Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск.

В арендных отношениях собственник имущества обязан сдать имущество в пригодном для использования состоянии, а арендатор обязан использовать это имущество строго по назначению и обеспечить его сохранность. Если съемщик испортил имущество, у арендодателя возникает право не только истребовать свое имущество назад и требовать досрочного расторжения договора аренды, но заявлять о необходимости компенсации убытков, причиненных ему порчей имущества, а также выплаты упущенной выгоды. В такие требования необходимо внести расходы по восстановлению испорченного имущества, а также арендные платежи за весь период аренды, предусмотренный в договоре, так как арендодатель получил бы эти средства в случае надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по обеспечению сохранности имущества.

Размеры штрафа

Наиболее распространенной является ситуация, когда квартиранты нанесли ущерб имуществу и отказываются платить. В таких случаях необходимо пригласить специалистов с товарищества собственников жилья, составить акты порчи имущества, и обратиться с соответствующим исковым заявлением в районный или мировой суд. В случае, если сумма ущерба не превышает 50 000 рублей, то необходимо обращаться в мировой суд, если сумма ущерба выше, то необходимо обращение в районный суд.

В ходе судебного разбирательства может быть назначена строительно-техническая, товароведческая, оценочная и иные виды экспертиз, которые позволят оценить размер ущерба имуществу, причинённый действиями квартиранта. Если договор аренды предусматривает досудебный порядок урегулирования спора, то в этом случае обязательно должна быть направлена претензия о порче имущества арендодателя, которая должна быть рассмотрена в установленные договором аренды сроки. Если квартиросъемщик испортил имущество и не реагирует на полученную претензию, то необходимо предпринимать уже меры принудительного взыскания причиненного ущерба, в том числе обращение в суд.

Необходимо крайне внимательно и квалифицированно составлять договор аренды, который должен обязательно содержать в себе такие моменты как порядок передачи имущества, целевое использование этого имущества, а также, ответственность арендатора за сохранность имущества. В зависимости от конкретной разновидности имущества, сдаваемого в аренду, в законодательстве предусмотрены существенные условия договора аренды, которые позволяют всесторонне защитить интересы как арендатора, так и арендодателя. Так в большинстве договоров аренды в случае порчи имущества съемщик обязуется выплатить не только стоимость поврежденного имущества, но компенсировать убытки, причинённые виновными действиями.

Бывают ситуации, когда арендаторы нанесли ущерб и сбежали, наивно полагая, что им удастся избежать ответственности. При таких обстоятельствах арендодателю необходимо юридически грамотно закрепить доказательства нарушения договора аренды и предоставить достаточное количество неоспоримых доказательств порчи арендованного имущества в суд. К примеру, в случае, если был сломан телевизор, то необходимо составить акт с участием соседей о том, что сломан телевизор, вызвать специалиста на дом для выявления неисправности и получения документа с указанием повреждения, сделать копию акта приема передачи квартиры, и вместе с копией паспорта представить все эти документы в суд.

При обращении в суд также важно своевременно предпринять шаги по обеспечению иска, в том числе подать ходатайство на установление запрета на операции с расчетным счетом должника, потребовать вынесения определения о запрете покидать территорию страны должнику, описи имущества должника и т.д. Очень важно в договоре подробно прописать ответственность арендодателя за ущерб, причиненный имуществу арендатора, что позволит в дальнейшем в случае судебного разбирательства без проблем доказать свою правоту.

Ответственность арендатора за порчу имущества

Съемщик квартиры несет материальную ответственность лишь в случае своих виновных действий, повлекших нанесение ущерба имуществу. Если арендодатель является виновником повреждения имущества арендатора, то последний имеет право требовать компенсации убытков и возмещения упущенной выгоды. В качестве доказательств повреждения имущества арендатора могут выступать акты приема передачи, осмотра имущества, заключения специалистов и экспертизы, показания свидетелей, а также признание самого арендодателя. Ответственность арендатора за порчу имущества арендатора, как правило, выступает в материальной форме в виде обязанности в денежной форме возместить причиненный ущерб, но на практике нередко арендатор и арендодатель договариваются о взаимном зачете арендных платежей и стоимости поврежденного арендодателем имущества арендатора.

