Kontorite tüübid: kabinet, avatud ruum, kombineeritud. Kontoriruumide klassifikatsioon kategooria bc

Uus nimekiri koosneb 26 artiklist.

Moskva teadusfoorum teatas mitmete büroohoonete klassifikatsioonipunktide uuendamisest. Aasta jooksul arutasid foorumis osalevad ettevõtted büroohoonete hindamise kriteeriume ja vastavust tänapäevastele turunõuetele. Selle tulemusel vaadati üle 70% klassifikatsiooniüksustest objektide suhtes rangemate nõuete suhtes.

Tuletame meelde, et büroohoonete klassifikatsiooni töötas välja Moskva teadusfoorum 2003. aastal ja muudeti 2006. aastal.

Uuendatud klassifikatsioon koosneb 26 elemendist, mis rühmitavad nõuded põhikategooriatesse: insener-süsteemid, konstruktsiooniomadused, asukoht, parkimine, omamine, hoonete haldamine ja rentnike teenused. Oluliseks uuenduseks oli punkt “Sertifitseerimine” - ärikeskuste vastavus sellistele rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele nagu BREEAM ja LEED. See punkt on endiselt soovitus, kuid näitab turul toimuvaid muutusi ja ehitiste keskkonnamõju suurenemist.

Üksust "Parkimine" on mõjutanud olulised muudatused. Seoses viimaste muudatustega linna parkimiskoha korralduses on viie juhtiva rahvusvahelise ettevõtte analüütikud jõudnud järeldusele, et parkimisnõudeid on vaja muuta. Aiarõngas asuvate ärikeskuste jaoks hakkas parkimiskohtade saadavuse näitaja olema soovitusliku iseloomuga: 1 parkimiskoht 100 ruutmeetri kohta. m üüripinda. Klasside A ja B + objektide puhul, mis asuvad väljaspool Aiarõngast, on turvasuhtest saanud kohustuslik parameeter:

Aiarõnga ja kolmanda transpordiringi vahel: vähemalt 1/80;

Kolmanda transpordiringi ja Moskva ringtee vahel: vähemalt 1/60;

Väljaspool Moskva ringteed: 1/30 - 1/40 ja rohkem.

Üldiselt on salastatud ehitistele esitatavad nõuded muutunud rangemaks. Seega on 7 kriteeriumi muutunud kohustuslikuks:

Tsentraalse hoonehaldussüsteemi olemasolu (klass B +)

Kütte-, ventilatsiooni- ja kliimaseadmete olemasolu (klass B-)

Liftide ooteaeg mitte üle 30 sekundi (klass A)

Minimaalne lae puhaskõrgus 2,7 m (klass B +)

Põranda sügavus aknast südamikuni ei tohiks ületada 10 m (klass A)

Kaotustegur mitte rohkem kui 12% (klass B +)

Tõhusalt korraldatud vastuvõtu tsoon (klassile A)

B-klassi hoonete klassifikatsioonisüsteem on muudetud. Hoone hindamise kriteeriumid on nüüd kohustuslikud ja soovituslikud. Ehitise klassifitseerimiseks klassi B- objektiks peavad kontoritöötajate ohutu ja mugava töö tagamiseks olema täidetud kõik 8 kohustuslikku kriteeriumi:

Kütte-, ventilatsiooni- ja kliimaseadmete kättesaadavus,

Kaasaegne tuleohutussüsteem,

Moodsate liftide olemasolu neljakorruselistest hoonetest,

Videovalvesüsteemi olemasolu ja hoonele juurdepääsu kontroll,

Kvaliteetsete materjalide kasutamine ühisruumide ja fassaadi kaunistamisel,

Korraldatud valvega parkla kättesaadavus,

Organiseeritud hoone juhtimine,

Siseinfrastruktuuri olemasolu, võttes arvesse olemasolevat infrastruktuuri hoone vahetus läheduses.

Rahvusvahelises praktikas kasutatakse mitut kontorikinnisvara klassifikaatoritsiiski on enim kasutatud BOMA (Building Owners and Managers Accociation) välja töötatud süsteemi. Ärikeskused klassifitseeritakse kategooriate "A", "B" ja "C" järgi.

A-klassi büroopinnad on kõige prestiižsemad ja kvaliteetsemad, C-klassi omadused on tänapäevastest nõuetest kaugel. Kindlasse klassi määramine on teatud määral subjektiivne ja selle läbiviimisel võetakse arvesse vastavust teatavatele omadustele:

1. Asukoht
2. Hoone tüüp.
3. Hoone uudsus.
4. Ehitussüsteemide ehitamine, turvasüsteem.
5. Lahendused hoone planeerimisel, kaunistamisel ja ehitamisel.
6. Insener-süsteemid, kliimaseadmed ja ventilatsioonisüsteemid.
7. Telekommunikatsioonisüsteemid.
8. Parkimine.
9. Hoone varustamine liftidega.
10. Infrastruktuur.

Venemaal pole büroopindade ühtset klassifikatsiooni veel heaks kiidetud. Turul on palju süsteemivariante, kuid need kõik põhinevad sarnastel põhimõtetel.

Kuulsaimad klassifikatsioonid on:

1. Vene Vahendajate Gildi peaanalüütiku G.M. Sternik.
2. Moskva teadusfoorumi klassifikatsioonid, mis töötati välja 2003. aastal ja ajakohastati 2006. ja 2013. aastal.
3. Peterburi Teadusfoorumi klassifikatsioon 2008

Paljud hindamisettevõtted kasutavad "ABC" -ga sarnast süsteemi... Venemaa reaalsuses lisavad mõned ettevõtted spetsiaalse kategooria "D", mis on tingitud asjaolust, et paljud hooned kuuluvad nõukogude ajajärku, neid ei ole renoveeritud ja need ei vasta isegi kategooria "C" nõuetele.

