Как выбрать и арендовать помещение в тц. Как правильно выбрать коммерческое помещение для покупки или аренды? Как правильно подобрать торговое помещение

Далеко не все магазины будут прибыльными в торговом центре с высокой проходимостью, как и не факт то, что ТЦ с низкой и средней проходимостью не приносят прибыли владельцам магазинов. Проходимость, бесспорно, важный показатель для предпринимателя-арендатора, но отнюдь не единственный.

Выбор торгового помещения

Открываться в любом ТЦ — основная ошибка предпринимателя. Прежде чем выбрать помещение для аренды, следует внимательно проанализировать количественные и качественные показатели потока аудитории торгового центра.

Для этого можно:

• за чашечкой кофе в открытом кафетерии примерно посчитать, сколько человек пройдет мимо;
• найти «своего» человека из числа сотрудников или арендаторов ТЦ и справиться у него о рентабельности открытия магазина;
• запросить данные непосредственно у арендодателя;
• провести опрос на сайте или в социальных сетях среди целевой аудитории о том, какой ТЦ они посещают чаще всего/в каком районе (регионе) проживают и т. п.;
• промониторить чекины нужного сегмента покупателей в Foursquare.

Круг подходящих ТЦ сужается уже по показателям стоимости аренды, сложности требований арендодателя и прочих субъективных факторов.

Выбор формата торговой точки

Правильный выбор формата — это 30% успеха магазина, еще 30% — удачное расположение, оставшиеся 40% — обстановка, работа продавцов, качество продукции и прочие, не относящиеся к аренде, моменты.

В торговых центрах эффективно продают не только магазины, но и «острова» — витрины открытого типа, установленные прямо в проходах и коридорах. Очень часто «островные» витрины предприниматели используют для тестирования прибыльности открытия торговой точки в ТЦ или же как сезонные каналы продаж, их еще называют «попап-магазин».

Но позволить себе инвестировать в тестовые открытия могут только гиганты торговли, а рядовые ритейлеры вынуждены в целях экономии бюджетов с первого раза правильно размещать свои витрины и формат торговой точки.

На формат торговой точки влияют следующие аспекты:

• тип и габариты товаров;
• богатство ассортимента;
• необходимость визуальной демонстрации продукта (не всегда актуально для типового товара);
• поток покупателей (удастся ли продавцу в форматной «островной» точке обслуживать весь поток), в условиях ассортимента в ТЦ удержать покупателя в очереди сможет только уникальность предложения;
• известность магазина (магазины сети или оффлайн филиалы виртуальных витрин проще раскрутить, что позволяет довольно эффективно работать даже в высоконагруженных ТЦ).

Нелишним будет, прежде чем окончательно определитесь с форматом, обозначить способы продвижения торговой точки и привлечения к ней внимания посетителей торгового комплекса. Иногда невозможность качественной рекламы становится веской причиной для отказа от аренды торговой площади.

Где устанавливать «остров»?

Место вблизи входа, бесспорно, хорошее в 95% случаев. Только редко когда его удается занять тем компаниям, которые еще не сформировали ядро постоянных покупателей. Если вы не настолько известны, как Samsung или Centro, едва ли получится там укорениться. Хороший вариант для старта - витрина-остров. Как уже упоминалось ранее, «плавающие» магазины в ТЦ показывают хорошие результаты в деле тестирования рентабельности открытия магазина, да и в целом многие товары (электроника, украшения, сувениры и пр.) успешно продаются в торговых точках «островного» формата.

• Устанавливать острова лучше там, где люди ходят за покупками, а не перекусить или в кино.
• Желательно, чтобы поблизости не было магазинов с аналогичными товарами, это «убьет» «остров» с не эксклюзивным ассортиментом.
• Откажитесь от «теневого» размещения, когда «остров» будет перекрыт засильем магазинов раскрученных марок. Ярким примером не лучшего для не особенно раскрученного магазина являются ТЦ «МЕГА» и «Атриум», это места, где львиная доля потока люди, желающие потратить деньги на товар «с именем». Поэтому без «имени» там делать нечего, исключение составляют только действительно эксклюзивные продукты, которые еще и безумно нужны завсегдатаям подобных ТЦ: украшения, аксессуары и т. д.