Возмещение ущерба

Законодательство предусматривает, что возмещение ущерба арендатором арендодателю , может быть осуществлено в денежной форме, либо виновное лицо за свой счет производит ремонт поврежденного имущества. Особенности компенсации причинённого вреда устанавливаются в договоре аренды и могут варьировать в зависимости от конкретной ситуации и разновидности имущества. В случае, если виновное лицо отказывается добровольно возместить стоимость поврежденного имущества либо произвести его ремонт за свой счет, необходимо обратиться в суд с дальнейшим взысканием причиненного ущерба поврежденному имуществу и упущенной выгоды при помощи судебных приставов.

Ю.В. Капанина, аттестованный налоговый консультант

Возмещение ущерба за утраченное арендованное имущество

Арендатор должен содержать арендованное имущество в целости и сохранности, ведь вернуть арендодателю его нужно в том же состоянии, в котором оно было получено (с учетом нормального износ а)ст. 622 ГК РФ . Но на практике нередко встречается ситуация, когда арендатор утратил или повредил полученное в аренду имущество и оно не подлежит ремонту. Арендатор вину признал, и ему придется возместить причиненный арендодателю ущер бпп. 1, 2 ст. 393 ГК РФ . Как отразить это в учете у обеих сторон, читайте в нашей статье.

Уведомляем арендодателя

Если арендатор выявит порчу (утрату) арендованного имущества, об этом нужно будет уведомить арендодателя. Ведь без объекта аренды договор аренды в части, устанавливающей обязательства сторон по предоставлению имущества во владение и пользование и по уплате арендной платы, прекращается в связи с невозможностью исполнени яст. 416 ГК РФ .

Но нужно помнить, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество. А если этого не произошло, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочк ист. 622 ГК РФ ; п. 38 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 . Но в нашем случае возвращать уже нечего. Мы нашли решение суда, в котором сделан вывод, что при утрате (уничтожении) арендуемого имущества вышеприведенная норма не применяется и арендную плату за утраченное имущество арендодатель потребовать уже не може тПостановление ФАС СКО от 04.03.2011 № А32-5850/2009 . И в случае утраты имущества у арендатора возникает обязанность не по уплате арендной платы, а по уплате компенсационной стоимости. Поэтому арендодателю в такой ситуации также невыгодно затягивать с прекращением договора аренды. Ведь в его интересах быстрее получить компенсацию за свое утраченное имущество.

Оформляем документы на утраченное имущество

Арендатор должен провести инвентаризацию, по результатам которой оформляются соответствующие инвентаризационные документ ыч. 3 ст. 11 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ ; п. 27 Положения, утв. Приказом Минфина от 29.07.98 № 34н ; п. 1.3 Методических указаний, утв. Приказом Минфина от 13.06.95 № 49 . Правда, полную инвентаризацию целесообразно проводить, только если неизвестно, какое имущество пострадало и в каком количестве, например, в результате пожара или потопа. В этих случаях могут потребоваться дополнительные документы: справки и заключения от компетентных органов (полиции, службы пожарной охраны, территориального органа МЧС и т. п.).

А если сломался, допустим, один арендованный ноутбук (к примеру, сотрудник пролил на него чай), то арендатору достаточно будет провести осмотр испорченного имущества. Его проводят технические специалисты - это могут быть как сотрудники арендатора, так и привлеченные эксперты (если нет своих). Также при осмотре могут присутствовать представители собственника имущества. Затем нужно составить заключение или акт осмотра в произвольной форме. В нем следует отразить факт повреждения (утраты) арендованного имущества, указать причину произошедшего. К акту надо приложить объяснительные записки материально-ответственного лица и/или виновного работника. И передать копии этих документов арендодателю.

Определяем размер ущерба

Конечно же, узнав о порче своего имущества, арендодатель захочет получить компенсаци юст. 15 , пп. 1, 2 ст. 393 ГК РФ . А для этого нужно установить размер ущерба. Причем даже если в утрате или повреждении имущества виноваты работники арендатора, убытки все равно придется возместить компании-арендатор уп. 1 ст. 1068 ГК РФ . Хотя арендатор также может потребовать от виновного работника компенсацию выплаченного арендодателю ущерб ап. 1 ст. 1081 ГК РФ ; ст. 238 ТК РФ .

Как и в каком размере взыскать ущерб с работника, когда потери фирмы - дело его рук, читайте:

Размер ущерба по общему правилу равен рыночной стоимости утраченного имуществ ап. 3 ст. 393 ГК РФ ; Постановление Президиума ВАС от 10.06.2008 № 1498/08 . Ее определяют так:

• <если> стоимость имущества прописана в договоре аренды, то, соответственно, она уже определена и ущерб выплачивается в этой сумме;
• <если> в договоре аренды стоимость имущества не определена - по согласованию сторон;
• <если> стороны не могут договориться о величине компенсации - в судебном порядке.