Kooskõlas 2006. aasta Moskva teadusfoorumil kehtestatud karmistustega on 2003. aasta klassifikatsiooni muudetud. Uus struktuur jagab kaasaegsed büroohooned kolme tüüpi: "A", "B +" ja "B-". Hooned, mis ei vasta kindlaksmääratud kriteeriumidele, liigitatakse kategooriasse C ja alla selle. 2013. aastal oli oluliseks uuenduseks toode "Sertifitseerimine" ehk kontorikeskuste vastavus rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele: LEED ja BREEAM.

Teine klassifitseerimissüsteem tähendab klassi A jagamist täiendavatesse kategooriatesse: "A1", "A2", "A3" ja on detailsemad. Seda kasutavad oma praktikas Noble Gibbons ja Colliers International. Jaotus alaklassidesse "A +", "A" ja "A-" on sarnane.

Klass "A"

A-klassi ärikeskused, mis on kontoripindade jaoks optimaalne lahendus, asuvad uutes kompleksides, kus on kompetentsed planeeringud, kõrge ehituse ja viimistluse tase, automatiseeritud elu tugisüsteemid, mis on varustatud turva-, side- ja sidesüsteemidega. Sellised kontorid on peamiselt ehitatud kesklinna või mainekatele piirkondadele, kus on palju transpordivahetusi.

Kõrgklassi ärikeskustes ruume rendivad suured ettevõtted ja välisettevõtete filiaalid. Klass "A" vastab täielikult kõigile kaasaegse ehitise kriteeriumidele, sealhulgas:

1. Tsentraalse hoonehaldussüsteemi olemasolu.
2. Kaasaegse tuleohutussüsteemi kättesaadavus.
3. Lagede kõrgus vähemalt 2,7 m.
4. Kvaliteetsed viimistlusmaterjalid ühisruumide ja fassaadide jaoks.
5. Liftide ooteaeg ei ületa 30 sekundit.
6. Põranda sügavus aknast "südamikuni" ei ületa 10 m.
7. Tõhusalt korraldatud vastuvõtuala, konverentsiruumide, avarate söögi- ja puhkealade olemasolu.
8. Disainerite renoveerimine.
9. Ärikeskuse sissepääsuga mitmetasandiline maapealne või maa-alune parkla.

Klassi A puhul jagatakse alamklassideks: "A1", "A2", "A3", millel pole omavahelisi põhimõttelisi erinevusi ja mida kasutatakse hoone täpsemaks määratlemiseks.

Alamklass "A1"

Seda alaklassi iseloomustavad:

"A2"

Sellel on hoone asukoha suhtes vähem ranged nõuded ja see võib olla ka suhteliselt hiljuti valminud ehitise täielikult rekonstrueeritud hoone. Karakteristikud on lähedased klassile A1, kuid võimaldavad väiksemaid kõrvalekaldeid sekundaarsete parameetrite järgi.

"A3"

Võib määrata täielikult rekonstrueeritud hoonele, mis on 20-30 aastat vana. Lubatud on võrdlev planeerimise ebatõhusus ja madalama kvaliteediga keskkliimaseadme kasutamine.

Alamklassi "A2" osas on teatav halvenemine võimalik, näiteks kontorikeskuse asukoht ei ole kesklinnas, vaid kaugemal, kuid mainekamal alal.

"IN"

Turistiklassi kontorid, kuna B-klassi kontoriruume kutsutakse sageli, pole sageli A-klassi kontorist põhimõttelisi erinevusi. Erinevalt klassist A, mis on tüüpilised ruumid, klassifitseeritakse klassi B ärikinnisvara tööruumiks. Suurtes ettevõtetes töötab sellistes kontorites kõrgema juhtkonna töötajad. Üürnikeks on väikesed organisatsioonid ja ettevõtted.

Selliseid ruume iseloomustab:

"FROM"

C-klassi kontorid asuvad peamiselt nõukogudeaegsetes hoonetes, mis on kontoritarvete jaoks ümber kujundatud: teadusinstituudid, instituudid ja tehaste juhtimine.

Seda tüüpi ehitist iseloomustab sageli tsentraalse kliimaseadme täielik puudumine, ebaprofessionaalne juhtimine ja varustatud parklate puudumine.

Renoveerimisel kasutati odavaid materjale, probleeme on elektripinge ja infrastruktuuriga. C-klassi kontoriruumide põhiomadused:

1. Asukoht linna servas, ebamugav juurdepääs hoonele.
2. Kasutusaeg ületab 10 aastat.
3. Standardne renoveerimine, koridorsüsteem.
4. Aegunud disain, ebaefektiivne paigutus.

"D"

Klassi D kuuluvad kinnisvaraobjektid ei vasta moodsa objekti nõuetele kontorikinnisvara. Selle klassi kontoreid iseloomustavad vananenud insenerilahendused, puitpõrandad ja elutoetusteenuste puudumine. Need asuvad linnast väljas, ümberehitatud lao- ja tööstusruumides, elamutes.

Klassi D iseloomustab:

1. Kapitaalremonti vajava hoone seisukord.
2. Koridorisüsteem, asukoht keldrites ja poolkeldrites, kvaliteetse planeerimise puudumine.
3. Parkimine on spontaanne, valveta.
4. Infrastruktuuri puudumine hoolduseks ja hoonete haldamiseks.