Если вы уверены, что недешевая аренда «Атриума» окупится, то учтите:

• чтобы покупатели не «спотыкались» об «остров», а заинтересовывались, придется немало вложить в оформление витрины, что непросто, ведь сильно выбиваться из единого интерьера ТЦ вам едва ли кто позволит;
• торговать в центре потока покупателей по силам только опытным продавцам, потому экономить на кадрах - последнее дело;
• правил в подобных ТЦ немало и они очень и очень строгие, так что внимательнее читайте договор, предоставляемый арендодателем.

Кстати, «острова» очень часто используются в сезонном режиме, что позволяет получить хорошую прибыль. Если спрос на ваш товар имеет сезонную амплитуду, то стоит задуматься об эксперименте на ближайший пик роста спроса. Опыт компании «Мосигра», которая открывает «острова» в ТЦ «МЕГА» в сезон предновогоднего ажиотажа показывает, что игра стоит свеч.

Где открывать стационарную торговую точку?

Тут снова придется вернуться к моменту с потоком покупателей, чем он выше, тем привлекательнее торговая зона. Хорошо бы рассматривать площадь в зонах, которые находятся на пути к магазинам с товарами первой необходимости: продуктовым супермаркетам, магазином бытовой техники.

Одну из главных ролей в деле выбора помещения для магазина в ТЦ играет понимание желаний целевой аудитории. Ответьте себе на вопросы:

• что еще кроме моего товара покупает мой покупатель?
• что побуждает мою аудиторию тратить деньги на мои товары?
• что я могу предложить покупателю, чего он в этом ТЦ больше не найдет?

Этот минимум позволит понять, почему у вас будут покупать и где вам разместиться, чтобы покупали еще больше. Вот несколько указателей на то, что именно выбранная вами площадь подходит для вашего магазина:

• на этаже много магазинов (с неконкурентными товарами), которые посещает ваша целевая аудитория;
• этот ТЦ привлекает аудиторию вашего ценового сегмента;
• выбранное помещение находится не там, где люди обычно идут к выходу;
• по соседству, а в идеале - во всем ТЦ, нет конкурентных торговых точек с более богатым ассортиментом, громким именем и т. п. Магазины «М-Видео» и «Эльдорадо» в средних по площади торговых центрах стараются не соседствовать, иначе это бы разительно снизило рентабельность обоих рителейров;
• сегмент - тематический. Допустим, в одной части ТЦ расположены магазины с женскими товарами, а вы предлагаете бижутерию, почему бы не разместиться поближе к концентрации покупательниц.

Из всего сказанного следует, что процесс выбора места аренды площади в торговом центре включает:

• анализ покупательского потока (количественный, качественный);
• анализ ожиданий и требований целевой аудитории;
• выявление конкурентов и смежных по целевой аудитории магазинов;
• проверка возможности зонального расположения (в «зонных» для детей, женщин, спортсменов и пр.);
• тщательное ознакомление с условиями и требованиями потенциального арендодателя и сверка их с возможностями будущей торговой точки;
• подсчет рентабельности открытия с учетом стоимости аренды, расходов на открытие и пр.;
• правильное определение идеального для вашего товара формата витрины.

Иными словами, лучшее место для открытия магазина там, где часто бывают ваши потенциальные покупатели в то время, когда у них есть свободные деньги.

Как часто я слышу это давнее выражение. И кстати полностью с ним согласна. Недавно, во время вебинара, один из слушателей тоже мне написала в чате: «Если магазин находится в хорошем место – успех будет обязательно. «

Трудно спорить, значит, ищем хорошее место.