Учет у арендодателя

У арендодателя возникают следующие налоговые последствия.

Налог на прибыль

Во-первых, если утраченное имущество числилось в учете в качестве основного средства, то оно должно быть исключено из состава амортизируемого имущества. При этом остаточную стоимость этого основного средства, которую вы не успели самортизировать, можно учесть в расходах для целей расчета налога на прибыль. Однако в зависимости от применяемого метода начисления амортизации (линейного или нелинейного) остаточная стоимость будет учитываться в расходах по-разному.

Так, если вы используете линейный метод, нужно:

• прекратить начисление амортизации по списываемому основному средству с 1-го числа месяца, следующего за месяцем его выбыти яп. 5 ст. 259.1 НК РФ ;
• его остаточную стоимость единовременно включить во внереализационные расход ыабз. 2 подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ ; Письмо Минфина от 08.02.2007 № 03-03-06/1/73 на дату подписания акта о списании основного средств аПисьма Минфина от 09.07.2009 № 03-03-06/1/454 , от 21.10.2008 № 03-03-06/1/592 .

Если вы применяете нелинейный метод, списываемое основное средство исключается из амортизационной группы. Но суммарный баланс амортизационной группы не уменьшается и амортизация продолжает начисляться в прежнем порядке. То есть стоимость утраченного основного средства будет продолжать погашаться через амортизаци юп. 13 ст. 259.2 НК РФ ; Письмо Минфина от 24.02.2014 № 03-03-06/1/7550 .

А акт о списании основного средства арендодатель должен оформить на основании полученных от арендатора документально подтвержденных сведений об утрате имущества. Его можно составить либо по собственной форме, либо по унифицированной форме № ОС-4.

Во-вторых, сумма ущерба, возмещаемого арендатором, включается в состав внереализационных доходов при расчете налога на прибыл ьп. 3 ст. 250 НК РФ . Такие доходы отражаютс яподп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ :

• <или> на дату признания арендатором обязательства по выплате возмещения. При этом о признании ущерба свидетельствует либо фактическая уплата возмещения, либо его письменное признание должником. Это может быть двусторонний акт, подписанный сторонами (соглашение о возмещении ущерба, акт сверки и т. п.), или письмо арендатора, или иной документ, подтверждающий согласие возместить ущерб за утраченное имущество в определенном размер еПисьмо Минфина от 17.12.2013 № 03-03-10/55534 ;
• <или> на дату вступления в законную силу решения суда о взыскании ущерба (например, если стороны не смогли договориться о размере компенсации и арендодателю пришлось обратиться в суд).

НДС

В связи с утратой имущества у арендодателя возникают два вопроса относительно НДС: нужно ли восстанавливать ранее правомерно принятый к вычету НДС по выбывшему имуществу, если оно до конца не самортизировано, и следует ли начислять НДС с суммы возмещенного ущерба?

Восстанавливать НДС или нет? Вопрос этот является спорным уже давно. Чиновники настаивают на восстановлении налог аПисьмо Минфина от 05.07.2011 № 03-03-06/1/397 . Но в НК перечень случаев, когда его необходимо восстанавливат ьп. 3 ст. 170 НК РФ , закрытый. При этом такие основания для восстановления налога, как уничтожение и порча имущества, в нем не содержатся. Поэтому судьи принимают решения в пользу организаци йРешение ВАС от 19.05.2011 № 3943/11 ; Постановления ФАС МО от 25.12.2013 № Ф05-16440/2013 , от 04.10.2013 № А40-149597/12 .

Исчислять ли НДС с суммы возмещенного ущерба? Возмещение арендатором арендодателю стоимости утраченного (поврежденного) имущества не облагается НДС, поскольку оно не связано с реализацие йПисьма Минфина от 16.04.2014 № 03-07-08/17292 , от 29.07.2013 № 03-07-11/30128 ; Постановление ФАС СЗО от 29.04.2014 № А13-4941/2013 . А значит, и счет-фактуру арендодателю выставлять не нужно.