Kontorite kinnisvarahindade levik

Kontori kinnisvarahinnad sõltuvad paljudest teguritest, mille peamine osa on kaugus keskusest ja vastavus ühele või teisele kategooriale. A-klassi kontori keskmine rendihind 2018. aastal Moskvas on 25 500 RUB. ruutmeetri kohta aastas saab B-klassi kontorit rentida keskmiselt 16 000 rubla ruutmeetri kohta. aastas ja ruutmeetri kohta klassis "B-" kontor maksab 14 500 rubla. aastal. Kontori rent allpool olevas kategoorias on keskmiselt 9000 rubla ruutmeetri kohta. aastal.

Õige hindamise vajadus määrab, kui oluline on kasutada kõigi turuosaliste jaoks kõige mugavamat ja täielikku klassifikatsiooni ning seda pidevalt ajakohastada. Selged kriteeriumid annavad selge ettekujutuse, mille eest üürnik on nõus raha maksma ning milliseid valikuid ja võimalusi üürileandja on valmis pakkuma.

Ärikinnisvara turg on tohutu ning ärikinnisvara klassifikaator on loodud selleks, et hõlpsamini ja kiiremini saada teavet hoone või ruumide peamiste parameetrite, kvaliteedi ja seisukorra kohta. Sellise klassifikatsiooni abil saavad üürnikud ruume ja nendele esitatavaid nõudeid professionaalsemalt hinnata ning arendajad saavad hankida kirjelduse kaasaegse büroohoone vajalikest omadustest mis tahes objekti edasiseks arendamiseks.

Kahjuks on igasugune klassifitseerimine tingimuslik ega tühista vajadust arvestada objekti individuaalsete omaduste ja muude nüanssidega. Lisaks sellele peavad turuosalised mõistma, mis alustel ja mis põhimõttel seda tehakse, et konkreetse vara määramine vastavasse klassi oleks mõistlik.

Muidugi on klassifikatsiooni koostamisel võimatu pakkuda ühtset lähenemisviisi ning seetõttu loovad maaklerid, arendajad ja konsultandid oma turusegmentide jaoks oma klassifikatsioonid või kohandavad läänelikke standardisüsteeme Venemaa tingimustele.

Ärikinnisvara segmenteerimine

Kinnisvara võib liigitada erinevate kriteeriumide järgi: eesmärgi, omandiõiguse eesmärgi, spetsialiseerumise astme, kinnisvara liigi, kasutusvalmiduse taseme järgi.

Nii tegid eksperdid eelmise sajandi 90. aastatel ettepaneku kinnisvaraobjektide nn konsolideeritud klassifikatsiooni kohta. Selle kohaselt võeti kasutusele mõiste kunstlikud objektid. Tehti ettepanek lisada siia spetsiaalsed ehitised ja ehitised:

• tervise parandamine (haiglad, kliinikud, hooldekodud ja lastekodud, sanatooriumid, spordikompleksid jne);
• haridus- ja kasvatustegevus (lasteaiad ja lasteaiad, koolid, kolledžid, tehnikumid, instituudid, laste loovuse majad jne);
• kultuuri- ja haridusvaldkond (muuseumid, näitusekompleksid, kultuuri- ja puhkepargid, kultuurimajad ja teatrid, tsirkused, planetaariumid, loomaaiad, botaanikaaiad jne);
• erihooned ja -struktuurid - administratiivsed (politsei, kohus, prokuratuur, võimud), monumendid, mälestuskonstruktsioonid, raudteejaamad, sadamad jne.

Kommertskinnisvara üldtunnustatud klassifikatsioon, mida kinnisvaraturul osalejad püüavad järgida, jagab kõik hooned ja ruumid segmentideks - kontori-, jae- ja laokinnisvara. Igas segmendis eristatakse klasse ja isegi alaklasse. Siinkohal teeme reservatsiooni: objektide klassist pole kunagi olnud selget arusaamist.

Ärikinnisvara turu struktuuris domineerib kontorikinnisvara. Näiteks kui võtta ajavahemik 2007–2011, siis nelja aasta jooksul vähenes see jaemüügi- ja laopindade pakkumise dünaamilisema kasvu tõttu peaaegu 12 protsendipunkti. Ekspertide prognooside kohaselt on 2012. – 2013. büroopindade pakkumise maht, mis veel nõudlust ei kata, kasvab kasvavas tempos, ehkki mitte nii dünaamiliselt kui ülejäänud kaks turusegmenti.

Kommertskinnisvara turu struktuuris teise koha hõivavad laokinnisvara. Selle osakaal on nelja aasta jooksul praktiliselt muutunud.

Jaekinnisvara segment on ärikinnisvara turu struktuuris kõige dünaamilisem. Peamine trend 2007-2011 sai selle detsentraliseerimiseks. Kauplemispindade pakkumise mahu kasvu kiire dünaamika on tingitud suurest nõudlusest kaubanduskeskuste pindade järele ning kõrgeim kapitalisatsioonimäär võrreldes teiste ärikinnisvara segmentidega.

Kontoriruumid

Kuni viimase ajani oli kontoripindade peamine klassifikatsioon jagada need kolmeks (A, B, C) või neljaks klassiks (pluss D).

A-klassi rajatised on kaasaegsed ärikeskused, mille on projekteerinud tuntud arhitekt arendaja poolt, kellel on suurepärane maine ja teatavad kogemused selles valdkonnas.

Selliste hoonete ruume eristavad optimaalsed planeerimislahendused ja kvaliteetne viimistlus. Hoone ise on varustatud uusimate insener-süsteemidega, professionaalne haldusettevõte tegeleb kõigi selle tööga seotud küsimustega.

Üürnike jaoks on loodud hästi arenenud infrastruktuur, maa-alune parkimine nõuab vähemalt ühte parkimiskohta 60 ruutmeetri kohta. üüripind.