Но если вдуматься, мало кто арендует помещение под магазин, тратит деньги на открытие, а при этом считает, что место, которое он выбрал – плохое. Так почему же я так часто слышу от предпринимателей сакраментальную фразу

«Мы ошиблись с местом».

Дело в том, что слово «хорошее» – это абстракция. Для оценки пригодности торгового помещения должны быть приняты конкретные качественные критерии, причем для каждой концепции магазина будут присущи свои критерии, со своей иерархией их важности для успеха магазина. Если такого набора критериев у предпринимателя нет, то высок риск совершить ошибку, и открыть магазин, который не будет достаточно посещаем, для того, чтобы стать прибыльным.

Какие же ошибки, которые могут быть названы «типовыми», чаще всего совершаются? Особенно, если будущий владелец магазина, считает, что это место «хорошее», просто потому, что, например, в этом Торговом Центре бывает много народа, или торговое помещение находится на очень оживленной улице. Тут можно рассказывать много, но если такие ошибки обобщить, получится следующее:

• Наверно, самая часто встречающаяся и самая опасная ошибка – концепция магазина не соответствует характеристикам потока . То есть, количество людей, проходящих мимо магазина велико, но доля ваших потенциальных покупателей среди них невысока. Вы платите высокую арендную плату за это количество, но в реальности, это не ваши люди. Например, у вас молодежная клубная одежда, а ваш магазин расположен на очень оживленной деловой улице с офисами. Среди клерков и менеджеров не так много постоянных покупателей одежды такого рода.

• Магазин находится в «правильном» месте, но по каким-то причинам в него трудно попасть. Это может быть вход с боковой стороны здания, в случае отдельно расположенного магазина. Или третий этаж ТЦ, или какие-то другие «преграды» между посетителями и входом в магазин. Достаточно часто предприниматели не могут оценить серьезность влияния такой «преграды» на будущую посещаемость магазина.

• Качество самого помещения не позволяет обеспечить достаточный комфорт покупателям. Нет вентиляции, нет кондиционирования в помещении, выходящем на южную сторону. Часто, при принятии решения по аренде, предприниматели не обращают на это внимания, думая, что его положительные стороны (то есть большой поток), его расположение, перевешивают эти «небольшие» недостатки. Но для успешного бизнеса покупатели должны не только заходить в магазин, но и покупать в нем. В душном, жарком торговом зале, если в воздухе недостаточно кислорода, конверсия серьезно падает. Да и продавцы не могут нормально работать полную смену. И никакая мотивация, и погонялово не поможет. Гигиенические факторы очень важны.

• Отсутствие витрин . Сама прекрасно помню, как мы сняли помещение в очень хорошем московском ТЦ, с высокой посещаемостью, но вход в магазин был через короткий коридорчик. Это был даже не коридорчик, а достаточно широкая и короткая прихожая, но витрины у магазина не было. И хотя мы тщательно оформили эту «прихожую», а аренда была сильно ниже, чем в соседних нормальных помещениях, и мы договорились о размещении бесплатной рекламы магазина в самом ТЦ, направить ДОСТАТОЧНО посетителей в магазин нам так и не удалось. Через некоторое время магазин пришлось закрыть. Также сильное влияние на отдачу торговой площади оказывает форма торгового зала.

• Ваши покупатели ездят на машине, а у вас негде припарковаться. Иногда бывает сложнее. Ваш товар предполагает, что за ним надо приезжать на машине. Например, вы продаете цветы в горшках. Мало, кто будет покупать цветы, чтобы тащить их в руках. А к вам неудобно подъехать . Например, нет съезда с трассы.

Каково же резюме?