Однако с этим вопросом тоже не все просто. Не так давно ВАС высказал следующее мнени еп. 10 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33 . НДС при списании имущества по причине его утраты не начисляется, только если компания документально докажет, что это имущество выбыло именно по указанному основанию (то есть не по воле компании-арендодателя) и, соответственно, полученные от арендатора деньги являются компенсацией ущерба, а не платой за его продажу. А значит, очень важно, чтобы у вас были подтверждающие документы: акт об утрате имущества, согласие арендатора возместить причиненный ущерб, акт о списании выбывшего основного средства и т. п.

УСНО

Если ваша компания применяет упрощенку, то сумма ущерба, подлежащая компенсации арендатором, учитывается в доходах на дату поступления денежных средст вст. 346.15 , п. 3 ст. 250 , п. 1 ст. 346.17 НК РФ .

А вот в расходах стоимость утраченного имущества учесть не удастся из-за закрытого перечня расходов, на которые уменьшаются полученные доход ып. 1 ст. 346.16 НК РФ . Но не исключено, что вся стоимость уже была учтена в расходах ранее. И тут у вас может возникнуть вопрос: а надо ли при утрате основного средства корректировать налоговую базу по «упрощенному» налогу за весь период его использовани яп. 3 ст. 346.16 НК РФ ? Спешим вас успокоить: делать это не нужно, поскольку такая обязанность может возникнуть только при реализации (передаче) основных средств, а это не наш случа йПисьмо УФНС по г. Москве от 01.12.2005 № 18-11/3/88107 .

Бухучет

В бухучете арендодателю надо отразить списание утраченного имущества и получение возмещения убытков от арендатора.

Утраченное имущество списывается с учет ап. 29 ПБУ 6/01 на дату составления акта о списании основного средства. Начиная со следующего месяца амортизация по списанному имуществу уже не начисляетс яп. 22 ПБУ 6/01 .

Возмещение причиненных компании убытков учитывается в составе прочих доходов в сумме, признанной должником (или присужденной судом), на дату принятия решения о выплате компенсации (или на дату вынесения судом решения о взыскании убытко в)пп. 7 , 10.2 , 16 ПБУ 9/99 .

Записи в учете делаются такие.

Содержание операции	Дт	Кт
На дату списания основного средства
Списана балансовая стоимость утраченного ОС	01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств»	01, субсчет «Основные средства, сданные в аренду»
Списана начисленная амортизация по утраченному ОС	02 «Амортизация основных средств»
Списана остаточная стоимость утраченного ОС		01, субсчет «Выбытие основных средств»
На дату признания арендатором обязательства по возмещению ущерба
Отражена задолженность арендатора по возмещению ущерба		94 «Недостачи и потери от порчи ценностей»
Отражено в составе прочих доходов превышение суммы возмещения ущерба арендатором над остаточной стоимостью утраченного ОС*		91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы»
На дату оплаты ущерба
Получены денежные средства в счет возмещения причиненных убытков		76, субсчет «Расчеты по претензиям»

* Проводка делается в случае, если ущерб возмещается исходя из рыночной стоимости имущества, которая больше остаточной стоимости по данным пострадавшей стороны. Но бывает, что рыночная стоимость оказывается ниже остаточной. Тогда сделайте проводку Дт счета 91, субсчет «Прочие расходы», – Кт счета 76 на эту разницу.

Учет у арендатора

А теперь посмотрим, какие налоговые последствия утраты чужого имущества ждут арендатора и как это отразить в бухучете.

Налог на прибыль

Сумму возмещения за утрату арендованного имущества можно учесть при расчете налога на прибыль в составе внереализационных расходо вподп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ . Эти расходы учитываютс яподп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ :

• <или> на дату признания арендатором обязанности возместить причиненный ущерб;
• <или>

Причем суды считают, что отнесение суммы убытка во внереализационные расходы не зависит от предъявления к виновному работнику регрессного иска о взыскании с него уплаченных суммПостановления ФАС МО от 16.06.2014 № Ф05-5735/2014 ; ФАС УО от 13.03.2009 № Ф09-1303/09-С2 .

Если виновник все же компенсирует компании-арендатору выплаченный арендодателю ущерб, то сумма этой компенсации включается во внереализационные доходы для целей налогообложения прибыл ип. 3 ст. 250 НК РФ . Доход учитываетс яподп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ :

• <или> на дату признания ущерба должником;
• <или> на дату вступления в силу решения суда.

НДС

При выплате ущерба последствий по НДС у арендатора не возникает. Также не нужно начислять НДС на сумму полученной от виновного работника компенсации, поскольку нет реализаци иподп. 1 п. 1 ст. 146 , п. 1 ст. 39 НК РФ .

