadused);

Teenuse osutamise tingimused.

Hind ei ole kinnisvarabürooga sõlmitava lepingu oluline tingimus. Kui lepingus vastavat sätet ei ole, saab asutuse töötasu suuruse määrata vastavalt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 424 keskmise hinna kohta võrreldavatel asjaoludel.

Kuna lepingu esemel on teatav infokoormus ehk see annab tarbijale ettekujutuse talle osutatavast teenusest ja selle lõpptulemusest, tuleb kõik lepingu eseme muudatused tarbijaga kokku leppida. Vastasel juhul vastutab kinnisvarabüroo teenuse osutamise eest, mis ei vasta tarbija ootustele (Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seaduse artikli 4 3. osa),

F. esitas hagi SANTA Agency LLC vastu tarbija õiguste kaitseks, milles palus kostjalt välja nõuda kinnisvarateenuste ebakvaliteetse osutamisega tekitatud varaline kahju, sunniraha ja moraalse kahju hüvitamine.

Krasnojarski territooriumi Rybinski rajooni kohturingkonna kohtuniku nr 119 kohtuniku 17. detsembri 2009. aasta otsusega jäeti rahuldamata F. nõuded Santa LLC vastu materiaalse kahju hüvitamiseks, trahvide sissenõudmiseks ja moraalse kahju hüvitamiseks. . Krasnojarski territooriumi Rybinski rajoonikohtu 27. aprilli 2010. aasta apellatsioonimäärusega jäeti see otsus muutmata. F. nõude tagasilükkamisel juhindusid kohtud alljärgnevast.

F. ja Santa LLC vahel sõlmiti infoteenuste osutamise leping 29. septembriga 2008 nr 41. Nimetatud lepingu tingimuste kohaselt on Santa LLC (töövõtja) kohustatud osutama F. (kliendi) teenuseid Krasnojarski Sverdlovski rajoonis asuvate eluruumide ost. Töövõtjalt saadud teabe alusel sõlmis F. M.-ga 29. septembri 2008. a nõudeõiguse loovutamise lepingu seoses korteriga ehitusjärgus elamus aadressil Krasnojarsk, tn. Laevaehitus, 2. mikrorajoon. elamurajoon "Pashenny", 38-a (ehitusaadress). F. maksis Santa LLC-le osutatud teenuste eest 50 000 rubla. Kuna infoteenuste osutamise leping nägi ette Santa LLC-lt abi ostu-müügilepingu alusel korteri ehk valmis eluaseme (mitte ehitatavas majas) ostmisel, siis leidis F., et kostja on oma kohustuse täitnud. kohustusi mittenõuetekohaselt ja kaebas ülaltoodud nõudega kohtusse.

F. nõude rahuldamisest keeldumisel lähtus magistraat sellest, et F. oli teadlik, et talle pakutav korter asub ehitusjärgus hoones, mida ei olnud kasutusele võetud. F. kokkulepet nimetatud korteri ostmiseks tõendas kohtu hinnangul 29. septembri 2008. a nõudeõiguse loovutamise lepingu allkirjastamine F. ja M. vahel. Samuti apellatsioonikohus jõudis järeldusele, et kostja täitis oma kohustused F. ees nõuetekohaselt, esitades vajalikud andmed.

Krasnojarski oblastikohtu presiidiumi 29. juuni 2010 otsusega nr 44 g-43 tühistati ülaltoodud kohtuniku otsus ja apellatsioonimäärus, asi saadeti uueks arutamiseks, tuues ära järgmised põhjused.

Järelevalvekaebusele lisatud 29.09.2008 lepingust nr 41 tuleneb, et lepingu esemeks on Santa LLC teenused kliendi F. abistamiseks ostu-müügilepingu alusel eluruumide omandiõiguse omandamisel ( punkt 1.1, p 2.5).

Vastavalt artikli 1. osaga kehtestatud üldreeglile. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 431 kohaselt võtab kohus lepingu tingimuste tõlgendamisel arvesse selles sisalduvate sõnade ja väljendite sõnasõnalist tähendust. Kohustused tuleb täita nõuetekohaselt vastavalt kohustuse (lepingu) tingimustele ning seaduse ja muude õigusaktide nõuetele. Ühepoolne kohustuse täitmisest keeldumine või selle tingimuste muutmine ei ole reeglina lubatud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 310). Esimese ja apellatsiooniastme kohtud ei võtnud asja lahendamisel neid norme arvesse, tehti rutakas järeldus lepingu nõuetekohase täitmise kohta kinnisvarabüroo poolt.

Lepingu esemest oleneb ka kinnisvarabüroo (kinnisvaramaakleri) kohustuste ulatus kliendi ees. Viite- või viite- ja infoteenuste osutamise lepingus, sh läbi elektrooniliste andmebaaside (varustades kliendile isejuurdepääsu koodi), on võtmetähtsusega teave kinnisvara kohta. See peab olema töökindel ja ajakohane - kliendile pakutavad kinnistud tuleb ikkagi müüki panna või üürilepingu sõlmimiseks peavad tulema pakkumised kinnisvara omanikult või tema volitatud esindajalt. Kinnisvaramaakleril ei ole õigust vabastada end kohustusest kliendile edastatud teabe kontrollimise eest ega "nihutada" vastutust teabe õigsuse eest riigiorganitele, kes teostavad kinnisvara õiguste riiklikku registreerimist või registreerimist. kodanikud elu- ja viibimiskohas.