B-klassi kontorite jaoks on oluline, et seal tehtaks hea remont, ööpäevaringne turvalisus ja ruumide juurdepääsu kontroll, samuti et hoonete haldusteenused toimiksid korralikult.

Klass C ühendab endiste uurimisinstituutide, hotellide, haridusasutuste ja muude haldusasutuste hooneid, ruume esimesel korrusel ja elamute keldrites. Reeglina otsustavad kõik majapidamisküsimused, sealhulgas turvalisusega seotud küsimused üürnikud ise.

Klassi määramine ärikeskusele, mida tähistatakse sümbolikomplektiga "ABC", tähendab, et see objekt kuulub klassi "A" asukoha järgi, klassi "C" hoone tüübi ja tehnilise taseme järgi, klassi "B" fondivalitseja taseme järgi , kuid samal ajal on objekti lahutamatu klass "C".

Kui hoone ei vasta täielikult teatud klassi igas kategoorias määratletud omadustele, on lubatud kaaluda ehitise eeliste alternatiivi ja selle võimalikku omistamist sellele klassile, kui kinnitatakse omaduste võimalikku samaväärsust.

Määratud klassid võivad muutuda. Kuna ehitatakse uusi A-klassi bürookeskusi ja olemasolevad bürookeskused vananeb, võidakse neile määrata madalama klassi klassid, näiteks mitte B, vaid C, või vastupidi, hoone moderniseerimisel võib ärikeskuse klass muutuda kõrgemaks.

Kui lisaks "C" -le on olemas ka klass "D", siis peamine erinevus nende vahel seisneb kontorites kasutatavate ruumide kvaliteedis, vähemalt kosmeetilise remondi olemasolus neis. Klass D hõlmab mõnikord kõiki hoonete keldreid.

Uus standardisüsteem

2011. aastal teatasid juhtivad Venemaa konsultatsiooniettevõtted uuest kontorikinnisvara standardite süsteemist. Samal ajal arvestati ainult kvaliteetsete kontoripindadega, mis jagunesid kolme klassi: “A”, “B”, “B +”.

Uue klassifikaatori peamine erinevus seisneb struktureeritud hindamiskriteeriumides. Kõik parameetrid jagunevad rühmadesse, millest kõigil on teatud hulk vajalikke ja soovitavaid omadusi. Näiteks A-klassi puhul peab objekt vastama järgmistele nõuetele:

• keskse hoonehaldussüsteemi olemasolu;
• võimalus seada igale kontoriplokile individuaalne kliimarežiim;
• kaasaegsed tuleohutussüsteemid;
• maailma juhtivate tootjate kvaliteetsed kiirliftid;
• kaks iseseisvat toiteallikat, millel on automaatne lülitus või diiselgeneraatori olemasolu;
• kaasaegsed turvasüsteemid ja hoonele juurdepääsu kontroll;
• lae kõrgus vähemalt 2,7–2,8 m;
• põrandaplaan on avatud;
• sammaste vahe vähemalt kuus meetrit.

Siia saab lisada võimaluse paigaldada täisväärtuslik tõstetud põrand, kvaliteetselt ja esinduslikult ühisalade viimistlus, sissepääsugrupp ja fassaad, hea asukoht, selle kuvandit negatiivselt mõjutavate läheduses asuvate objektide puudumine, mugav juurdepääs hoonele ja selle transpordile juurdepääsetavus, maa-alune parkla või kaetud mitmetasandiline maa parkimine maja sisekäiguga.

Klassi "B +" ehitised peavad vastama vähemalt kümnele ülaltoodud nõudele kohustuslikule ja kaheksale valikulisele ning B-kategooria jaoks piisab kuuest kohustuslikust ja kaheksast valikulisest parameetrist.

Jaemüük

Venemaa kaubanduskeskuste segmendis ei ole veel vastu võetud ühtset klassifikatsiooni, mis oleks kohandatud Venemaa tingimustele. Seetõttu eelistavad Vene analüütikud kaubanduskeskuste klassifitseerimisel kasutada Euroopa klassifikatsiooni. See klassifikatsioon põhineb:

• kaubanduspinna suurus;
• kaubanduskeskuse leviala;
• üürnike koosseis;
• müüdud kaupade eripära.

Kõigil juhtudel määrab kaubanduskeskuse tüüp ja selle spetsialiseerumine üürnike koosseisu ja kaubanduspiirkonna suuruse. Arhitektuuriliste ja planeerimislahenduste väljatöötamine, aga ka kaubanduskeskuse ruumi rentimine - vahendus - toimub kaubanduskeskuse kontseptsiooni alusel. Kaubanduskeskuse kontseptsioon peaks kajastama:

• ostjate sihtrühmad ("ostja portree");
• kaubanduskeskuse tüüp;
• üürnike koosseis ("ankrud", "mini-ankrud", kaasas).

Euroopa klassifikatsiooni kohaselt on kaubanduskeskusi 4 tüüpi:

• mikrorajoonide kaubanduskeskus (naabruskonna kaubanduskeskus);
• piirkonna kaubanduskeskus (kogukonna kaubanduskeskus);
• piirkondlik keskus (piirkondlik keskus);
• superregionaalne keskus (Super Regional Center).

Naabruses asuv kaubanduskeskus müüb igapäevaseid kaupu (toit, ravimid jms) ja osutab koduteenuseid, mis on keskuse kaubanduspiirkonnas ostjate seas igapäevaselt nõudlikud.

Mikrorajoonis asuvas kaubanduskeskuses on "ankur" supermarket, teised selle keskuse olulised üürnikud hõlmavad apteeki ja kaubamaja. Sageli nimetatakse keskusi, mis ei hõlma supermarketit, kuid on kogu rendipinna poolest sarnased mikrorajoonide keskustega, mikrorajoonide kaubanduskeskusteks. Mikrorajoonis asuva kaubanduskeskuse tüüpiline ala, kus on esitatud kõik sellele iseloomulikud funktsioonid, on umbes 5000 ruutmeetrit, kuid põhimõtteliselt võib see olla 3000 kuni 10 000 ruutmeetrit.