УСНО

Арендатор-упрощенец при расчете налога не сможет учесть в расходах возмещаемый арендодателю ущерб в связи с утратой арендованного имущества. Поскольку такой вид расходов не значится в закрытом перечне «упрощенных» расходо вп. 1 ст. 346.16 НК РФ .

А вот если виновный работник возместит выплаченный арендодателю ущерб, то в момент поступления денег в кассу компании (или на дату удержания из зарплаты работника) сумма компенсации включается в доходы, учитываемые при налогообложени ип. 1 ст. 346.15 , п. 3 ст. 250 , п. 1 ст. 346.17 НК РФ .

Бухучет

У арендатора сумма возмещения ущерба, связанного с повреждением (утратой) арендованного имущества, включается в состав прочих расходов на дату признания его компанией либо на дату вынесения судом решения о его взыскани ипп. 11 , 14.2 ПБУ 10/99 .

Записи в учете будут такие.

Содержание операции	Дт	Кт
На дату признания ущерба
Списана стоимость утраченного арендованного имущества		001 «Арендованные основные средства»
Признана сумма ущерба в составе прочих расходов организации	91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы»	76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям»
Уплачена сумма ущерба	76, субсчет «Расчеты по претензиям»	50 «Касса», 51 «Расчетный счет»
Если арендатор решил взыскать сумму ущерба с виновного работника
Отражена задолженность виновного лица за причиненный ущерб	73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям», субсчет «Расчеты по возмещению материального ущерба»	91, субсчет «Прочие доходы»
Погашена сумма возмещения ущерба, связанного с утратой арендованного имущества виновным лицом	70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»	73, субсчет «Расчеты по возмещению материального ущерба»

Иногда у арендодателя нет оснований требовать с арендатора стоимость поврежденного (утраченного) имущества. Это может произойти, когда арендатор в случившемся не виноват. Например, имущество пострадало в результате стихийного бедствия (других форс-мажорных обстоятельств либо действий третьих лиц). А в договоре аренды не установлена ответственность арендатора за случайную гибель (повреждение) имущества. Тогда эти риски и их последствия лежат на арендодател естатьи 211 , 401 ГК РФ ; Постановление Президиума ВАС от 19.06.2007 № 5619/06 . И арендатору следует лишь уведомить арендодателя о свершившемся факте. При этом никакие убытки арендатор арендодателю возмещать не должен. Арендодатель, в свою очередь, может взыскать убытки, возникшие в результате повреждения (гибели) имущества, с виновника, если найдет его.

ПРЕТЕНЗИЯ _________________________ между арендодателем _________________________ и арендатором _________________________ был заключен договор аренды № _________________________, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью _________________________ кв.м., кадастровый номер: _________________________, расположенный по адресу: _________________________. Договор аренды недвижимого имущества заключен на срок _________________________. _________________________ стало известно, что в период нахождения арендованного имущества в Вашем временном пользовании, ему причинен ущерб, а именно: _________________________. Факт причинения вреда подтверждается: _________________________. Сумма ущерба составляет _________________________ руб., о чем имеются соответствующие документы: _________________________. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Как прямо следует из п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В силу п. _________________________ договора аренды № _________________________ от _________________________ бремя ответственности за сохранность и целостность имущества, взятого в аренду, лежит на арендаторе _________________________ Согласно ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В силу ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В связи с изложенным, на основании ст.15, 309, 310, 615, 616, 1064 ГК РФ просим в срок до _________________________ возместить _________________________ ущерб, причиненный в результате повреждения арендованного имущества, в сумме _________________________ руб. Обращаем Ваше внимание на то, что в случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования в добровольном порядке, арендодатель _________________________ будет вынужден обратиться с исковым заявлением в _________________________ суд для защиты своих прав и законных интересов. В данном случае в соответствии со ст.110 АПК РФ арендодателем _________________________ будет заявлено требование о взыскании с Вас судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления, а также иных судебных издержек, связанных с рассмотрением указанного спора в суде. Письменный ответ на претензию просим направить по адресу: _________________________ в течение _________________________ дней с даты получения данной претензии. Приложение: 1. Копия договора аренды имущества. 2. Документы, подтверждающие факт повреждения арендованного имущества. 3. Документы, подтверждающие размер причиненного ущерба. 4. Документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в претензии. 5. Доверенность лица, уполномоченного на подписание претензии. Представитель по доверенности _________________________ _________________________ _________________________