Kliendile vahendusteenuse osutamisel, mille eesmärk on lõpuks sõlmida asjakohane kinnisvara soetamise või müügilepingu sõlmimine, on kinnisvaramaakler kohustatud osutama kliendile professionaalset abi (abi) lepingu sõlmimise kõigis etappides: vastaspoole otsimisel, lepingu projekti ja selle riikliku registreerimise ettevalmistamine (seaduses sätestatud juhtudel), tehingujärgsete arvelduste läbiviimine. See peaks olema aksioom, et kinnisvaramaakler kontrollib vastaspoole omandiõigust tõendavaid dokumente ja vastutab ilmsete tegematajätmiste eest. Samuti peab kinnisvaramaakler kliendile selgitama võimalust saada ostetava vara kohta ühtsest riiklikust õiguste registrist väljavõte, mis sisaldab teavet kinnisasjaga seotud arestimiste ja koormiste kohta.

S.G. esitas nõude LLC Kinnisvarabüroo N vastu. kahju sissenõudmise ja moraalse kahju hüvitamise kohta. Oma nõudeid põhjendas ta sellega, et oli sõlminud kostjaga lepingu teabe-, referents-, nõustamis- ja muude teenuste osutamiseks. Töövõtja kohustub lepingutingimuste kohaselt osutama kliendile järgmisi teenuseid: referents- ja konsultatsiooniteenused; kinnisvara valikute valik; vara demonstreerimine; elamuehituses (arendajaga) ühise osalemise lepingu allkirjastamise tagamine objektile aadressil: Agentuuri teenuste eest tasus täielikult hageja. Agentuuri abiga S.G. ja LLC "R." Sõlmiti osalusleping korteri ehitamisel. Irkutski Sverdlovski rajoonikohtu eemalviibimise otsusega tehti kindlaks, et S.G. ja LLC "R." on tühine tehing OÜ-ga "R." S.G kasuks. alusetu rikastumise summa nõuti sisse. Samuti tegi Irkutski Sverdlovski rajoonikohus otsuse OÜ “R” omavolilise ehituse lammutamise kohta. hoone - korterelamu, milles asub hageja ostetud korter. Irkutski oblasti arbitraažikohtu otsusega peatati R. LLC rakendamine. ühisehituses osalejatelt raha hankimisega seotud tegevused korterelamute ehitamiseks.

Arvestades, et kostja täitis teabeteenuste osutamise lepingust tulenevaid kohustusi mittenõuetekohaselt, kuna ta aitas kaasa tühise lepingu sõlmimisele R. LLC-ga, palus hageja Kinnisvarabüroo N. LLC-lt tagasi nõuda. teenuste eest makstud hind ja moraalse kahju hüvitamine.

Irkutski Sverdlovski rajoonikohtu 4. aprilli 2012. aasta otsusega rahuldati S.G. rahul, OÜ "Kinnisvarabüroo N." hageja kasuks nõuti sisse lepingu alusel infoteenuste osutamise ja moraalse kahju hüvitamise eest tasutud vahendid.

Kostja ei nõustunud otsusega ja esitas apellatsioonkaebuse, milles märkis, et täitis lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt, samas kui arendaja käsutuses olevate dokumentide analüüsimine, et teha kindlaks nende vastavus seadusest tulenevatele nõuetele, ei kuulu esinduse nimekirja. teenuseid. Agentuur on sunnitud lähtuma arendajate heast usust. Usub, et alates allkirjastamise hetkest S.G. leping OÜ-ga "R." asutuse kohustused S.G. peatunud.

Irkutski oblastikohtu 25. juuli 2012 apellatsioonimäärusega nr 33-5920/2012 jäeti see otsus muutmata ja kostja kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebuse argumente rahuldamata jättes viitas kohtukolleegium järgmistele asjaoludele.

Punkti 1 alusel. Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seaduse artikli 10 kohaselt on töövõtja kohustatud andma tarbijale viivitamata vajalikku ja usaldusväärset teavet kaupade (tööde, teenuste) kohta, tagades nende õige valiku võimaluse.

Kostja, kes tegeleb kinnisvaraalase tegevusega ja osutab kinnisvaraturul teenuseid, oli kohustatud kontrollima tarbijale pakutava kinnisvaraobjekti omandiõigust tõendavaid dokumente ja viima kliendile vastavad andmed kostja poolt lepingu alusel osutatava teabe ning teabe- ja konsultatsiooniteenuste ulatus. Kostja väide, et ta ei osuta arendaja käsutuses olevate ehituse tagamisega seotud dokumentide analüüsiteenust, kuna tema koosseisus ei ole vastava eriteadmistega töötajaid, on kohtukolleegiumi hinnangul vastuvõetamatu, kuna 1999.a. pakkudes kodanikele vastavaid teenuseid, on kostja kohustatud tagama tavapäraselt esitatud nõuetele ja kasutuseesmärkidele vastavad teenused, eelkõige kontrollima arendaja õigust kaasata rahalisi vahendeid (investeeringuid) ja sõlmima osalejatega (investoritega) vastavaid lepinguid. .

Teises asjas esitas N. hagi üksikettevõtja U. (kinnisvarabüroo) vastu, milles palus kostjalt välja nõuda tasu halvasti osutatud kinnisvarateenuste eest, kahju loovutamislepingu alusel tasutud vahendite näol ning moraalse kahju hüvitamine. Hagi toetuseks märkis ta, et sõlmis 15. juunil 2009 IP U-ga lepingu teabe- ja konsultatsiooniteenuste osutamiseks ning tasus teenuste eest täies ulatuses. Kostja täitis oma kohustusi mittenõuetekohaselt. Kostja ettepanekul sõlmis N. 15. juunil 2009 MCS LLC-ga (investor) nõudeõiguse loovutamise lepingu, mille eelnõu koostas kostja. Samas veenis kostja hagejat tehingu seaduslikkuses ja kõigi dokumentide kontrollimises. Lisaks selgus, et loovutamislepingut ei saa täita, kuna ühiskasutatava ehitusobjekti (korteri) õigused ei kuulunud MCS LLC-le. Sellele asjaolule tuginedes algatati MCS LLC direktori vastu kriminaalasi, mida hagejale ei tagastatud.