Linnaosa kaubanduskeskuse tüüpiline jaemüügipind on umbes 15 000 ruutmeetrit, kuid üldiselt võib see ulatuda 10 000 kuni 30 000 ruutmeetrini. Tavaliselt teenindab see elanikkonda 10-20 minuti kaugusel sellest.

Regionaalkeskuse pindala on 40 000 ruutmeetrit. m, samas kui see võib varieeruda vahemikus 30 000 kuni 100 000 ruutmeetrit. Tavaliselt hõlmab selline keskus: kaubanduskeskust, tehiskliimaga siseruumides asuvat ostugaleriid, moetooteid. "Ankrute" arv kahest - 50-70% pindalast. Sellise kaubanduskeskuse leviala on vahemikus 9–27 km.

Ülaregionaalse kaubanduskeskuse tüüpiline pindala on 80 000 ruutmeetrit ja see võib ulatuda 50 000 kuni üle 200 000 ruutmeetri. Selline keskus sarnaneb suuruselt piirkondliku keskusega, kuid kaubavalikus mitmekesisem. Peamised üürnikud on kolm või enam täisteenust pakkuvat kaubamaja. Need võivad hõivata 50–70% kõigist renditavatest pindadest. Piirkondlikud ja piirkondlikud kaubanduskeskused meelitavad ostjaid, pakkudes laias valikus tooteid ja teenuseid. Nad ei erine oma funktsioonide poolest, ainus erinevus on ostjate meelitamise võimuses.

Kaubanduskeskuse alatüübid

On olemas ka kaubanduskeskuste tüüpe. Neid on palju: Spiciality Shopping Center, Festival Center, Power Center, Outlet Center, Fashion Center, Off-price Center, ostu- ja meelelahutuskeskus (jaemüük - meelelahutuskeskus) jne. See tähendab, et kaubanduskeskuse nimi sõltub selle eesmärgist või selles pakutavate kaupade ja teenuste tüüpidest. Igal juhul, isegi kui võetakse arvesse erinevaid variatsioone, määrab peamine üürnike segu kaubanduskeskuse tüübi. Hoone enda mõõtmed ja pindala, millel see asub, kaubanduskeskuse paigutus määravad kaubanduskeskuse tüübi ainult osaliselt.

Tootmis - ja laoruumid

Täna kasutatakse ladude klassifitseerimisel peamiselt kahte standardisüsteemi.

Esimene teeb ettepaneku jaotada lao kinnisvaraobjektid nelja klassi "A", "B", "C", "D", lisaks on kategooriatesse "A" ja "B" kaks alamklassi (A ja A +, B ja B +). ... Vastavalt teisele eristatakse ka nelja klassi (A, B, C, D), kuid neid tuleb hoolikalt täpsustada, mille tulemusel kategooriad näevad välja järgmised: "A1", "A2", "B1", "B2", "C1" , "C2", "D". Mõlemad süsteemid põhinevad samadel põhimõtetel, erinedes ainult nende tunnuste komplekti osas, mis on vajalikud objekti omistamiseks ühele või teisele alaklassile.

Mõlemas klassifikatsioonis on kõrgeima taseme lao eripäraks hoone ehituse uudsus. Selliste rajatiste asukoht, sisustus ja varustus peavad vastama järgmistele nõuetele:

• peamiste transpordiarterite lähedus;
• võime kohaneda igat tüüpi toodetega;
• kõrge käibe määr;
• lastiohutuse garantii.

Järgmises alaklassis olevad alad saab tänapäevaste materjalide ja tehnoloogiate abil täielikult rekonstrueerida. Sellistele ruumidele lähenetakse praktiliselt sama standardiga nagu kategooriate "A +" ja "A1" laokompleksidele, välja arvatud asukoht (need asuvad sageli linnas, tööstuspiirkondades ja neil on probleeme transpordi juurdepääsetavusega).

Klassi "B" kuuluvad perestroika-eelsel perioodil ehitatud objektid.

C-klassi kuuluvad endised tootmishooned, mootoripostid ja muud rajatised, mida algselt ei kohandatud ladudeks.

D-klass - need on hooned, mida ei loodud millegi hoidmiseks: garaažid, keldrid, pommivarjendid, angaarid, põllumajandushooned. Selliste ruumide eripära muudab nende moderniseerimise või rekonstrueerimise ebapraktiliseks.

Hotelli vara kaubandusliku eraldiseisvana.

Hotellisegment muutub investorite jaoks atraktiivsemaks nii teiste segmentide madalama kasumlikkuse kui ka linna pakutavate stiimulite tõttu hotelliprojektide jaoks. Eksperdid jagavad hotellimajad vastavalt nende "tähtedele". "Tähtede" jaotus sõltub otseselt hotellitubade klassist - deluxe, junior suite jne. Kuid arutelu selle üle, kas pidada seda või teist hotelli nelja- või viietärnihotelliks, hotellivaldkonna ekspertide seas ei vaibu. Venemaa hotellikompleks on väga heterogeenne ja erinevalt teistest ärikinnisvara segmentidest ei alanda hotellid (eriti rahvusvahelised ketid) peaaegu kunagi avalikult tubade hindu. See on selle turu eripära võrreldes kontori- või kaubanduskompleksidega.

