Согласование результатов полученных разными методами оценки. Цель и задачи главы

Целью согласования результатов, полученных с помощью использованных методов, является выявление в рамках решаемой задачи преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, определение единой стоимостной оценки. Преимущества (недостатки) каждого метода в оценке стоимости объекта определяются по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность исходной информации, на основе которой проводится анализ.
3. Способность используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические характеристики объекта оценки.

Процесс сведения результатов, полученных различными подходами, приводит с учетом дополнительных корректировок к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле

S п = V ср S ср + V зат S зат + V дох S дох , где

S ср,S зат,S дох - стоимость объекта - полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно;

V ср,V зат,V дох- коэффициент весомости результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем

V ср + V зат + V дох =1

В данной работе использована процедура ранжирования (метод анализа иерархий). Ранжирование - это расположение результатов оценки, полученных с помощью разных подходов (методов), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки с применением разных подходов (методов).

Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты использования этих подходов (методов).

Критерии качества формулируются для всех трёх подходов.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

Оценщиком выбрана система четырех факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

0 баллов - если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
2 балла - если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
3 балла - если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
1. Соответствие виду рассчитываемой стоимости:

Предполагается, что сравнительный подход всегда соответствует рыночной стоимости - 3 балла.

Затратный подход на рынках, где не ведется строительства, не является реальной альтернативой покупке уже имеющихся в достаточном количестве объектов.

Вес затратного подхода по данному критерию - 2 балла.

2. Достоверность и достаточность:

В сравнительном подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны. Учитывая это, для результатов по данному фактору установлено 3 балла.

Затратный подход для объектов в условиях преобладания предложения над спросом существенно менее надежен по сравнению с двумя другими подходами.

В результате вес затратного подхода по данному критерию - 3 балла.

3. Способность учитывать факторы ценообразования:

В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере отражает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что надежность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного фактора надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу присвоен вес 3 балла.

В период преобладания предложения над спросом затратный подход в гораздо меньшей степени отражает структуру рыночных факторов ценообразования, вес 2 балла.

4. Способность учитывать мотивацию:

Сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром - 3 балла.

Затратный ориентир в ограниченном объёме реально ведущегося строительства не вполне адекватен в плане учета мотивации для цены объектов -2 балла.

Таблица 5

РЕЗУЛЬТАТЫ ОБОБЩЕНИЯ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ

	Сравнительный	Затратный	Доходный
Результат расчёта, руб.			Не применялся
Применение подхода в расчётах
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Суммарный ранг
Коэффициент весомости, %
Вес результатов расчёта соответствующего метода оценки, руб.
Согласованная величина рыночной стоимости объекта оценки, руб., в т.ч. НДС

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21213, которая после округления составила:

58000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей

Вывод: итоговая стоимость находится в пределах рыночного диапазона определенного для объекта оценки в Разделе Анализ рынка.

Суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее не получили бы, всегда содержит некоторую неопределенность (размытость, неоднозначность) и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В большинстве случаев на практике оценщик оперирует с некой выборкой рыночных цен, не имея информации обо всем объеме предложений (тем более сделок). В этих случаях «истинное» значение рыночной стоимости (то есть значение выбранной нами статистики генеральной совокупности) не может быть определено, так как генеральная совокупность цен недоступна для анализа. Именно в таких ситуациях возникает задача оценки значения статистики генеральной совокупности по выборке ее представителей (то есть части этой совокупности). И эта задача не имеет точного решения. «Точного» значения математического ожидания как среднего значения по всей генеральной совокупности без анализа этой совокупности определить невозможно. Именно в этом смысле рыночная стоимость в большинстве практических задач не наблюдаема на рынке.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…,n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности.

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя РС используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала. Однако упомянутое выше определение РС говорит о наиболее вероятном значении, которому в общем случае соответствует другая статистика случайной величины - мода. И лишь для симметричных одномодальных распределений случайных величин, каким, в частности является и нормальное распределение, значения математического ожидания и моды совпадают.

Вместе с тем процедура подбора оценщиком аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок оценщика при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку.

Подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах аналогов требуется также и для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам. Известно, что наличие оптимальных свойств у метода наименьших квадратов, применяемого при построении регрессионных зависимостей, тесно связано с нормальностью распределения результирующего параметра (выборки рыночных цен) и отсутствием в выборке грубых погрешностей. Еще одним условием обеспечения корректности построенной регрессии является нормальность распределения погрешностей, которая должна быть проверена на заключительной стадии регрессионного анализа.