Kostja nõuet ei tunnistanud, kuna arvas, et N. kandis kahju omaenda ettevaatamatu tegevuse tõttu, kuna MCS LLC-ga loovutamislepingu sõlmimisel ja rahaliste vahendite ülekandmisel ei nõudnud ta MCS LLC-lt välja algdokumente, mis kinnitasid õigust loovutada. määratud ühiskasutuses olev ehitusobjekt. N. tegi otsuse selle lepingu alusel raha üle kanda iseseisvalt, mõistes kainelt ja hinnates MCS LLC võimalikke kohustusi täitmata jätmise riske. U. omakorda ei vastuta kolmanda isiku (MCS LLC) kohustuste eest,

Tomski Leninski rajoonikohtu 22. detsembri 2010. a otsusega rahuldati N. nõuded osaliselt, kostjalt IP U. mõisteti N. kasuks välja kogu teabe- ja konsultatsiooniteenuste maksumus, moraalse kahju hüvitis. ja rahatrahv 50% nõuded rahuldatud summast, ülejäänud nõuded jäeti rahuldamata.

Kuna pooled selle otsusega ei nõustunud, kaebasid pooled selle kassatsioonkaebusega.

Hageja palus kaebuses teha otsus muuta ja rahuldada tema nõue IP U-lt kahju sissenõudmiseks, arvates, et kostja poolt nõuetekohase teenuse osutamise ja MCS LLC omandiõiguse dokumentide kontrollimise korral ei oleks hagejal sõlmis MCS LLC-ga loovutamislepingu ega oleks sularaha kaotanud. Arvestades sõlmitud lepingu olemust, mis nägi ette IP U. professionaalset nõustamist tehingu sooritamise ja maksete tegemise küsimustes, oli kostjal kohustus hoiatada hagejat tehingu tegemise eest, kui MCS LLC-l puudub täielik dokumentide pakett.

Kostja palus kaebuses kohtuotsuse tühistada ja keelduda N. nõuete täies ulatuses rahuldamisest, kuna korteri ostu-müügitehing ei toimunud (ei ole teostatav) mitte töövõtja süül, vaid loovutaja (MCS OÜ) ebaausa tegevuse tõttu, Lisaks ei võtnud kohus sissenõutava summa suuruse määramisel arvesse 15. juuni 2009. a infoteenuse osutamise lepingu p 4.2. , mille kohaselt kui põhilist ostu-müügilepingut ei sõlmitud (tehingut ei toimunud), ei olnud see teostaja süül, jääb 50% tasumisele kuuluvast summast esitajale. Samuti viitab see sellele, et moraalse kahju hüvitise ja rahatrahvi sissenõudmiseks N. kasuks puudub alus, kuna kohustused hageja ees olid täidetud nõuetekohaselt.

Tomski oblastikohtu 18. veebruari 2011. a kassatsioonmäärusega nr 33-418/2011 seda otsust muudeti: kostjalt sissenõutud teenuste maksumust vähendati 50%-ni, tarbijaõiguste rikkumise eest määratud trahvi suurust. proportsionaalselt vähendati; ülejäänud otsus jäeti muutmata. Kohtukolleegiumi järeldused on motiveeritud järgmiselt.

Kuna N. tasus omandatud nõudeõiguse maksumuse MCS LLC-le, ei kuulu nimetatud rahalised vahendid IP U.-lt kahju hüvitamisele, kuna kostja ei ole loovutamislepingust tuleneva kohustuse pool.

Samas on põhjendatud IP U. argumendid, et teabe- ja konsultatsiooniteenuse osutamise lepingu p-s 4.2 leppisid pooled kokku muudes tagajärgedes juhuks, kui põhilepingut ei sõlmita lepingu sõlmimise puudumise tõttu. töövõtja - kliendile tagastamine 50% makstud tasu summast . Sest see on IPU süü. Asjaolu, et ostu-müügilepingut ei toimunud, ei ole lepingutingimustest lähtuvalt tuvastatud, on IP U. kohustatud tagastama hagejale vaid 50% laekunud summast.

See näide peegeldab kirjanduses ja kohtupraktikas laialt levinud väitekirja, et vahendaja või konsultant ei vastuta kliendi enda ettenägematu tegevuse tagajärgede eest. See lähenemine aga eirab tõsiasja, et vahendaja (kinnisvarabüroo, kinnisvaramaakler) on see, kes oma tegevusega "surub" kliendi hoolimatute vastaspoolega tehingut tegema, kuigi hoolsusega ja asjatundlikult. ta oleks võinud vältida selle tehingu lõpuleviimist ja kliendile kahjude kandmist. Väide, et kahju (kahjude) otsene põhjus on „valeinvestori“ või arendaja isikus, kelle tegevus on rahalise maksejõuetuse tõttu peatatud, on petetud tarbijale vähe lohutav.

Üldreeglina ei vastuta vahendaja (vahendaja, agent) kliendi ees lepingu täitmata jätmise eest kolmanda isiku poolt, välja arvatud juhtudel, kui vahendaja ei näidanud üles selle isiku valikul hoolsust (artikli punkt 1). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 993). Samas praktikas esitavad kliendid kinnisvarabüroodele sageli pretensioone seoses kolmandate isikute – müüja ja (või) tema pereliikmete, üürileandja – sobimatu käitumisega.

Seega võivad ostjal mõni aeg peale tehingut ilmneda ostetud eluruumide varjatud puudused, hiljutise remondi või ebaseadusliku ümberehituse jäljed. Juhtub, et müüja väldib põhilepingu sõlmimist (inflatsiooni või eluruumide hooajalise hinnatõusu tõttu) või viivitab vara võõrandamisega. Üldreeglina ei vastuta kinnisvaramaakler kliendi ees vastaspoole selliste tegude eest.

3-na esitas nõude 000 "K.O." (kinnisvarabüroo) osutatavate vahendusteenuste hinda alandada ja sunniraha sisse nõuda.