Ну, во-первых, до подписания договора аренды обязательно провести его экспертизу на предмет наличия всяческих «ловушек и засад». Для того, чтобы вы смогли делать это самостоятельно, я сделала

Во-вторых, сначала разработать набор критериев для правильной оценки помещения. Этот набор разрабатывается на основе характеристик вашей целевой аудитории, ситуаций потребления ваших товаров, корзины потребления и других существенных элементов концепции вашего будущего магазина. Об этом я подробно рассказываю на семинаре

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель - какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете - вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров - в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы - дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

1. Высокие потолки - от 3 м
2. Витринные окна
3. Хорошая электрическая мощность - от 10 кВТ
4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания - отдельный вход с улицы
5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
6. Наличие складского и/или подсобного помещения
7. Санузел для работников
8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход - требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель - отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория - еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения - в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин - вам достанется "шлейф" его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его "раскрутку" уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям - полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

• В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
• Можно установить удобный для вас график работы
• Возможно, потребуется ремонт
• По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

• Полностью готовое помещение - въезжай и торгуй
• Хорошее место, отличная проходимость людей
• Высокие цены за аренду
• Конкуренция внутри торгового центра
• Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные ("въезжай - торгуй") торговые помещения - в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом - дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда - хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты - это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru - самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru - специализированный портал о недвижимости

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Яндекс.Недвижимость

http://spb.arendator.ru - портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
2. 25 000 или 50 000 рублей - комиссия агенту (как договоритесь)
3. Регистрация договора аренды - 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое - 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро "Московская". Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос - будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное - так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Какие документы потребуются со стороны арендатора

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
3. Банковские реквизиты.
4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

Если вы собираетесь заняться развитием сети магазинов, то для успешного решения этой задачи, вам нужно будет разработать и внедрить систему поиска помещений. Давайте рассмотрим такую систему на примере развития сети аптек.

Первым шагом является приобретение на бумажных или электронных носителях достаточно подробной карты города, на которой выделены отдельные дома, остановки транспорта и т. п.

Затем нужно в фармкомитете (или по любым другим каналам) получить информацию по всем аптекам города и их принадлежности к той или иной сети.

Когда мы наносим на карту, поделенную на районы, аптеки, мы делим их на категории по степени конкурентоспособности.

• Муниципальные аптеки – слабые рыночные игроки, на них можно почти не обращать внимания, но в перспективе их кто – то купит, и тогда они будут успешными. Надо оценить, кто более выгодно расположен по отношению к основному покупательскому потоку.
• Отдельные коммерческие аптеки либо мелкие сети, средние конкуренты.
• Коммерческие сети с развитыми технологиями и менеджментом, самые сильные конкуренты.

Интересно посмотреть показатель – ”плотность” аптек на 1000 жителей, сравнить его по регионам. Из этих цифр можно сделать предположение по насыщенности локального рынка, оценить его потенциал развития.

Если сегодня в городе 300 аптек, то в течение года откроется еще 100. Они откроются в различных местах, и будут в разной степени успешными. Из существующих какие то закроются, поскольку окажутся неконкурентоспособны, работая по устаревшим технологиям. Так вот в тех местах, в которых останутся вновь открывшиеся аптеки, должны быть вы. Это происходит из года в год, и пока еще точно можно сказать – не все хорошие места в городах заняты сильными конкурентами. Эта ситуация продлится еще год – другой. И тогда конкуренция пойдет в основном за счет маркетинговых мероприятий по привлечению потока, более жесткая ценовая конкуренция.

Особенности поиска помещений под разные форматы

Работаем с картой по спальным районам.

Ищем, где есть варианты – вход в спальный район – а рядом конкурентов нет. Обычно на входе в жилой массив, это очень четкая локация – буквально десять – пятнадцать метров от конечных остановок и т п. Такая ситуация перспективна для вас и является приоритетной для исследования возможности поставить там вашу аптеку. Отмечаем цветом на карте! Это наивысший приоритет локализации. Следующий – где есть конкуренты, но слабые. Это второй приоритет, другим цветом.