Для проверки выборки аналогов на соблюдение условия нормального распределения и однородности рассчитаны коэффициенты вариации и осцилляции, коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса, а так же произведена проверка выборки на отсутствие выбросов.

Коэффициент вариации V характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

V = Ч 100%, где

V - коэффициент вариации;

у - среднеквадратическое отклонение (функция СТАНДОТКЛОН);

а - среднее арифметическое (функция СРЗНАЧ).

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Проверка выборки на отсутствие выбросов производилась в процессе проведения оценки. По результатам расчетов сравнительным походом коэффициент вариации находится в пределах 24,69%

Вывод: Возможные границы интервала в которых может находится рыночная стоимость может находится в пределах +- 24,69 % от определенной расчетным путем рыночной стоимости.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

Указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

Краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых

допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;

Установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

Вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),

С - окончательная величина оценки объекта;

С1 - оценка методом сравнения продаж;

С2 - оценка методом капитализации дохода;

С3 - оценка затратным методом;

K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты

(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100 ).

При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие" на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.

Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.

Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода"(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.

Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания. рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

В соответствии с ФСО. (Федеральными стандартами оценки.) Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В соответствии со стандартами оценки существует три общепринятых подхода:

Затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – как совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Должны быть применены все три подхода(или обосновать отказ от использования к-либо из них) . Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Она должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (м.быть и интервал). Способы выведения итоговой величины стоимости оценщик выбирает самостоятельно, это не может быть средняя арифметическая трех цифр. Оценщик присваивает каждому из подходов свой вес в зависимости от собранной информации, ее точности, достоверности, отражению рыночной ситуации, от количества поправок, и т.д. и рассчитывает средневзвешенную величину.Широко применяются другие более сложные методы статистики для усреднения – Метод анализа иерархий – матрица Соати и др.

текст статьи.

1. Введение

20 мая 2015 года Приказами Минэкономразвития России были утверждены новые редакции трех базисных федеральных стандартов оценки - ФСО №1-3. НП «СРОО «Экспертный совет» подробно освещало процесс разработки указанных документов, обращая внимание профессионального оценочного сообщества на их проблемные положения .

К сожалению, по причине низкой активности сообщества устранить все проблемные положения не удалось. Настоящая статья посвящена анализу неприметного, на первый взгляд, пункта 25 ФСО №1 , своеобразного «пасхального яйца» новой серии федеральных стандартов оценки. Дословно он звучит следующим образом:

«В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии)».

Обратим внимание, что данное положение появилось «из ниоткуда», уже после окончания работы Рабочей группы при Минэкономразвития России, в которой разрабатывалась новая редакция ФСО №1.

Реконструируем смысл указанного пункта стандарта:

В отчете об оценке должен быть отображен некий анализ и причина расхождения результатов, полученных как по различным подходам, так и методам оценки.
Это нужно делать только при существенном расхождении указанных результатов - из отчета об оценке должно быть понятно, существенно ли отличаются результаты или нет.
Критерий существенности расхождения результатов привязан к «границам диапазона стоимости », полученной при применении другого подхода (методов).
Следовательно, в отчете об оценке должны быть указаны границы данных диапазонов , поскольку без этого не будет понятно, существенно расхождение или нет (естественно, это справедливо для ситуации, когда в отчете об оценке применено более одного подхода к оценке).

Учитывая введенное п. 30 ФСО №7 требование приведения суждения о возможных границах интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки, получается трехуровневая конструкция: диапазоны (методов) → диапазоны (подходов) → интервал (итоговой величины стоимости объекта оценки).

В этой связи у практикующего Оценщика должны возникнуть следующие вопросы:

Что такое «диапазон»? Чем «диапазон» из ФСО №1 отличается от «интервала» из ФСО №7?
В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах (методах)?
Как определить и как указать в отчете об оценке диапазон стоимости по подходам (методам)?

Рассмотрим все эти вопросы на примере подходов оценки, при этом все результаты анализа могут быть использованы также для методов оценки.

2. Что такое «диапазон»

В табл. 1 приведены наиболее распространенные определения термина «диапазон».

Таблица 1.