Ta põhjendas oma nõudmisi sellega, et tema ja kostja vahel sõlmiti 29. juunil 2006 leping korteri ostmiseks teenuste osutamiseks. Teenuste maksumus oli 20 000 rubla. + 2% valitud korteri maksumusest. Müüjaga sõlmitud ostu-müügi eelleping nägi ette, et korter antakse ostjale üle 5 kalendripäeva jooksul alates korteri maksumuse tasumise päevast. Korteri tegelik üleandmine toimus aga 9 päeva peale maksmist, hilinemine oli 4 päeva. Lisaks osutas kostja hageja hinnangul ebakvaliteetset teenust: kostja koostas eellepingu ebakorrektselt, mistõttu pidi hageja selle kohta selgitusi tegema.

Kostja nõuet ei tunnistanud, kuna täitis kõik 29. juunil 2006 sõlmitud lepingust tulenevad kohustused: valis hagejale välja korteri, kontrollis müüja omandiõigust tõendavaid dokumente ning koostas korteri ostu-müügi eellepingu. korter. Hageja nõuded seoses korteri võõrandamise viibimisega esitati ebasobivale kostjale - rikkumise pani toime korteri müüja, mitte OÜ K.O.

Olles tutvunud poolte argumentidega, leidis kohus, et kolmanda isiku nõuded ei kuulu rahuldamisele. Hageja ja OÜ "K.O." vahel sõlmitud leping ei sisalda tingimusi korteri võõrandamise aja kohta. Kostja ei võtnud endale kohustust korter teatud aja jooksul võõrandada. See kohustus on sätestatud korteri ostu-müügi eellepingus, mille pooleks on kinnisvarabüroo K.O. ei ole (Krasnojarski Sovetski rajoonikohtu 17. oktoobri 2006. aasta otsus).

Teises sarnases asjas esitas klient kinnisvarabüroo vastu nõude lepingu alusel makstud tasu tagastamiseks ja kahjude hüvitamiseks, motiveerides oma nõudmisi sellega, et kostja ei täitnud nõuetekohaselt oma lepingust tulenevaid kohustusi, nimelt : ta ei taganud eelmise omaniku elamispinna perekonnaliikmete õigeaegset kustutamist. Hilinemine oli üks kuu ning kogu selle aja oli klient (ostja) sunnitud tasuma kommunaalteenuste eest, arvestades korterisse registreeritud eelmise omaniku (müüja) pereliikmeid.

Kohus jättis nõude rahuldamata, kuna ostu-müügilepingut sõlmides hoiatati klienti müüja korterisse registreeritud pereliikmete kohaloleku eest. Lisaks kuulus vaidlusaluse lepingu tingimuste kohaselt kinnisvarabüroo kohustuste hulka vaid “kontroll” eelmise omaniku perekonnaliikmete õigeaegse registrist kustutamise üle. Kuna kinnisvarabüroo ei ole korteri ostu-müügilepingu osaline, ei saa ta vastutada müüja ja tema pereliikmete ebaausate tegude eest.

See tekst on sissejuhatav fragment. Raamatust Venemaa kriminaalne ajalugu. 1993-1995. Sylvester. Otari. Mansour autor Karõšev Valeri

Raamatust Täielik juriidiline juhend korteriomanikule, kinnisvaramaaklerile, koduostjale autor Birjukov Boriss Mihhailovitš

Kommunaalteenused Eluruumide kasutajatel on võimalus saada erinevaid kommunaalteenuseid, mille koosseisu määrab elamu heakorrastusaste: sooja ja külma veevarustus, küte, kanalisatsioon (kanalisatsioon),

Raamatust Eluaseme- ja kommunaalteenuste tarbijate õigused autor Semennikov Aleksander Grigorjevitš

Kinnisvarabüroode teenused Kinnisvarabüroode pakutavate teenuste valik on üsna mitmekesine: alates täielikust tehingutoest kuni kliendi konsultatsioonini konkreetsetes küsimustes ja teatud teenuste osutamiseni, näiteks korteri seadusliku puhtuse kontrollimine või inkasso.

Raamatust Kuidas mõista eluaseme- ja kommunaalteenuseid ning mitte üle maksta autor Shefel Olga Mihhailovna

6 Kommunaalteenused Kommunaalteenuste tüübid Kommunaalteenused on järgmised: - külma veevarustus - soe

Raamatust Kohtupraktika tsiviilasjades. Tarbijakaitsevaidlused autor Kratenko Maksim Vladimirovitš

Kommunaalteenused Kommunaalteenused on tarbijatele kommunaalteenuste pakkumine: külm vesi, soe vesi, elekter, gaas (sh pudeliga gaas), soojusenergia (sh tahke kütus) mugavaks kasutamiseks

Raamatust Kooliõpilaste ja üliõpilaste huvide kaitsmine hariduse omandamisel autor Ageškina Natalia Aleksandrovna

Eluasemeteenused Eluruumide korrashoid - Eluruumide remont - Kui tarbija elab avalikus või munitsipaalelamus, lisandub tasu (üüritasu);

Autori raamatust

4.2. Finantsteenused

Autori raamatust

4.2.1. Pangateenused Tarbijate osalusega pangatehingud on: - pangahoiuse leping, mis on sõlmitud tarbija eesmärgil - panga (arveldus)konto avamise ja pidamise leping;

Autori raamatust

4.2.2. Kindlustusteenused Vastavalt Vene Föderatsiooni 27. novembri 1992. aasta seadusele nr 4015-1 “Kindlustustegevuse korraldamise kohta Vene Föderatsioonis”, Ch. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 48 "Kindlustus" kohaselt võivad kindlustusobjektid olla varalised huvid, mis on seotud teatud vara kaotamise riskiga, riskiga.