Kontoripindade valimise protseduuri lihtsustamiseks on Moskva kinnisvaraspetsialistid välja töötanud paindlikuma klassifikatsiooni, milles eristatakse mitte nelja, vaid kuut tüüpi: A +, A, A-, B +, D ja C. Moskva tingimustes töötab see süsteem paremini kui ülalkirjeldatud tüpoloogia, mis on vastu võetud enamikus Venemaa territooriumist.

Paljud kontorid asuvad hoonetes, mis ehitati või renoveeriti 1990ndatel, see tähendab tegelikult eelmisel sajandil. Sel kümnendil töötanud arendajatel puudus kogemus kaasaegsete hoonete ehitamisel, nad ei kujutanud ette riigi edasise arengu suundumusi, neil oli kehv ettekujutus sellest, mida tähendab rahvusvaheliste standardite järgimine. Seetõttu on praegu turule jõudmas palju hooneid, mis on oma kvaliteedist oluliselt kõrgemad kui varem ehitatud. Järelikult mõjutab kontoriklassi selle kulumisaste, samuti ehituse aeg.

A-kategooria

A-klassi kontorid on ruumid uutes ärikeskustes, mida iseloomustab hea asukoht, hea transpordi kättesaadavus, optimaalsed planeerimislahendused, kvaliteetne viimistlus, kaasaegne tehniliste kommunikatsioonide tase ja automatiseeritud elu toetavate süsteemide olemasolu.

Ärikeskuses, kus kontor asub, on tavaliselt välja töötatud infrastruktuur kontoriseadmete, side- ja telekommunikatsiooniteenuste tsentraliseeritud tarnimiseks ning uusima tehnoloogiaga varustatud konverentsiruumid. Ärikeskusel võib olla oma turvalisus, parkla (valvega), mis on loodud arvutuse põhjal: üks koht 60 ruutmeetri kohta. m kontoripinda.

Loomulikult tuleks sellist ärikeskust hoida heas korras, see on varustatud kõigi tarbijate teenindamiseks ja vaba aja veetmiseks vajalike võimalustega.

Sellistes hoonetes asuvate kontorite sisekujundus tehakse tavaliselt üürnike soovil.

Looduslikult ei vasta paljud 1990ndatel ehitatud ja endiselt A-kategooriasse klassifitseeritud kontoripinnad pikka aega ülalnimetatud nõuetele. Samal ajal ilmuvad turule kaasaegsed intelligentsed ehitised, mille iseloomulik tunnus on kõige optimeeritumate ja automatiseeritud elu toetavate süsteemide olemasolu. Seetõttu kolivad lääne üürnikud järk-järgult vanematest kontoritest uutele, mis vastavad paremini nende ideedele, kuidas äriruumid välja peaksid nägema. Samuti rendivad suured Venemaa ettevõtted A-kategooria ärikeskuste kontoreid.

Nende teine \u200b\u200beripära on nende kõrge prestiiž, mida tugevdab lisaks asjaolu, et selliste hoonete insenerikommunikatsioon vastab tõesti rahvusvahelistele standarditele, kaunistamiseks kasutatakse kvaliteetseid materjale ja arhitektuuris rakendatakse originaalseid autorilahendusi.

Kontori kvalifitseerimiseks A + kategooriasse peab see vastama kõigile allpool loetletud nõuetele. A-kategooria tähendab, et mõnda allpool esitatud nõuet ei täideta. Klassi A- kontorid on reeglina halvemad kui klass A mitmete väiksemate parameetrite korral.

"A +" kontori eripärad:

Asub Moskva metroo ringjoonel, sinna on mugav juurdepääs maismaatranspordile; - asub uues hoones; - selle jaoks on olemas kogu vajalik juriidiline dokumentatsioon (see kehtib nii omandiõiguse kui ka ehitise kasutamise reeglite kohta); - hoonet haldavad spetsialistid ja see vastab rahvusvahelistele standarditele; - hoone on kavandatud avatud ratsionaalse planeerimise põhimõtte järgi, sammaste vahekaugus ei ole väiksem kui 6 m; - kadutegur (kasutatud ja renditud pinna suhe) ei ületa 12%; - vahemaa aknast aknale igal korrusel - mitte rohkem kui 20 m; - aknad ise on kaasaegsed, kvaliteetsed, tagavad kõrge loomuliku valgustuse; - kõrgus põrandate vahel - vähemalt 3,3 m; - on võimalik paigaldada valed põrandad ja valed laed; - põranda ja valelae vaheline kaugus on vähemalt 2,75 m; - põrandapõrandate lubatud koormus - vähemalt 400–450 kg ruutmeetri kohta; - sisekujunduses kasutati kvaliteetseid materjale; - seal on valvega maapealne ja maa-alune parkla vähemalt ühe kohaga 100 ruutmeetri ruutmeetri kohta; - hooned on varustatud kaasaegsete insener-süsteemidega; - hoones on kaasaegsed kliimasüsteemid, 4 või 2 toruga ventilatsioonisüsteem; - sellel on fiiberoptiline telekommunikatsioon; - hoonet valvab ööpäevaringne valve, mis on varustatud kaasaegsete turvasüsteemidega; - korruste vahel liikumine toimub kaasaegsete kiirliftide abil; - toiteallikaks on kaks sõltumatut allikat, katkematu toiteallikas on olemas; - seal on hästi arenenud infrastruktuur, sealhulgas esimesel korrusel asuv kesklaud, kohvik, restoran, sularahaautomaat, trükikoda jne.

B-kategooria

B-kategooria kontorid on mitmes mõttes A-klassi ruumide lähedal, kuid tavaliselt pole need nii prestiižsed, mitte nii heas asukohas ning pakutavate teenuste valik pole nii lai. Samuti juhtub, et A-kategooria kontorid liituvad sellesse kategooriasse pärast mitmeaastast intensiivset tegutsemist, eriti kuna kvaliteedistandardid pidevalt kasvavad ja seda, mida 5-10 aastat tagasi tundus ideaalne, ei tajuta enam sellisena.