Распространенные определения термина «диапазон»

№ п / п	Источник	Определение
	С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова	1. Интервал между самым низким и самым высоким звуками певческого голоса, мелодии или музыкального инструмента (спец.). 2. Область, в пределах которой осуществляются какие-н. измерения (спец.). Диапазон колебаний. Диапазон измерений. Диапазон радиочастот. 3. перен. Объем, размер знаний, интересов (книжн.). Ученый широкого диапазона.
	«Толковый словарь живого великорусского языка»
	«Толковый словарь русского языка» под ред. Д.Н. Ушакова	1. Совокупность всех звуков от низшего до высшего предела, воспроизводимых данным голосом или музыкальным инструментом (муз.). Диапазон человеческого голоса равняется в среднем двум октавам. Баритон с большим диапазоном. 2. перен. Охват, объем, размеры (интересов, знаний, деятельности и т. п.; книжн.).
	«Новый словарь русского языка. Толково-словообразовательный» Т.Ф. Ефремова	2. Область изменения какой-л. величины. 3. перен. Пределы распространения , объем чего-либо (о знаниях, способностях и т.п.).

Можно сделать вывод, что термины «диапазон» и «интервал» в целом являются синонимами, в частности это подтверждается . При этом сфера их использования несколько отличается:

«интервал» - чаще используется применительно к математическим задачам;
«диапазон» - к описанию волновых колебаний (голос, музыка, радиочастоты), а также чаще используется в переносном значении в повседневной речи.

3. В чем содержательная часть указания диапазонов в подходах?

В некоторых отчетах об оценке результаты расчета стоимости, полученные по различным подходам и/или методам оценки, значительно отличаются.

Причиной появления подобного отличия в большинстве случаев являются ошибки в отчете об оценке, реже объективные основания в виде невозможности учета какого-либо ценообразующего фактора или высокой степени неопределенности исходных данных. Поэтому значительные расхождения результатов в первую очередь сигнализируют о необходимости внимательного анализа и проверки проведенных расчетов. Вопросы выявления ошибок (инструментов искажения стоимости) подробно рассмотрены в .

В этой связи возникают следующие вопросы:

Можно ли согласовывать объективно полученные существенно различающиеся результаты расчетов?
Что считать существенным различием?

Ответ на данный вопрос может быть получен только на основе качественного анализа конкретной ситуации (качества исходных данных, использованной методологии, особенностей объекта оценки и рынка).

В условиях, когда законодательно невозможно установить границы подобного разброса , бороться с подобным инструментом искажения стоимости было достаточно проблематично.

В п. 25 новой редакции ФСО № 1 закреплен один из возможных критериев существенности отличия - он привязан к границам интервалов, - а также установлено требование по анализу причин существенного отличия результатов.

Целесообразность требования от Оценщика указывать такое количество диапазонов и интервалов достаточно спорна. Доводя данный тренд до абсурда, можно спрогнозировать, что в будущем в отчете об оценке будет необходимо указывать и обосновывать диапазоны для каждого из ценообразующих параметров. В этой части авторы считают, что правильным было бы ограничиться только указанием интервалов для итогового результата стоимости, а оценку существенности расхождений проводить на основе качественного анализа вышеуказанных критериев. Вместе с тем, учитывая, что данный пункт уже появился в ФСО, необходимы простые практические рекомендации по его реализации.

4. Как определить диапазон стоимости по подходу?

Экономическая и математическая сущность диапазона стоимости, полученной при применении разных подходов (методов), идентична сущности интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Поясним данный тезис.

Во-первых, возможна ситуация, когда стоимость объекта оценки определена по единственному методу в рамках одного подхода к оценке. Очевидно, что в этом случае «диапазон» совпадет с «интервалом».

Во-вторых, в были подробно описаны причины разброса цен (рыночный и объектный аспекты, погрешность расчетов), которые едины для всех вариантов поведения рыночного субъекта, чье поведение моделируется при определении стоимости. Например:

при оценке здания рыночная волатильность, связанная с недостаточной информированностью продавца, будет проявляться во всех подходах к оценке: затратный - цены на строительные материалы и работы, прибыль предпринимателя; сравнительный - цены объектов-аналогов, величины корректировок; доходный - ставки арендной платы за объекты-аналоги, прогнозы, величина рисков;
причины накопления погрешности расчетов не имеют специфики в зависимости от конкретной модели расчета (подхода к оценке).

Таким образом, применительно к границам диапазона стоимости, полученной при использовании подхода (метода) оценки, справедливы все положения, изложенные в отношения интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки. Это значит, что может быть использована модифицированная 3D-матрица интервалов (диапазонов) стоимости, пример которой применительно к оценке недвижимости был предложен в на основе анализа значительного массива отчетов об оценке, выполненных в 2002 - 2015 годах, рис. 1.

Рис. 1. Модифицированная 3 D -матрица интервалов (диапазонов) стоимости, %

Характеристика развитости рынка:

низкая - депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
средняя - региональные центры;
высокая - города-миллионники, крупные городские агломерации.

Характеристика оборачиваемости объектов:

низкая - крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
средняя - коммерческая недвижимость среднего масштаба;
высокая - стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.

Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:

качества исходной информации по параметрам расчета - информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.

Напомним, что отчеты об оценке могут соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и основываться на информации различного качества (детализации), естественно, с учетом основополагающего принципа существенности . Например, в одном отчете об оценке - в доходном подходе величина операционных расходов типичного офисного помещения определена как середина соответствующего рыночного диапазона (40 - 60 ед. → 50 ед.). В другом отчете об оценке - на основе детальной информации о параметрах эксплуатации объекта оценки текущим собственником Оценщик обоснованно уточняет величину операционных расходов внутри рыночного диапазона на отметке 55 ед. (величина обусловлена, например, повышенными потерями тепла в связи с особенностями заполнения оконных проемов, что может быть отслежено по счетчикам системы отопления).

количества параметров в расчетной модели - табл. 2;
характера взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели (аддитивное, мультипликативное влияние и пр.).

Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 - 1,2.

Таблица 2.

Примеры расчетных параметров

Подход к оценке	Параметр
затратный	земельный участок - цены объектов-аналогов, корректировки; затраты на замещение (воспроизводство) - удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; износы и устаревания.
сравнительный	цены объектов-аналогов; корректировки.
доходный	ставка арендной платы объектов-аналогов; корректировки; составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); темпы изменения показателей в течение времени; ставка дисконтирования и коэффициент капитализации.

Итоговый диапазон определяется по следующим формулам:

Итоговый алгоритм определения границ диапазонов:

Шаг 1. Определение диапазона стоимости, зависящего от развитости рынка и оборачиваемости объекта оценки (рис. 1).
Шаг 2. Определение показателя качества модели (рис. 1).
Шаг 3. Определение диапазона по формуле (1).
Шаг 4. Определение границ диапазона по формуле (2).
Шаг 5. Анализ и установление причин расхождения (при необходимости).

Предложенный в настоящих рекомендациях алгоритм может быть также использован для обоснования весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки, полученных отдельными подходами. Весовые коэффициенты могут быть определены на основе показателей качества модели (обратные величины):

Отметим, что предложенная модель в общем виде может быть использована не только для определения границ диапазонов при оценке недвижимости, но и при оценке других видов объектов оценки. Для этих целей при необходимости следует адаптировать предложенную шкалу к особенностям рынка конкретного типа объектов оценки или предложить свою шкалу, основанную на соответствующих статистических данных. При этом адаптация шкалы должна основываться на анализе следующих аспектов:

уникальности объекта и наличия на рынке «товаров-заменителей»;
характеристик составных частей объекта оценки (например, при оценке пакетов акций и долей участия - характеристик основных активов и обязательств);
динамики развития целевых сегментов рынка (отраслей).

5. Преобразование диапазонов подходов в интервал итоговой стоимости

Стоимость, полученная по отдельным подходам к оценке, может находиться в границах либо вне границ диапазонов стоимости, полученной по другим подходам к оценке.

5.1. При попадании стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, границы интервала, в котором может находиться итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 30 ФСО №7), могут быть определены следующим образом:

Вариант 1 - как крайние границы диапазонов стоимости подходов (в этом случае интервал будет шире и вероятность попадания стоимости в полученный интервал выше);
Вариант 2 - на основе средней величины диапазонов подходов. Итоговый интервал стоимости получается по следующей формуле:

5.2. Причины непопадания стоимостей, полученных по отдельным подходам к оценке, в границы диапазонов стоимостей, полученных по другим подходам к оценке, могут быть следующие:

при реализации подходов к оценке допущены ошибки технического или методического характера;
допущена ошибка при определении границ диапазонов;
имеющаяся информация не позволяет учесть один или несколько ценообразующих параметров в рамках конкретного подхода к оценке (метода оценки) или такой учет нецелесообразен, поскольку приводит к вырождению подхода к оценке или характеризуется высокой погрешностью.

Третий вариант требует дополнительного комментария.

Возможна ситуация, когда расхождение стоимостей (непопадание в границы диапазонов стоимости, полученной по другим подходам) может иметь объективный характер и возможно согласование таких стоимостей для определения итоговой величины рыночной стоимости после соответствующего анализа с установлением причин расхождений (согласно п. 25 ФСО №1). В таких ситуациях целесообразно обращать внимание не только на попадание полученных промежуточных результатов в диапазоны стоимости, полученных по другим подходам, но и также на пересечение, либо непересечение самих диапазонов . Случаи непопадания стоимости подхода в диапазон других подходов целесообразно делить на случаи, когда диапазоны стоимостей, полученных отдельными подходами:

пересекаются;
не пересекаются.