Autori raamatust

4.4. Meditsiiniteenused 2011. aasta novembris võeti vastu 21. novembri 2011. aasta föderaalseadus nr 323-FZ „Kodanike tervise kaitse aluste kohta Vene Föderatsioonis“ (edaspidi tervisekaitseseadus, seadus). , mis asendas varem kehtinud Vene Föderatsiooni julgeolekualaste õigusaktide alused

Autori raamatust

4.5. Turismiteenused Turism tunnustab Vene Föderatsiooni kodanike, välisriikide kodanike ja kodakondsuseta isikute ajutisi lahkumisi (reise) nende alalisest elukohast meditsiini-, puhke-, haridus-, kehalise kasvatuse, spordi-, kutse- ja äritegevuse vallas,

Autori raamatust

4.6. Kommunaalteenused Kommunaalteenuste osutamise ja maksmise korda reguleerib praegu Vene Föderatsiooni elamuseadustiku 7. jagu (artiklid 153–160), samuti omanikele ja kommunaalteenuste osutamise eeskirjad.

Autori raamatust

2. HARIDUSTEENUSED

Iga päev võtavad tuhanded inimesed ühendust kinnisvarabüroodega ja sõlmivad nendega lepinguid teenuste osutamiseks. Samal ajal mõistab enamik kodanikke ebamääraselt, milliseid tingimusi leping peaks sisaldama. See artikkel aitab teil olla kinnisvarabürooga läbirääkimistel täielikult relvastatud.

Kinnisvara soetamise tehingu iga etapp koosneb paljudest toimingutest, mille tulemuslikkuse määrab kinnisvarafirma töötajate professionaalsus. Kõige tähtsam on, et kõik teie nimel tehtavad toimingud vastaksid sõlmitud lepingule.

Tehingu edukus sõltub suuresti teie kinnisvaramaakleri professionaalsusest. Inimene, kes ostab või müüb esimest korda korterit, ei saa alati aru, kui palju tööd tuleb oma unistuse elluviimiseks teha.

Leping võimaldab teil seda probleemi vältida: selles on kirjas, mille eest maksate ja milliseid toiminguid kinnisvaramaakler täpselt teeb. Kui olete valmis usaldama eluasemeprobleemide lahendamise kinnisvaramaakleritele, peate sõlmima teenuslepingu. See dokument võib teile palju öelda ettevõtte aususe kohta. Kui kinnisvaramaakler pakub tööd ilma lepingut sõlmimata, olge ettevaatlik: teie ja ettevõtte vahel pole kohustusi ega vastutust.

Kinnisvarafirmad kasutavad nii tüüplepingute vorme kui ka suvalisi lepinguid, mis võivad sisaldada tingimusi, mis rikuvad teie õigusi. Kuid siiski pole vaja lepingu allkirjastamisega kiirustada. Tutvuge kindlasti teile pakutud majalepingu projektiga ja kõige parem on seda juristile näidata.

Mida peab leping tingimata sisaldama?

1. Lepingujärgsete agentuuriteenuste loetelu.
2. Esindustasu kulu.
3. Lepingu aeg.
4. Vara maksumus.
5. Osapoolte andmed.
6. Dokumentide loetelu.
7. Kes millist teavet kogub?
8. Agentuuri vastutus.
9. Kliendi vastutus.
10. Lepingu lõpetamisel.

Vaata ka: Kuidas põhjendada kõrgendatud üüritaset

Vaatame iga punkti lähemalt.

1. Leping peab sisaldama konkreetset esindusteenuste loetelu

Lepingus kinnisvarafirmaga peab olema selgelt kirjas lepingu ese, s.o. milliseid teenuseid organisatsioon teile pakub.

Kinnisvarafirmad pakuvad reeglina mitmesuguseid teenuseid:

• korterivalikute valik;
• müüja esitatud omandiõiguse dokumentide komplekti kontrollimine;
• kõigi omanike korteri "ajaloo" uurimine;
• vajalike sertifikaatide ja dokumentide kogumine;
• ostu-müügi eellepingu või ettemaksulepingu (tagatisraha) koostamine ja sõlmimine ning selle täitmise jälgimine;
• ostu-müügitehingu läbiviimine (ettevalmistamine ja sõlmimine);
• riigile dokumentide esitamine ja omandiõiguse tunnistuse saamine;
• tunnistajana viibimine raha seifi sissemaksmisel ja raha müüjale üleandmisel;
• dekoor ;
• eluaseme uuele omanikule üleandmise kontroll ja mõned muud toimingud.

Lepingu ese peab sisaldama keelt korteri ostu või müügi kohta, mitte "kinnisvara osutamise, konsultatsiooni- või infoteenuste osutamise kohta". Viimasel juhul on võimalik tasuda kinnisvaramaakleri jõulise tegevuse ilmnemise eest, mitte tulemuse eest sõlmitud tehingu vormis.

Maksimaalne teenuste valik sisaldab: tehingu täielikku toetamist alustades võimaluste valikust ja lõpetades riikliku registreerimisega ning seejärel korteri üleandmisega müüjalt ostjale.

Teenuste miinimumpakett koosneb kliendi enda valitud korteri seadusliku puhtuse kontrollimisest (ma ei soovita sellest teenusest keelduda, kuna te ei saa ise sellist kontrolli teha) ja tehingu lõpuleviimisest.

Nõudke, et teenused, mida agentuur teile osutab, oleksid lepingus üksikasjalikud.

2. Leping peab sisaldama asutuse töötasu maksumust

Lepingus tuleb määrata asutuse töötasu konkreetne suurus fikseeritud summana (fikseeritud hind) või protsent korteri maksumusest ja loetletud tehingukulud:

• korterireklaami jaoks;
• tehingu tegemiseks vajalike dokumentide vormistamise kohta;
• tehingu sõlmimisel (seifi rent, ostu-müügilepingu registreerimise riigilõivu tasumine).