Sageli ei asu B-kategooria äriruumid spetsialiseeritud kontorikeskustes, vaid renoveeritud häärberites Moskva erinevates osades. Neid rendivad lääne firmade esindused, Venemaa pangad ja kirjastusettevõtted. Nüüd on Moskvas täheldatud järgmist suundumust. A-klassi kontorid vastavad rohkem rahvusvahelistele standarditele, neid kasutatakse esindustena, seal asub ettevõtete tippjuhtkond ja töö toimub B-klassi ruumides (eriti kuna selle kategooria ruumides on rent üüritavalt madalam).

B-klassi kontorite iseloomulikuks tunnuseks on kvaliteetne odav viimistlus, väike pakutavate teenuste valik. Nendega seoses võib kasutada sõnu nagu "turistiklass" või "eelarvekontor". Erinevused "B +" ja "B" vahel taanduvad tavaliselt ehitiste viimistlus- ja tehnosüsteemide kvaliteedi erinevusele.

B-kategooria kontori iseloomulikud omadused:

Asub Moskva kolmanda transpordiringi piires, sinna pääseb ühe peamise transporditee kaudu; - asub uues või täielikult renoveeritud hoones; - ehitiste omamise ja käitamise kohta on olemas kogu dokumentatsioon, selle registreerimisega pole probleeme; - juhtimist teostavad spetsialistid; - põrandat saab planeerida erineval viisil; - lagede vaheline kõrgus on vähemalt 3,3 m; - hoones on võimalus paigaldada valed laed ja valed põrandad; - põranda ja vale lae vaheline kaugus on vähemalt 2,75 m; - paigaldatud on kaasaegsed aknad, mis tagavad suurema loomuliku valguse; - põrandate koormuse erinevad väärtused on lubatud; - sisekujunduses kasutatakse odavaid kvaliteetseid materjale; - seal on valvega parkla (enamasti maapealne) kiirusega vähemalt 1 ruum 100 ruutmeetri üüritava pinna kohta; - tehniliste kommunikatsioonide pakkumisel on lubatud erinevad väärtused; - olemas on õhu eeljahutusega ventilatsioonisüsteem, saab paigaldada jagatud kliimaseade; - hoone pakub kvaliteetseid teenuseid usaldusväärse telekommunikatsiooni pakkuja poolt; - turvalisus toimub ööpäevaringselt, hoone on varustatud kaasaegsete turvasüsteemidega; - hoones on hästi töötavad liftid; - infrastruktuur on olemas: keskne vastuvõtt 1. korruse fuajees, kohvik töötajatele jne.

C-kategooria

C-klassi kontorid vastavad oma omaduste poolest üldiselt B-kategooria ruumidele, kuid neil on mõned puudused. Need võivad olla probleemid asukoha (kaugus transpordi maanteedest, ebamugav juurdepääs), varustusega (halvasti arenenud teeninduse infrastruktuur, liiga vähe parkimist) jne. Seetõttu kuuluvad sellesse hoonesse ehitised, mis ei vasta B-kategooriale vähemalt ühe tõsise kriteeriumi järgi klass. Sageli asuvad C-kategooria kontorid endiste tehaste administratsioonide, teadusinstituutide jms hoonetes, see tähendab, et nad on muudetud ruumidest, mis on halvasti kohandatud moodsateks kontoriteks. Tavaliselt on neil välimus esindamatu, neid eristatakse osutatavate teenuste madalal tasemel ja nad kuuluvad mitteprestiiilsesse kategooriasse.

C-klassi kontorite iseloomulikud omadused:

Need võivad asuda peaaegu kõikjal; - asuvad maksimaalselt rekonstrueerimata hoonetes - kosmeetilise remondiga fassaadiga; - hoonel võib olla probleeme mõne juriidilise dokumendi korrektse täitmisega; - hoonet haldab omanik; - hoonet iseloomustab koridori-kapi paigutus; - selliste indikaatorite erinevad väärtused nagu põranda sügavus ja laius, vahemaa lagede vahel, põranda ja ripplae vahel on lubatud; - siseremondi teostavad reeglina üürnikud ise; - seal on valvega maapealne parkla, mille suurused võivad olla väga erinevad; - olemas on ventilatsioonisüsteem, võib paigaldada õhukonditsioneeri; - side toimub MGTS-i või kommertstelefoniteenuse pakkujate telefoniliinide kaudu; - seal on ööpäevaringne turvalisus; - infrastruktuur on reeglina olemas, kuid selle arenemisaste sõltub konkreetsest hoonest ja selle omanikust.

D-kategooria

On D-klassi kontoreid, mis tavaliselt asuvad administratiivhoonetes ja milles on säilinud vananenud insener-süsteemid, tänapäevaseid automatiseeritud elu toetavaid süsteeme pole. Tavaliselt seostatakse nende päritolu 1990. aastatega, kui kontorid loodi mitteeluruumide alusel teadusuuringute instituutides, haldushoonetes jne. Varem reeglina neid renoveeriti, kuid sellest ajast on möödunud palju aastaid.

Sellised hooned võivad mõnikord tunduda üsna esinduslikena: neil on raamatukogu, trükikoda ja telefoniliin. Viimase paari aasta jooksul on mitmed teadusinstituudid rentnikelt saadud summasid investeerinud ruumide rekonstrueerimisse ja ümberehitamisse, nii et mõnda neist võiks klassifitseerida isegi C-kategooriasse. Need kontorid ei vasta üldse tänapäevastele rahvusvahelistele standarditele, kuid neid üüritakse taskukohase hinnaga , mis muudab need väikeste ettevõtete jaoks atraktiivseks.