Работаем с картой по улицам с высоким трафиком.

Выделяем центральные улицы районов, пересадочные места, места возле крупных торговых комплексов. Локализуем интересные по трафику и качеству потока места, там наверняка стоят аптеки. Оцениваем степень конкуренции и присваиваем высший приоритет тем местам, где конкуренты слабые либо их нет.

Аналогично работаем с картой по торговым комплексам.

Надо сразу же начать устанавливать контакты с собственниками, управляющими компаниями действующих и строящихся торговыми центрами и обозначить свой интерес. Они, как правило, просят заявку с описанием характеристик – требования по мощности, вентиляции, наличие санузла, отделка и т. п. Необходимо постоянно поддерживать эти контакты, а так же постепенно налаживать их и с застройщиками, крупными торговыми продуктовыми розничными компаниями.

Начинаем выезжать на места в локациях с высшим приоритетом и оценивать наши возможности поставить аптеки. Могут возникнуть три варианта – аренда, покупка, строительство. В первую очередь, вас наверное, интересует аренда, хотя и другие варианты в принципе могут рассматриваться.

За одну – две недели вполне реально установить контакты с владельцами и управляющими торговыми центрами, на месте оценить возможности для первоочередного приложения усилий по оценке и выбору места для открытия ваших аптек, посмотреть наиболее перспективные варианты.

После первоначальной личной оценки начинаем активную работу с агентствами недвижимости. Вначале стоит заключить договора и поставить задачи 7 – 8 агентствами, чтобы потом отобрать из них 3 – 5 наиболее эффективных. Ставим им задачи по:

• требованию к месту – проходимость, площадь, диапазон аренды и т.д.
• конкретным местам – мы хотим здесь и здесь помещения, вот требования, ищите варианты
• возможным объектам – вот это конкретное помещение мы хотим, ведите переговоры

Критерии интересующих вас предложений должны быть сформулированы максимально подробно – места, состояние документов, аренда и т п. В каждом агентстве, с которым идет работа, необходимо бывать минимум раз в месяц, иначе работа с ним постепенно сходит на нет.

В течение нескольких недель появляется входной поток предложений от агентств, с которым ведется работа. Каждый день может появляться одно – два предложения, с которыми нужно вести работу по их оценке вплоть до принятия решения об открытии.

Оценка характеристик предложенных объектов, принятие решений об открытии

Здесь уместно подчеркнуть, что основная часть – более 80 % предложений – отсеивается на предварительном этапе оценки, когда мы рассчитываем возможный товарооборот, проверяем документы о собственности и перевод в нежилой фонд бывших квартир, выясняем условия аренды и используем коэффициент двукратного превышения расчетного товарооборота над оборотом выхода на безубыточность.

Открытие аптек и вывод их на безубыточность

Планирование, координация и контроль выполнения действий по открытию и выводу на безубыточность аптеки. Мероприятия вкрупную группируются следующим образом

• Ремонт
• Планировка (торговое оборудование и оргтехника)
• Найм персонала
• Подготовка всех документов и лицензирование
• Обеспечение технического задания на открытие аптеки
• Маркетинговые мероприятия по раскрутке
• Контроль и повышенное внимание до выхода на безубыточность

Этот этап занимает существенный временной ресурс. Поэтому чем раньше принимается заведующая аптекой и чем больше ей (ему) можно делегировать координацию и контроль выполнения плана открытия и выхода на безубыточность, тем лучше.

В идеале кандидатура должна быть на примете уже на этапе рассмотрения помещения, чтобы в случае принятия решения об открытии сразу же принять заведующую.

В таком варианте у вас остается время на выполнение своих остальных функций.

От правильного выбора места для кафе, магазина или ресторана часто зависит успех бизнеса

От правильного выбора места для кафе, магазина или ресторана часто зависит успех бизнеса. Начинающим предпринимателям надо обратить внимание на пять важных факторов.