Viimasel ajal on paljud asutused oma vahendustasu vähendanud. Kui veel aasta tagasi peeti 3-protsendilist vahendustasu peaaegu dumpinguks, siis nüüd on see summa muutumas standardiks. Paljud määravad ühele kinnisvarale fikseeritud hinna 30 tuhat rubla.

Fikseeritud tasu on sama hind sama tüüpi tööde eest; see ei sõltu ostetava või müüdava kinnisvara tegelikust väärtusest. Mõned usuvad, et selline tehing on kõige tulusam, sest 2 miljoni rubla või 8 miljoni rubla eest korteri müümise tehnoloogiad ei erine põhimõtteliselt. Seetõttu sõltub teenuste hind ainult sellest, millist tööd peavad maaklerid tegema: kas selleks on eluaseme müük või ost või valminud variandi juriidiline tugi.

Vaata ka: Kuidas jagada isiklikku kontot korteris

Fikseeritud hinnaga tehingu peamine eelis on see, et ettevõtte tasu ei sõltu kodu maksumusest. See on lepingus sätestatud.

Paljud agentuurid varjavad oma vahendustasusid ja mõlemale osapoolele (müüjale ja ostjale) öeldakse, et nad töötavad peaaegu tasuta ja nende teenuste maksumus võetakse teiselt poolelt. See toob kaasa asjaolu, et agentuuriga sõlmitud leping, milles teenuste maksumus pole selgelt välja toodud, võimaldab kinnisvaramaakleril saada mõlemalt poolelt väga head tasu.

Pange tähele, et kui on märgitud agentuuritasu, ei võta enamik agentuure müüjalt tasu enne, kui vara on müüdud. Ostjatega on olukord erinev: osa maaklereid küsib raha vaid kodu ostmisel, osa küsib mitme kinnisvara pakkumise ja näitamise eest.

3. Leping peab sisaldama kehtivusaega

Esindusega sõlmitavas lepingus tuleb kindlaks määrata piisav periood kinnisvara müügiks, samuti selle perioodi pikendamise tingimused. Tavaliselt kulub tüüpilise tehingu sooritamiseks umbes 2 kuud.

4. Lepingus peab olema märgitud vara väärtus

Lepingu vormistamisel tuleb tähelepanu pöörata kinnisvara hinnale. Dokumendis peab selgelt kajastuma kaks summat: see, mille kinnisvaramaakler kohustub teile maksma, ja see, mille eest ta kavatseb korteri müüa.

Sageli on lepingutes märgitud ainult üks hind. Mida see tuleviku jaoks tähendab? Teie korter võib olla noteeritud ülepaisutatud hinnaga, mistõttu selle müümine või müümata jätmine võtab teil kaua aega. Kuid lepingu lõppedes peate hinda alandama, kuna korterit ei olnud võimalik suure summa eest müüa, seega nõudke, et lepingus oleks märgitud korteri müügihind ja seejuures punkt teie õiguse kohta lepingust keelduda, kui leiate, et kinnisvaramaakler on seda hinda ületanud.

Kinnisvaramaakleriga lepingut sõlmides täpsustage selgelt vara minimaalne väärtus, millest allapoole te ei ole nõus kodu müüma.

Seega on välja valitud kinnisvarabüroo, kellega kavatsete koostööd alustada. Võttes arvesse kõiki meie ajalehes juba avaldatud soovitusi. Tulemas on järgmine etapp - lepingu sõlmimine kinnisvarafirmaga.

GIPORT.RU juriidilise osakonna juhataja Mihhail Barsukov räägib, milliseid punkte peaks agentuuriga sõlmitav leping sisaldama, millele tuleks erilist tähelepanu pöörata selle koostamisel ja sisus kokkuleppimisel enne allkirjastamist:

Kliendi ja kinnisvaramaakleri vaheline õigussuhe on praktikas reguleeritud tasuliste teenuste osutamise lepinguga.

Kinnisvaratehingute teenuste osutamiseks kinnisvaramaakleritega lepingute sõlmimise peamised eesmärgid on:

Õigussuhete tihendamine läbiotsimisel, kinnisvaraobjektide ülevaatamisel,

Tingimuste kooskõlastamine ja kinnisvara võõrandamise lepingu koostamine,

Dokumentide koostamine omandiõiguse dokumentide vastuvõtmiseks ja üleandmiseks.

Praktikas sõlmitakse need lepingud peamiselt lihtsas kirjalikus vormis (infoteenuste osutamise lepingute, käsunduslepingute (käsundusleping), harvem vahendustasu lepingute jms vormis). Ja need sisaldavad järgmisi jaotisi: preambul, lepingu ese, lepingu maksumus ja tasumise kord, poolte õigused ja kohustused, poolte vastutus, lepingu tähtaeg, muud tingimused.

Võib olla ka teisi vähem levinud jaotisi.

Lepingu preambul.

Kes kirjutab alla?

Lepingu preambulis peab olema märgitud, kes (perenimi, eesnimi, isanimi, ametikoht) ja mis alustel asutus sellele alla kirjutab.

Tähtis! Klient peaks enne allkirjastamist veenduma, kas konkreetsel isikul on hetkel volitused lepingu allkirjastamiseks – nõuda ja tutvuda harta ja/või volikirjaga.

Tuleb meeles pidada, et organisatsioonide juhtidel on õigus harta alusel lepinguid sõlmida ilma volikirjata.

Teised isikud: juhataja asetäitjad, samuti filiaalide, esinduste, allasutuste juhid peavad tegutsema nõuetekohaselt vormistatud ja kinnitatud volikirja alusel.

Volikiri peab sisaldama juhi allkirja ja ettevõtte pitserit, näitama väljastamise perioodi ja selle isiku volituste ulatust.

Tähtis! Kui lepingule kirjutab alla isik, kellel pole vastavaid volitusi, on oht, et leping tunnistatakse kehtetuks.

Kes esineb?

Kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, on töövõtja (lepingule allakirjutanud isik) kohustatud osutama teenuseid isiklikult.

Klient peab teadma, kes täpselt talle seda tüüpi teenust osutab, kuna ta peab notariaalselt vormistama testamenditäitja (kinnisvaramaakleri) volikirja.

Volikiri.

Kui volikirjas ei anna klient kinnisvaramaaklerile ülekandeõigust, siis tähendab see, et kõik juriidiliselt olulised toimingud teeb isiklikult isik, kelle jaoks volikiri on antud. Erilist tähelepanu tuleks pöörata volituste (toimingute) loetelule, mida kinnisvaramaakleril on õigus kasutada, sealhulgas õigus saada müüdava vara eest raha.

Lepingu objekt.

Siin tuleb selgelt ja ühemõtteliselt välja tuua tehingu eseme sõnastus, s.o. Loetletakse kinnisvaramaakleri ja kliendi (kliendi) üldised kohustused ehk peamised toimingud, mida agent või agentuur peab tegema, ning on kirjas, et klient peab nende teenuste eest tasuma.

Sellest lõikest peaks olema selge, milliseid konkreetseid teenuseid kliendile osutatakse. Kõige sagedamini väljendatakse lepingu eseme sisu kinnisvaramaakleri teabeteenuste osutamise vormis, harvemini - konkreetsete toimingute tegemise vormis. Kliendi edasised võimalused oma õigusi kaitsta, sealhulgas kohtus, sõltuvad käesoleva jaotise sisu täielikkusest ja õigsusest.

Selles jaotises tuleks üksikasjalikult kirjeldada müügi (ostu) objekti ja selle peamisi parameetreid. Võib-olla soovib klient osta korteri teatud korrusel, kindlas linnaosas. Ja see peab kajastuma lepingus. Vastasel juhul loetakse kõik eluruumid, mida kinnisvaramaakler oma kliendile pakub, kinnisvarateenuste osutamise lepingu nõuetekohaseks täitmiseks.

Tähtis! Kliendil tuleb meeles pidada, et valdaval osal juhtudel saadakse esmane info kinnisvara ja potentsiaalsete ostjate otsimiseks avatud infoallikatest ning selle õigsuse eest kinnisvaramaakler juriidiliselt ei vastuta.

Viimastel aastatel on kinnisvaraturul stabiilset positsiooni hõivavad suured kinnisvarafirmad kasutusele võtnud nn eksklusiivlepingud. Nende koostamisel on klientidel reaalne võimalus lisada oma tingimused lepingu teksti. Kuid eksklusiivne leping on ikkagi erand, mitte reegel.

Lepingu maksumus ja tasumise kord.

Igal kinnisvarafirmal on maksmiseks oma reeglid (summa ja kord). Kinnisvarabürooteenuste maksumus määratakse kas protsendina kinnisvara väärtusest (tehinguväärtusest) või fikseeritud fikseeritud summana.

Reeglina näeb leping ette osutatud teenuste eest ettemaksu. Seda ettemaksu saab tagada nii ettemaksuna kui ka tagatisrahana.

Tähtis! Klient peab teadma, et kliendi (kliendi) süül teenuste osutamise võimatuse korral tuleb teenuste eest tasuda täies ulatuses, kui seaduses või tasulise teenuse osutamise lepingus ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui täitmise võimatus tekkis asjaolude tõttu, mille eest kumbki pool ei vastuta, hüvitab tellija (tellija) töövõtjale (kinnisvaramaaklerile) tema poolt tegelikult tehtud kulutused, kui seaduses või teenuste osutamise lepingus ei ole sätestatud teisiti. tasulised teenused.

Poolte õigused ja kohustused.

Siin kehtestatakse nii tellija (kliendi) kui ka töövõtja (kinnisvaramaakleri) õigused ja kohustused.

Kliendi kohustused.

Kliendi kohustuste hulka kuulub reeglina tehingu sooritamiseks vajalike dokumentide esitamine, osutatud teenuste eest tasumine ja teatud õiguslikult olulistes toimingutes osalemine (näiteks volikirja notariaalne kinnitamine, etendustel osalemine, registreerimisasutustes viibimine jne). .

Esineja kohustused.

Mis puudutab kinnisvaramaakleri (täituri) kohustusi, siis klient peaks pöörama erilist tähelepanu sellele, et tema tegevus oleks selgelt sõnastatud, mitte üldsõnaliselt sõnastatud. Näiteks kinnisvaraobjektide otsimiseks vastavalt kliendi soovile teatud koguses; korraldage nii palju etendusi; kui ostmine toimub samaaegselt müügiga, siis otsige ostjat.

Näituste aeg praktikas lepitakse kliendiga suuliselt kokku.

Mis puudutab näitamiste arvu, siis see on enamasti piiratud. Lepingus võidakse fikseerida kuvamiste koguarv kogu lepingu kehtivusaja jooksul või jätta see üldse salvestamata.

Kliendi jaoks on oluline, et kinnisvaramaakleri kohustuste hulka kuuluksid konkreetsed toimingud tehingu (korteri) “õigusliku puhtuse” kontrollimiseks, st mida täpselt on vaja kontrollida, nimelt:

1. Kas vara on arestitud? Või äkki on selle eluruumiga seoses mingid muud koormatised, õiguste piirangud, millest müüja vaikib?

2. Kas seda korterit müüv või üüriv isik on pädev seda tehingut tegema?

3. Kas selle eluruumiga seoses on kolmandatel isikutel muid õigusi, millest müüja sihilikult vaikib?

4. Kas eluruumides on tehtud omavolilisi (omavolilisi) ümber- ja ümberehitusi?

Samuti on kliendile pandud kohustused. Ostja on tavaliselt kohustatud esitama eelseisva tehingu algdokumendid, jõudma kokkulepitud ajaks näitamisele või esitama objekti väljapanekule, täitma ettenähtud vormis vastava akti koos oma kommentaaridega selle näitamise kohta, samuti kohustus teha mitmeid muid ülalnimetatud toiminguid.