Kontoriruumid võib liigitada nelja kategooriasse: A, B, C ja D. A- ja B-kategooria ruumid vastavad üldjuhul läänestandardite nõuetele ärikeskuste asukoha, seisukorra ja teeninduse taseme osas, C-kategooria on vahepealne ja D-kategooria nn. "Vene standard". Mõnes klassifikatsioonis kuuluvad äripargid eraldi kategooriasse.

1. Asukoht
A-kategooria ärikeskused asuvad tavaliselt linna ajaloolises kesklinnas. Nendel ärikeskustel on mugavad juurdepääsuteed, suurepärased vaated ja hästi arenenud infrastruktuur.

2. Ehitamine
A-kategooria ärikeskuse hõivab hoone, mis on ehitatud mitte varem kui 90ndatel. või eraldiseisev spetsialiseeritud hoone, mis on täielikult rekonstrueeritud vastavalt rahvusvahelistele kvaliteedistandarditele. Sellisele ehitisele seatakse järgmised nõuded: kõrgetasemelised renoveerimis- ja viimistlustööd, efektiivne korruste paigutus kontoriplokkide, konverentsiruumi, kohviku / restorani, valvega maapealse parkimise või maa-aluse garaaži kujul.

3. Suhtlus
A-kategooria ärikeskusi iseloomustavad suure võimsusega kommunikatsioonid, mis tagavad töö maksimaalse mugavuse ja mugavuse. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik omada:
- varutoiteallikad
- tsentraliseeritud kliimaseade
- tsentraliseeritud küttesüsteem (sealhulgas autonoomne ooterežiim)
- suure läbilaskevõimega kiudoptilised sidekanalid
- kiirliftid
- piiramatu arv telefoniliinid
- kaasaegsed tulekahjusignalisatsiooni ja tulekustutussüsteemid.

4. Turvalisus
A-kategooria ärikeskused on ööpäevaringselt valve all, professionaalne turvasüsteem kasutab videovalve ja juurdepääsu kontrollsüsteeme, vajalik on vastuvõtt.

Selliste ärikeskuste kontoripindade rentnikeks on enamasti suured ettevõtted, finants- ja panganduskontsernid, jõukad õigus-, auditi- ja konsultatsioonifirmad.

1. Asukoht
B-kategooria ärikeskused asuvad reeglina linna mainekates äri- ja finantspiirkondades. B-klassi eristatakse linna ajaloolise keskuse territooriumidest, mis ei kuulu A-kategooriasse, ja ajaloolise keskusega külgnevatest tsoonidest, mida eristab hea asukoht.

2. Ehitamine
B-kategooria ärikeskus hõivab iseseisvalt seisva erihoone pärast valikulist kapitaalremonti või kosmeetilist remonti kõrge viimistlustasemega ja imporditud materjalide kasutamisega. Sellisele ehitisele seatakse järgmised nõuded: tõhus põranda planeerimine, konverentsisaal, kohvik / restoran ja turvaline maapealne parkimine.

3. Suhtlus
B-kategooria ärikeskusi iseloomustab hea sisekommunikatsioon. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik omada:
- kliimaseadmed (split süsteem, individuaalne)
- tsentraliseeritud küttesüsteem
- kiudoptilised sidekanalid
Ka B-kategooria ärikeskusi iseloomustab laia lisateenuste pakkumine.

4. Turvalisus
B-kategooria ärikeskusi valvatakse ööpäevaringselt, väga professionaalne turvasüsteem kasutab videovalvesüsteeme ja paindlikku pääsusüsteemi.

Rendihinnad vastavad üsna täpselt pakutavate teenuste tasemele ja on saadaval suurtele Venemaa ja välismaistele ettevõtetele.

1. Asukoht
C-kategooria ärikeskused asuvad reeglina kesklinnast eemal, kuid hea ligipääsetavusega piirkondades, mis asuvad peateede ja metroo lähedal. Kõige sagedamini asuvad nad haldushoones, teadusinstituudis.

2. Ehitamine
C-kategooria ärikeskused kasutavad tavaliselt rekonstrueeritud endisi haldushooneid ja ühiselamuid, mis on ümber ehitatud kontoritarveteks. Selliste hoonete ruumide seisukord ulatub nõukogude stiilis remondist kuni hea kaasaegse interjöörini. C-kategooria ärikeskusi iseloomustab valvatava parkla puudumine.

3. Suhtlus
C-kategooria ärikeskusi iseloomustab:
- piisav arv telefoniliinid
- ventilatsioonisüsteemid.

4. Turvalisus
C-kategooria ärikeskuste turvalisuse tagab valvur ja pääsusüsteem.

D-kategooria büroohooned asuvad linna äripiirkondadest eemal. Insenerikommunikatsioon neis on reeglina vananenud, parklad on omaalgatuslikud, ehitiste spetsialiseeritud hooldusteenused on viidud miinimumini või puuduvad täielikult.
D-kategooria ärikeskuste eeliseks on madalad rendihinnad, mis meelitavad ligi väikeseid ettevõtteid, kes veel ei saa endale lubada mugavamaid töötingimusi.

Kolme erineva kategooria tulemused ei pruugi kokku langeda. Sel juhul võetakse elanikkonnast madalaim hinne (1- asukoht, 2 - hoone tüüp ja tehniline tase, 3 - haldusettevõtte ja osutatava teenuse tase). Isegi kõige kaasaegsem hoone, millel on läänepoolne haldusettevõte, kuid asub linnast väljas, klassifitseeritakse C-klassi.

Tekst: www.site. Materjalide kordustrükkimisel ja kasutamisel tuleb viidata allikale.