В первом случае, несмотря на существенность расхождения промежуточных результатов, они могут быть согласованы после соответствующего анализа.

Возможна ситуация, когда расхождения являются критичными для согласования промежуточных результатов. Например, объектом оценки является узкоспециализированный имущественный комплекс (совокупность объектов недвижимости) химического предприятия, который характеризуется наличием значительного экономического устаревания, обусловленного низкой загрузкой предприятий подобной специализации (устаревшие технологии, экономический кризис и пр.), а также экономической нецелесообразностью его перепрофилирования. Например, в отчете об оценке применены два подхода к оценке - затратный и доходный. Доступная информация позволяет определить величину экономического устаревания только на основе методов доходного подхода (разница в стоимости при «нормальном» и существующем уровне загрузки) - рис. 2. Использование результатов доходного подхода для определения величины экономического устаревания в затратном подходе приведет к вырождению подходов - их результаты совпадут.

Рис. 2. Диапазоны стоимости не пересекаются

В подобной ситуации Оценщику целесообразно:

при анализе причин расхождения диапазонов результатов, полученных по различным подходам к оценке, указать, что в затратном подходе к оценке не было учтено существенное по величине экономическое устаревание;
в итоговом согласовании отказаться от учета результатов, полученных на основе затратного подхода к оценке.

6. Пример обоснования границ диапазонов

Объектом оценки является типовое офисное здание, расположенное в региональном центре. Реализованы три подхода к оценке, в рамках которых использовано по одному методу. Получены следующие результаты: 3,2 млн.руб. (затратный), 3,3 млн.руб. (сравнительный), 3,6 млн.руб. (доходный).

По рис. 1. определен диапазон стоимости по двум критериям (развитость рынка и оборачиваемость объектов) - он составил ± 10%.

Анализ показателя качества модели приведен в табл. 3.

Таблица 3.

Анализ качества модели

Параметр	Подход к оценке
Параметр	затратный	сравнительный	доходный
Качество исходной информации по параметрам расчета	фактические и оценочные показатели	фактические и оценочные показатели	оценочные и прогнозные показатели
Количество параметров в расчетной модели
Характер взаимного влияния параметров расчета в расчетной модели	специфика не выявлена	специфика не выявлена	явно выражен мультипликативный эффект в методе дисконтирования
Качество модели

Итоговый анализ диапазонов, определение итоговой величины рыночной стоимости и ее интервала могут быть представлены в виде, показанном в табл. 4 и на рис. 3.

Таблица 4.

Анализ диапазонов стоимости

Параметр	Подход к оценке
Параметр	затратный	сравнительный	доходный
Результат расчета, руб.			3 600 000
Диапазон стоимости по двум критериям, ± %
Показатель качества модели, ед.
Диапазон стоимости, ± %
Нижняя граница диапазона стоимости (С min), руб.
Верхняя граница диапазона стоимости (С max), руб.	3 520 000
Существенность отличий	Отличия существенны : результат доходного подхода находится вне границ диапазона стоимости, полученной затратным подходом
Анализ и установление причин расхождений	… [анализ причин расхождения] … Учитывая вышеизложенное, Оценщик счел возможным для определения итоговой величины стоимости объекта оценки согласовать результаты всех трех подходов к оценке.

Рис. 3. Графическое представление диапазонов стоимости

Таблица 5.

Итоговое согласование результатов оценки

В конце статьи напомним офорт Франсиско Гойи «Сон разума рождает чудовищ». Неучастие большинства представителей профессионального оценочного сообщества в разработке документов профессионального уровня, их дистанцирование от принятия важных для отрасли решений, молчаливое согласие на передачу соответствующих полномочий другим и дальше будет приводить к необходимости «ритуальных плясок», аналогичных рассмотренным. Высказывайте мнение об относящихся к Вам документах еще на этапе их подготовки, например, на сайте regulation.gov.ru.

Москва, июнь 2015 года

Список источников

Готовится первое заседание Совета по оценочной деятельности - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611.
Ильин М.О., Лебединский В.И. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости - [Электронный ресурс] // сайт: сайт НП «СРОО «Экспертный совет»..pdf.
Словарь синонимов русского языка. Практический справочник. — М.: Русский язык. З.Е. Александрова. 2011.
Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики качественных параметров общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке // ВЕСТНИК Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, №5(47) 2012. - М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012 (http://maxosite.ru/resources/ilin_materiality.pdf).
Каминский А.В., Ильин М.О., Лебединский В.И. и др. Экспертиза отчетов об оценке: Учебник - М.: Книжная Линия, 2014.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ГЛАВЫ:

обосновать необходимость согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученных методами доходного, затратного и сравнительного подходов;
проанализировать причины расхождения результатов оценки стоимости недвижимости, полученных различными подходами и методами;
рассмотреть содержание методов согласования предварительно рассчитанных результатов стоимости.