Kliendipoolse kommentaaride lisamata jätmine akti või muusse väljapaneku tulemuste põhjal koostatud dokumenti jätab ta ilma kirjalikust tõendist võimalikus vaidluses näidatud objekti vastavuse kohta tema poolt esitatud nõuetele.

Tähtis! Dokumentide üleandmine peab toimuma dokumentide üleandmise kohta vastava kviitungi või inventari väljastamisega.

Väga sageli sisaldab kinnisvarateenuse osutamise leping tingimusi, mille kohaselt ei ole kliendil õigust pöörduda sarnase teenuse osutamiseks teise ettevõtte poole. Veelgi enam, mõnel juhul on lepingu tekstis tingimused, mille alusel klient on kohustatud hüvitama kinnisvarafirmale sellise juhtumiga seotud materiaalse kahju.

Materiaalne kahju võib sel juhul väljenduda saamata jäänud kasumis, see tähendab, et hoolimatu klient on kohustatud maksma tasu, mida ta oleks maksnud, kui teenust oleks nõuetekohaselt osutatud.

Osapoolte vastutus.

Siin on kliendi vastutus raha tegemisel – ettemaks ja lõppmakse – sageli välja toodud trahvi vormis.

Ja kinnisvaramaakleri vastutus on sõnastatud üldise fraasina - "vastavalt kehtivatele õigusaktidele". See sõnastus ei anna kliendile selget ettekujutust agentuuri vastutusest (selle tüüpide täieliku arusaamise puudumise tõttu), mis peaks sisaldama meetmeid teatud kohustuste täitmata jätmise ja ka tähtaegade mittejärgimise korral. nende täitmine.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 329 kohaselt saab kohustuste täitmise tagada trahvi, pandi, võlgniku vara kinnipidamise, käenduse, pangagarantii, tagatisraha ja muude seaduses sätestatud meetoditega või leping.

Leping võib sisaldada kas ühte meetmetest või nende kombinatsiooni.

Lepingu lõpetamise kestus ja kord.

Kinnisvarateenuste osutamise leping on tähtajaline - sõlmitud teatud perioodiks. Kliendi jaoks on oluline, et lepingus oleks kajastatud kinnisvaramaakleri kohustuste täitmise tähtaeg. Praktikas toimib kõik teisiti:

Või pole seda perioodi üldse näidatud,

Või pole see konkreetse kalendrikuupäevaga määratud, vaid sõltub sündmuse toimumisest. Näiteks "ettevõte kohustub müüma kliendi korteri hiljemalt kolme kuu jooksul alates kliendi korteri erastamise vormistamise päevast."

Tähtis! Kui klient on kindlalt pühendunud tehingu lõpuleviimisele, siis tuleks kajastada konkreetset tähtaega.

On veel üks "peen punkt". Lepingu lõppemisel poolte edasisi tegevusi reeglina ei kirjeldata. Ja võib tekkida olukord, kus klient tegi ettemaksu, andis kinnisvaramaaklerile üle dokumendid, kuid lepingujärgset nõutud teenust ei saanud (vajalikku vara talle ei leitud). Ja arusaamatuks jääb, mida ta sellisel juhul tegema peaks, sest lepingus pole ette nähtud ettemakse tagastamist ning esitatavate dokumentide tagastamise korda pole täpsustatud.

Lepingust tuleneva kohustuse täitmise tähtaeg on kliendi poolt teenuse vastuvõtmist kinnitava dokumendi kuupäev, s.o. vastuvõtudokumendi kuupäev.

Tähtis! Konkreetse lepingujärgsete kohustuste täitmise tähtaja puudumine raskendab poolte õigussuhteid ja tekitab ebakindlust lepinguliste kohustuste rikkumise eest vastastikuste sanktsioonide kohaldamisel:

Kinnisvaramaakleri teenuste osutamise tähtaja määramisel

Trahvide ja trahvide tasumine kohustuste õigeaegse täitmata jätmise eest,

See toob kaasa raskusi kinnisvaramaakleri süü asjaolude tõendamisel nende tähtaegade rikkumises.

Lepingu teksti kokkuleppimisel peab klient teadma ka:

Kinnisvarateenuste osutamise leping ei tohi sisaldada rohkem diskrimineerivaid tingimusi, kui seda tüüpi lepingud tavaliselt sisaldavad. Otsene selle keeld tuleneb artikli sätete analüüsist. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 428.

Kõik lepingutingimused võib jagada olulisteks ja mitteolulisteks. Lepingu oluliseks tingimuseks on kokkulepe, mille pooled on saavutanud, sisaldub lepingu tekstis ja võimaldab lugeda sellist lepingut sõlmituks. Kõik muud tingimused ei pruugi olla kinnisvarateenuste osutamise lepingu tekstis, kuid neid järgivad pooled, lähtudes äritavast.

Enne lepingu allkirjastamist peab kliendil olema täielik selgus selle sisus, mis vastavate teoreetiliste teadmiste ja praktiliste kogemuste puudumisel ei ole alati võimalik. Seetõttu on kliendil soovitatav enne lepingu allkirjastamist konsulteerida sõltumatu kinnisvaravaldkonna advokaadiga, et vältida tulevikus negatiivseid tagajärgi, sealhulgas rahalisi kaotusi, mis tulenevad teatud tingimuste lisamisest või mittesiirdamisest lepingu tekstis. kokkuleppele.

Valmistas Natalja Sergeeva

Muide, oleme Telegramis käivitanud kanali, kus avaldame kõige huvitavamaid uudiseid kinnisvara ja kinnisvaratehnoloogiate kohta. Kui soovid olla üks esimesi, kes neid materjale loeb, siis registreeru: t.me/ners_news.

Tellige värskendused