Профиль

Cфера деятельности розничного бизнеса определяет и его расположение. Например, еще несколько лет назад многие владельцы магазинов одежды и обуви предпочитали открываться вблизи метро. Но сегодня потребитель скорее посвятит обновлению гардероба часть выходных, чем будет это делать по пути на работу. Сейчас преимущество отдается торговым центрам, а отдельные магазины остались только на пешеходных улицах в центре в качестве флагманских.

Street retail остается актуальным для банков, аптек, продовольственных магазинов в формате «у дома», салонов красоты и салонов связи. Фактически пустая ниша для street retail — это товары для дома, хозтовары. Ехать на окраину города в OBI, чтобы купить несколько гвоздей, глупо.

Новое направление street retail — это нишевые магазины конкретных продуктов (фермерских, вина, рыбы, мяса и проч.), такие как «Мяснов», «Отдохни», «Вкусвилл — избенка», «Тирольские пироги» и т.д. В Москве потребитель все чаще предпочитает покупать мясо в мясной лавке, ради этого он даже готов пройти несколько сотен лишних метров от метро.

Аудитория

Прежде чем открывать торговую точку, важно понять, кто ваша целевая аудитория. Если есть планы открыть магазин «Товары из Белоруссии», то, конечно, не стоит искать помещение в центре города. Ваши клиенты — люди с невысоким достатком, поэтому такие точки нужно размещать в спальных районах, возможно, вблизи вокзалов. Напротив, если вы хотите открыть магазин экопродуктов, винный бутик, то важно заявить о себе, поэтому открыть первую точку можно в центре на пешеходной улице (Никольская, Кузнецкий Мост, Пятницкая).

При желании открыть кафе-кулинарию также стоит ориентироваться на пешеходный трафик. Но, возможно, стоит рассматривать и места вблизи офисных центров — люди оттуда могут не только прийти к вам обедать, но и взять еду на вынос.

Окружение

Этот фактор очень часто не учитывают, а зря. В Москве есть несколько мест, которые уже облюбованы определенными видами бизнеса. Например, район Патриарших прудов, Камергерский переулок — это зона общепита. Если вы хотите заявить о своем концептуальном заведении, то стоит открыться там, где уже есть публика. Район Саввинской набережной, Artplay, дизайн-завод «Флакон» — места скопления интерьерных лавок и молодых дизайнеров.

Интересную стратегию размещения выбрали владельцы сети «Вкусвилл — избенка»: они предпочитают открываться рядом с супермаркетами «Азбука вкуса» и «Перекресток». Их ассортимент (фермерские молочные продукты) вряд ли можно обнаружить на полках этих торговых сетей, но аудитория этих сетей — потенциальные покупатели «Вкусвилла».

Помещение

В street retail очень важно, чтобы потенциальный покупатель имел визуальный контакт с торговой точкой, поэтому при выборе помещения обращайте внимание на витрины, большие окна. Обязательно должен быть первый этаж, вход должен быть отдельным и простым. Пусть само помещение внутри будет двухэтажным, но не заставляйте покупателя подниматься на второй этаж до того момента, как он зашел внутрь. Важно сразу задать арендатору вопросы о подключаемой электрической мощности, чтобы ограничения по электрике не стали проблемой, после того как вы заключите договор аренды.

Арендодатель

Рынок сейчас благоволит арендатору. Большинство арендодателей вне торговых центров готовы заключать рублевые договоры с фиксированной ставкой, тогда как в торговых центрах существует вероятность привязки платы к обороту точки. Стоит настаивать на долгосрочном договоре аренды — на 3-5 лет. Индексация арендной платы не должна превышать 5%. Обязательно настаивайте на каникулах (минимум один месяц) — вы не должны платить за время, которое уйдет на подготовку помещения к открытию. Не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в договор пункт об одностороннем расторжении договора с уведомлением меньше чем за шесть месяцев.