ПРОЦЕДУРАМ КРИТЕРИИ СОГЛАСОВАНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оцен- щика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.

В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку.

Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям.

Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъекта вных причин.

К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести:

? состав используемой информации;
? экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные;
? инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов;
? принципы оценки, лежащие в основе различных подходов;
? доказательная база и логика обоснований и пр.

К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

? качество используемой информации;
? профессионализм оценщика;
? противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;
? уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;
? арифметические ошибки и пр.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Таким образом, окончательная величина стоимости представляет собой как математические расчеты, так и их обоснование. Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка. Используемая на различных этапах информация и принимаемые оценочные решения требуют адекватного применения, соблюдения необходимой корреляции. Они должны применяться согласованно, соответствовать решаемой проблеме, а аналитические инструменты оценки должны максимально соответствовать конкретному заданию.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Информационное обеспечение процесса оценки методами доходного, затратного и сравнительного подходов следует проверить с точки зрения подлинности, уместности и достаточности. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

В процессе оценки недвижимости анализируется большое число факторов, влияющих на величину стоимости объекта оценки. Рассмотрим фактор жизненного цикла недвижимости и этап, на котором объект находится на дату оценки. Общий срок службы объекта обычно определяется сроком его физического существования, т.е. от ввода объекта в эксплуатацию до его сноса. Для инвестора важное значение имеет срок экономической жизни, поскольку именно в этот период функционирование объекта приносит его владельцу прибыль, а затраты на дополнительные улучшения, например ремонт, сопровождаются ростом стоимости недвижимости. Общий срок службы оценщик делит на два периода: хронологический возраст, или время, прошедшее от даты ввода до даты оценки, и остаточный срок службы - период функционирования недвижимости после даты оценки. Длительность остаточного срока службы является важным ценообразующим фактором, учитываемым в доходном, затратном и сравнительном подходах.

Объективная оценка общего и остаточного полезного срока службы недвижимости является одной из наименее разработанных процедур стоимостной оценки. Результаты оценки остаточного полезного срока службы используются в ходе экономического анализа для принятия решений о заключении договоров аренды на объекты недвижимости, банковском кредитовании под залог, решении вопросов о продаже или ликвидации активов, реализации инвестиционных проектов и т.д.

Анализ срока службы - это определение характеристик срока службы этих активов, таких как общий и типичный срок службы, соотношение хронологического и эффективного возраста, остаточный срок полезного использования оцениваемых активов. Для этого необходимо изучение условий создания новых объектов недвижимости, вложения капитала в существующую недвижимость, проведения строительных работ по реконструкции объектов, их последующего выбытия.

Недвижимость как инвестиционный актив с позиции влияния жизненного цикла на его стоимость имеет свою специфику. Оценка бизнеса, как правило, основывается на предположении неограниченного существования предприятия и генерации денежного потока. Данное утверждение базируется на том, что рассматриваемое предприятие будет существовать вечно, поскольку реинвестирование дохода обеспечит не только поддержку имеющихся мощностей, но и динамичное развитие бизнеса. Оценка нематериальных активов исходит из ограниченного срока генерации денежного потока, поскольку конкретный нематериальный актив, как правило, имеет остаточный полезный срок службы, лимитированный, например, отношениями собственника и пользователя, развитием научных достижений.

Для недвижимости характерно, с одной стороны, сходство с другими активами - ограниченность остаточного срока службы, с другой стороны, объекты недвижимости можно реконструировать, что продлевает их полезную жизнь. Реконструкция объектов обеспечивает новый поток доходов, превышающий капитальные затраты. Положительное значение чистой текущей стоимости дохода свидетельствует о приросте капитала собственника и экономической целесообразности строительных работ на объекте недвижимости.

Оценка остаточного полезного срока службы недвижимости является составным элементом всех трех подходов к оценке активов. Инвестиционная составляющая стоимостной оценки опирается на анализ будущих доходов от недвижимости, который включает не только расчет величины будущих доходов, но и оценку периода времени, в течение которого объект будет генерировать эти доходы. Таким образом, стоимость недвижимости зависит от его потенциального срока службы.

Классические подходы к оценке стоимости требуют расчета остаточного срока полезного использования. В методах затратного подхода анализ остаточного срока службы помогает оценить величину износа. Как правило, оцениваемая недвижимость к моменту оценки имеет определенный хронологический срок службы, который приводится к эффективному сроку службы актива, отражающему и фактическое состояние недвижимости, и ее годность к продаже. Поскольку к моменту оценки недвижимость потеряла определенную часть своей потенциальной стоимости, ее (долю) обычно измеряют отношением эффективного срока службы актива к его общему сроку службы. Процент износа используется в качестве корректировки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений. Дополнение процента износа (единица минус отношение эффективного срока службы к общему сроку службы) отражает коэффициент остаточного срока службы. Коэффициент остаточного срока службы, умноженный на полную восстановительную стоимость здания, представляет собой один из важнейших компонентов стоимости. Оценка ожидаемого остаточного срока службы оказывает влияние на результат стоимостной оценки недвижимости затратным подходом.

Объективная оценка остаточного срока службы объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода имеет существенное значение для отбора объектов-аналогов, анализа степени их сопоставимости с оцениваемым объектом, а также для расчета и внесения корректировок. Несопоставимость остаточного срока службы оцениваемого объекта и аналогов должны являться обоснованием для принятия или отказа как от использования сравнительного подхода, так и для отклонения конкретного объекта-аналога.

В доходном подходе анализ общего срока службы и оценка остаточного срока полезного использования являются необходимыми элементами оценочных обоснований. Метод капитализации дохода, используемый как для оценки объекта в целом, так и для расчета стоимости реверсии в методе дисконтированных денежных потоков, нуждается в определении коэффициента капитализации. Одной из составляющих коэффициента капитализации наравне со ставкой дохода инвестора является норма возврата капитала. Расчет нормы возврата капитала существующими методами (Ринга, Инвуда, Хоскольда) требует оценки периода времени, в течение которого объект будет приносить доход, обеспечивающий возврат первоначальных инвестиций. Для подтверждения продолжительности этого промежутка времени или для прогнозирования ряда потоков дохода должен быть рассчитан остаточный срок полезного использования.

Причины износа недвижимости обычно делят:

? на физические (эксплуатация, аварии, естественное природное воздействие, катастрофы);
? функциональные (несоответствие требованиям рынка, несоответствие прочим производственным параметрам, устаревание);
? производственные (изменение управленческой и учетной политики);
? экономические (изменение спроса, процентных ставок, условий финансирования).

Таким образом, остаточный срок службы недвижимости взаимосвязан с такими параметрами, как общий срок службы и процент износа актива на дату оценки. Расчет остаточного срока службы как разницы между типичным сроком службы, установленным строительными нормами и правилами (СНиП), и хронологическим возрастом может не давать объективной информации для оценки остаточного срока службы недвижимости, поскольку существует ряд дополнительных ограничений, лимитирующих и изменяющих период, рассчитанный по календарным датам.

Рассмотрим наиболее распространенные факторы, ограничивающие остаточный срок службы.

Юридические факторы ограничивают срок службы законом, постановлением или административным распоряжением.

Контрактные факторы влияют на срок службы условиями договора аренды, устанавливающего срок договора, условия использования и т.д.

Судебные факторы ограничивают срок службы постановлением или решением судьи или другой аналогичной инстанции (например, третейского судьи или члена трибунала). Судебное решение может давать определенную защиту или требовать выполнения определенных действий (таких, как передача собственности или осуществление ряда платежей).

Физические факторы определяют срок службы величиной износа строения. Объекты недвижимости изнашиваются со временем или в результате их физического использования.

Технологические факторы изменяют срок службы под влиянием изменений в технологических характеристиках объектов аналогичного назначения. Недвижимость может продолжать выполнять свои функции, однако появление конкурирующих объектов с лучшими характеристиками может повлиять на доходность и срок экономически эффективного функционирования недвижимости. Пользователь прекращает эксплуатацию недвижимости и переходит на технологически более совершенный актив.

Функциональные факторы ставят срок службы в зависимость от способности актива продолжать выполнять функцию, для которой он был предназначен. Когда недвижимость больше не может выполнять свои функции, она достигает конца своего функционального срока существования.

Экономические факторы ограничивают срок существования недвижимости ее способностью приносить справедливую норму дохода владельцу или пользователю. Если актив не может больше приносить экономический доход, то он достиг конца своей экономической жизни.

Вид объекта и ограничения определяет способ анализа и оценки остаточного срока службы.

Дефинитный анализ применяется для объектов недвижимости, по которым достаточно легко оценить остаточный срок службы на основе информации о дате постройки, эффективном возрасте. Однако аналитик должен рассмотреть наличие внешних причин, ограничивающих остаточный срок, например истечение срока аренды земельного участка, снижение спроса на объекты подобного назначения, класса ит.д.

Для оценки остаточного срока службы актива с использованием физических ограничений требуются профессиональные инженерные знания и опыт восстановления зданий и сооружений.

Качественный анализ жизненного цикла является одним из наиболее часто используемых методов оценки остаточного срока службы и включает рассмотрение будущих рыночных условий и количественных характеристик существующей среды. Данный анализ представляет логическую оценку существующего состояния объекта и прогнозирование изменений, которые могут произойти с объектом и привести к изменению в конечном счете его доходности.

Количественный анализ основан на формировании базы данных об изменении стоимости объектов недвижимости в процессе физического, функционального и внешнего износа. Использование фактической информации по аналогичным объектам позволит осуществить экспертную оценку обесценения, а систематизация наблюдений - выявить закономерности для их учета в оценке остаточного срока службы оцениваемого объекта.

В настоящее время для определения остаточного срока службы объектов недвижимости используется методика российских стандартов бухгалтерского учета (РСБУ), т.е. расчеты привязаны к методам начисления амортизации основных фондов. В РСБУ нормативные сроки полезного использования объекта определяются в соответствии с кодами ОКОФ либо шифрами ЕНАО. Основной недостаток такого подхода к определению остаточной жизни здания состоит в оперировании при расчетах нормативным сроком службы здания и его хронологическим возрастом. Данная информация не учитывает фактического состояния оцениваемого объекта, его пригодности к продаже, а также фактически проведенных на объекте работ по реконструкции, капитальному ремонту и др.

Для расчета остаточной жизни недвижимости целесообразнее использовать методологию Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) по определению сроков полезного использования объекта для начисления амортизации. В соответствии с МСФО (IAS 16) срок полезного использования определяется следующим образом:

1) период времени, на протяжении которого организация предполагает использовать актив;
2) количество единиц производства или аналогичных единиц, которое организация ожидает получить от использования актива.

Расчет остаточной жизни оцениваемого объекта недвижимости можно осуществить сравнительным подходом на основе приема рыночной выборки. В данном случае используются рыночные данные об аналогичных объектах недвижимости, сделки по которым должны удовлетворять трем основным условиям:

1) принадлежать к сегменту рынка оцениваемого объекта;
2) совершаться на дату, близкую к дате оценки;
3) иметь сходный с оцениваемым объектом уровень износа.

В цену аналогов необходимо внести необходимые поправки на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Затем рассчитывается остаточная стоимость схожих зданий как разница между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земельного участка. После определения полной восстановительной стоимости строений для каждого следует рассчитать в денежном выражении общий накопленный износ и преобразовать его в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для дальнейшего расчета; если оцениваемый объект имеет отличия от аналогов по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовую норму. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета остаточного срока экономической службы оцениваемого объекта.

Пример 12.1. Рассмотрим на условном примере применение данного метода для расчета остаточного срока службы недвижимости.

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 13,5 до 21,1%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если общий срок службы оцениваемого здания составляет 80 лет, а норма износа, рассчитанная как среднее арифметическое, на уровне 16,7%, то остаточная жизнь здания составит:

80 X (1 -0,167) = 67 (лет).

Пример 12.2. Рассмотрим особенности использования метода, если объекты-аналоги будут иметь различный хронологический возраст.

Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет 38,8-56,0%. Большая амплитуда требует корректировки на выявленное расхождение в хронологическом возрасте аналогов. Для этого общая норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон значений годовой нормы сужается до значений от 3,2 до 4,4%. Если фактический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как среднее арифметическое, составляет 3,87% в год, то процент общего износа оцениваемого здания составит 38,7% (3,87% х 10). Следовательно, остаточная жизнь здания при нормативном сроке службы (80 лет) составит:

Надежность применения метода рыночной выборки для расчета остаточной жизни на основе нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, то сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию. Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.

Правильность проведенных математических расчетов необходимо проверить, причем проверку целесообразно поручить другому оценщику. Особое внимание необходимо уделить логике процесса оценки и, в частности, адекватности целевого назначения оценки использованным подходам и методам, полноте, достоверности и системности.

Определение итоговой величины стоимости предполагает анализ и изучение результатов, полученных различными подходами и методами. Расхождение полученных результатов более чем на 10% требует принятия взвешенного решения. Профессионализм, знания и суждения оценщика на этапе согласования полученных результатов оценки имеют решающее значение.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. Данный критерий указывает, насколько каждый подход соответствует целевому назначению результатов оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов. Например, достаточность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета дохода от недвижимости, или обоснованность расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или насколько надежны данные, служащие источником для определения величины функционального и экономического износа. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.